Nhà ở xã hội và những bài toán đau đầu...

	HoREA: Kiến nghị 4 giải pháp giải quyết vướng mắc tại các dự án có quỹ đất hỗn hợp
	Bình Dương: Cho phép Công ty Bất động sản Thái Bình xây khu nhà ở 7,7 ha tại thị xã Tân Uyên

Tìm mọi cách để "né"... nhà ở xã hội

Chia sẻ tại Diễn đàn Bất động sản thường niên lần II/2019 mới đây, một chuyên gia cho biết, nhiều vị lãnh đạo các tỉnh trong hội thảo thì hô to quyết tâm làm nhà ở xã hội, nhưng ngoài hành lang thì bảo “dại gì mà làm, vì lấy đâu ra lợi nhuận, lấy đâu ra ‘màu’”. Do đó, một số địa phương không phê duyệt quy hoạch hoặc các doanh nghiệp “né” nghĩa vụ này, khiến nguồn cung nhà ở xã hội khan hiếm.

Nhận định về vấn đề này, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, một số địa phương đang làm không đúng quy định của pháp luật liên quan đến nhà ở xã hội. Cụ thể, không phê duyệt quy hoạch dành 20% diện tích để xây nhà ở xã hội tại các dự án; có phê duyệt thì ở các góc khuất, khó đền bù giải phóng mặt bằng và tại các dự án doanh nghiệp làm nhà ở thương mại trước, còn phần làm nhà ở xã hội thì lại lờ đi.

Theo luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP. HCM), quy định tại Điều 5, Nghị định 100/2015/NĐ-CP cho thấy nhiều vấn đề nếu xem xét là sự bất cập của chính sách chung về quỹ đất nhà ở xã hội. Còn nếu xem xét cách giải quyết trong phạm vi hẹp, quy định tại Điều 5 không tương xứng giữa 3 cách lựa chọn.

Quỹ đất 20%, trong đó giá trị quyền sử dụng đất tại nhiều dự án hiện nay là theo cơ chế giá đất cụ thể để xác định chuyển sang loại đất ở (không thông qua đấu giá). Do đó, giá đất này là thấp so với giá thị trường, nên doanh nghiệp không lựa chọn việc giao quyền sử dụng đất (quỹ 20%) giá thấp cho Nhà nước, mà chọn cách nộp tiền sẽ có lợi hơn. Trong khi nếu khi thị trường bất động sản trầm lắng, doanh nghiệp lại có xu thế bàn giao quỹ nhà để giao cho Nhà nước vì giá nhà sẽ được tính ở giá cao, trong khi doanh nghiệp đang khó bán hàng.

Trước thực trạng trên, nhiều chuyên gia cho rằng, cần có những giải pháp đồng bộ và quyết liệt trong phát triển nhà ở xã hội.

Ông Vũ Xuân Thiện, nguyên Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, theo quy định, các khu đô thị phải trích quỹ đất 20% làm nhà ở xã hội, nhưng các địa phương lại không đôn đốc các doanh nghiệp “nhả” đất đó ra mà lờ đi để doanh nghiệp xoay xở chuyển đổi cuối cùng vẫn là làm nhà ở thương mại. Do đó, cần có những chế tài thích hợp để xử lý những đơn vị chưa tuân thủ theo luật định, nhằm đảm bảo sự hài hòa về lợi ích của ba đối tượng chính trong công cuộc xây dựng nhà ở xã hội”, ông Thiện cho biết.

GS.KTS Nguyễn Tố Lăng, nguyên Phó Hiệu trưởng Trường đại học Kiến trúc Hà Nội cho rằng, nhìn chung, nhiều đơn vị đã thực hiện tốt quy định dành quỹ đất xây nhà ở xã hội, Hà Nội hiện đứng đầu cả nước về phát triển quỹ nhà ở xã hội. Tuy nhiên, còn nhiều chủ đầu tư chưa thực hiện nghiêm quy định này.

Luật sư Trần Đức Phượng cũng cho biết, đáng lo ngại, một số dự án khi chấp thuận chủ trương đầu tư về phần nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội thì không có quy định, doanh nghiệp được miễn nghĩa vụ này nhưng không dẫn chiếu về trường hợp được miễn thực hiện nghĩa vụ.

Nghị định 100/2015/NĐ-CP đưa ra nhiều hướng để doanh nghiệp có thể thực hiện là điều tốt, nhưng các lựa chọn này không thể tạo ra các khoảng cách chênh lệch quá lớn, mà làm thiệt hại đến chính sách chung về quỹ phát triển nhà ở xã hội. Để giải quyết bất hợp lý này, chúng ta cần phải xem xét lại chính sách chung của việc phát triển nhà ở xã hội, rất khó để có những quy định cân bằng vì thêm các thủ tục cho doanh nghiệp.

“Cần có những biện pháp, chế tài cụ thể, chi tiết từ đối tượng tiếp cận, đến việc triển khai thực hiện xây dựng nhà ở xã hội để bắt buộc các doanh nghiệp, địa phương phải thực hiện. Không vì những lợi ích riêng mà quên đi nhiệm vụ chung. Đặc biệt, các cơ quan quản lý cần minh bạch, mạnh tay với những chủ đầu tư nằm trong điều kiện xây dựng nhà ở xã hội, nhưng không thực hiện”, ông Phương nói.

Sang nhượng "bừa bãi", trục lợi dưới mọi hình thức

Theo quy định, nhà ở xã hội chỉ được sang nhượng sau thời gian 5 năm. Tuy nhiên, hiện tại, không ít cư dân các dự án chưa đến hạn vẫn rao bán tràn lan các loại hình sản phẩm này, có khi bán ngay khi làm xong hồ sơ.

Theo nhận định của các luật sư, do còn nhiều kẽ hở trong việc thẩm định đối tượng mua nhà ở xã hội nên vô hình trung đây lại trở thành kênh kiếm lời của không ít đối tượng “ngoài chính sách”. Điều này dẫn đến tình trạng người có nhu cầu thực khó tiếp cận nhà ở xã hội và trong số đó đã không ít người chọn cách mua lại hoặc mua suất của người khác bán lại.

Theo nhiều người bán căn hộ nhà ở xã hội, khách hàng có nhu cầu mua với giá rẻ sẽ phải chấp nhận “lách” luật. Chủ nhà sẽ viết giấy tặng cho căn nhà trong vài năm tới (đến thời điểm có thể tự do chuyển nhượng) và ký hợp đồng ủy quyền cho người mua toàn quyền thanh toán tiền mua, chuyển nhượng căn nhà với chủ đầu tư. Người mua nhà ở xã hội cũng không vay được ngân hàng.

Vấn đề đặt ra là nếu bị cơ quan Nhà nước thu hồi do vi phạm quy định về việc mua bán nhà ở xã hội thì việc đòi hỏi quyền lợi là rất khó khăn bởi bên mua không phải là chủ sở hữu, đặc biệt là trường hợp bên bán nhà không hợp tác.

Một vấn đề pháp lý nữa đặt ra đối với hợp đồng ủy quyền là có thể xảy ra khả năng người ủy quyền chết. Theo quy định tại Điều 140, Bộ luật Dân sự 2015, khi người ủy quyền chết thì hợp đồng ủy quyền chấm dứt, và khi đó đương nhiên người mua thực tế sẽ không được thực hiện các quyền trong hợp đồng ủy quyền nữa. Như vậy, người mua nhà ở xã hội thông qua bản hợp đồng ủy quyền có thể chịu nhiều rủi ro, thậm chí là mất trắng.

Bên cạnh việc ký hợp đồng ủy quyền thì người mua nhà ở xã hội chưa đến hạn chuyển nhượng cũng hay lựa chọn là hình thức ký hợp đồng đặt cọc với bên bán nhà. Theo đó, hợp đồng đặt cọc có nghĩa là người mua sẽ giao trước cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền để đảm bảo cho giao dich, hợp đồng của hai bên được thực hiện. Việc ký kết hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, do đó, hai bên chỉ cần ký xác nhận với nhau là hợp đồng đã có giá trị pháp lý.

Tuy nhiên, đối với hợp đồng đặt cọc cũng để lại khá nhiều rủi ro cho cả hai bên. Theo đó, việc ký hợp đồng đặt cọc chỉ ghi nhận bên bán nhà nhận của người mua một khoản tiền chứ chưa xác nhận quyền sử hữu căn hộ sang cho người mua. Do đó, nếu rủi ro có tranh chấp xảy ra thì người mua chỉ có thể khời kiện đòi số tiền đặt cọc chứ không thể khởi kiện đòi căn hộ.

Về vấn đề này, luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP. HCM) phân tích, do được hưởng các chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất, giao đất, thủ tục, tiêu chuẩn thiết kế…, nên giá nhà ở xã hội thấp hơn nhà ở thương mại. Luật chưa quy định rõ, chưa chặt chẽ, nên tạo kẽ hở cho đối tượng mua nhà ở xã hội.

Kết quả kiểm tra của Công an Hà Nội tại 4/9 dự án nhà ở xã hội cho thấy, các dự án đều có vi phạm về mục đích sử dụng căn hộ: 319 căn hộ do đối tượng khác sử dụng (chiểm 6,5%); 441 căn hộ chưa có người sử dụng (chiếm 9%); 5 căn hộ đã sử dụng không phải mục đích để ở (chiếm 0,1%).

Trường hợp khác như tại dự án nhà ở xã hội Phú Mỹ ở Quy Nhơn (do Công ty TNHH đầu tư xây dựng Phú Mỹ - Quy Nhơn làm chủ đầu tư) có 53 căn hộ chuyển nhượng trái phép, 57 căn cho người khác thuê hoặc mượn để ở và 21 căn chưa tiếp cận được người sử dụng. Sau đó, chủ đầu tư đã thu hồi 53 căn hộ chuyển nhượng trái phép để xét duyệt bán lại cho người sử dụng khác theo đúng quy định.

“Với việc mua nhà ở xã hội không đúng đối tượng, việc sử dụng nhà ở xã hội sai quy định, việc bán nhà ở không đúng đều dẫn đến nguy cơ nhà ở xã hội bị thu hồi. Do đó, khi giao dịch mua lại nhà ở xã hội rất dẫn đến rủi ro cho người mua, cần hết sức thận trọng và tìm hiểu kỹ”, luật sư Trần Đức Phượng nhấn mạnh.

Lời khuyên cho người tiêu dùng

Theo luật sư Trần Đức Phượng, theo quy định tại Điều 62, Luật Nhà ở 2014, nhà ở xã hội không được bán lại trong thời hạn tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở. Việc xác định thời điểm dựa vào quy định về thanh toán trong hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư và các phiếu thu tiền cụ thể.

Nếu trong thời hạn 5 năm, khi đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội, nếu đơn vị này không mua với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán.

PGS.TS Nguyễn Văn Hiệp, nguyên Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP. HCM cho rằng, để xảy ra tình trạng mua bán trái phép, các cơ quan liên quan phải chịu trách nhiệm liên đới. Phải có quy định xử lý trách nhiệm cụ thể, nghiêm khắc đối với các đơn vị, cá nhân để xảy ra tình trạng trên. Riêng những trường hợp cố tình vi phạm, phải kiên quyết thu hồi nhà để đảm bảo công bằng chính sách cho những người nghèo thật sự.

Còn luật sư Bùi Đình Ứng (Đoàn luật sư TP. Hà Nội) nói rằng, việc mua bán trước thời điểm 5 năm chỉ có thể thực hiện bằng giấy tay nên tiềm ẩn nhiều rủi ro bởi trái luật và vô hiệu. Cụ thể, người mua không thể thực hiện sang tên, công chứng hợp đồng mua bán, sổ đỏ vẫn mang tên chủ cũ, họ hoàn toàn có thể mang giấy tờ nhà ở đi cầm cố, thế chấp ở các tổ chức tín dụng đen, hoặc đặt vào đâu đó để vay mượn. Và rất dễ xảy ra phát sinh tranh chấp bất lợi cho người mua nhà. Người bán cũng có thể bội ước vì khi có tranh chấp ra tòa, giấy tờ viết tay sẽ không có giá trị.