Mua nhà, mua đất không sổ đỏ năm 2025: Những điều cần biết để tránh rủi ro pháp lý

Mua nhà, mua đất là một trong những quyết định tài chính quan trọng nhất đối với mỗi người. Tuy nhiên, không phải ai cũng có điều kiện tiếp cận những lô đất, căn nhà có đầy đủ giấy tờ pháp lý như sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Trong năm 2025, khi thị trường bất động sản có nhiều chuyển động, xu hướng mua bán nhà đất không có sổ đỏ tiếp tục diễn ra, nhất là tại các khu vực đô thị mở rộng, vùng ven thành phố. Điều đáng nói, loại giao dịch này dù phổ biến nhưng lại tiềm ẩn vô vàn rủi ro pháp lý.

Để tránh rơi vào “bẫy bất động sản”, người dân nên chủ động tìm hiểu kỹ về pháp lý trước khi giao dịch

Sổ đỏ là chứng nhận hợp pháp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Khi giao dịch không có sổ đỏ, tức là người mua đang bước vào “vùng xám” pháp lý – nơi mà tranh chấp, rủi ro về quyền sở hữu và xử lý hậu quả phát sinh là vô cùng phức tạp. Thực tế, nhiều khu đất không có sổ đỏ xuất phát từ đất nông nghiệp chuyển đổi chưa hoàn tất thủ tục, đất lấn chiếm, đất quy hoạch treo hoặc nằm trong các dự án chưa được cấp phép đầy đủ.

Chuyên gia pháp lý Nguyễn Minh Tuấn cảnh báo: “Người mua đất không sổ đỏ có thể đối diện rủi ro mất trắng tài sản nếu phát sinh tranh chấp. Không có giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sở hữu, mọi giao dịch dân sự sẽ khó bảo vệ được quyền lợi trước pháp luật.”

Không chỉ khó chứng minh quyền sở hữu, việc mua đất không sổ còn gây cản trở trong quá trình vay vốn ngân hàng, chuyển nhượng lại hoặc xin phép xây dựng. Một số trường hợp, dù bên bán cam kết sang tên, hỗ trợ làm sổ đỏ, nhưng do đất chưa đủ điều kiện pháp lý nên người mua mãi không được cấp giấy chứng nhận. Chưa kể, nếu đất nằm trong diện quy hoạch bị thu hồi thì toàn bộ số tiền đầu tư có thể “bốc hơi”.

Để tránh rơi vào “bẫy bất động sản”, người dân nên chủ động tìm hiểu kỹ về pháp lý trước khi giao dịch. Trước hết, cần yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ các giấy tờ liên quan như hợp đồng chuyển nhượng, giấy xác nhận quy hoạch, biên lai thuế sử dụng đất... Nếu là đất chưa có sổ, nên kiểm tra hồ sơ đất tại UBND phường/xã nơi có tài sản, đồng thời tra cứu quy hoạch bằng bản đồ điện tử hoặc công cụ online do Sở Tài nguyên và Môi trường địa phương cung cấp.

Khi ký kết hợp đồng, tuyệt đối không nên viết tay hay giao dịch “miệng”. Thay vào đó, phải công chứng tại phòng công chứng có uy tín, với sự tham gia của luật sư hoặc chuyên viên pháp lý. Điều này giúp bảo vệ người mua nếu xảy ra tranh chấp sau này. Ngoài ra, không nên vội vàng “xuống tiền” chỉ vì giá rẻ mà bỏ qua các yếu tố rủi ro như tranh chấp đất, không rõ nguồn gốc, hoặc có dấu hiệu chiếm dụng đất công.

Năm 2025, theo cập nhật từ Bộ Tài nguyên và Môi trường, các chính sách liên quan đến cấp sổ đỏ đã có nhiều điều chỉnh nhằm giảm thời gian xử lý hồ sơ và tăng cường minh bạch trong quản lý đất đai. Tuy nhiên, một số địa phương vẫn tồn tại vướng mắc trong quy trình cấp giấy do thiếu dữ liệu, chậm hoàn thiện quy hoạch sử dụng đất hoặc tranh chấp ranh giới chưa được giải quyết dứt điểm. Do đó, người dân cần theo dõi sát các thông tin từ cơ quan chức năng và không nên “vượt rào” mua đất chưa rõ pháp lý.

Bên cạnh yếu tố pháp lý, người mua đất không có sổ đỏ cũng cần quan tâm đến tính thanh khoản. Thị trường có thể hạ nhiệt bất cứ lúc nào và việc “ra hàng” một bất động sản không rõ giấy tờ là cực kỳ khó khăn. Trong khi đó, các lô đất có pháp lý rõ ràng dù giá cao hơn nhưng luôn được đánh giá là tài sản bền vững, dễ chuyển nhượng và dễ tiếp cận các khoản vay ngân hàng.

Tóm lại, mua nhà, mua đất không sổ đỏ không phải là “vùng cấm”, nhưng đòi hỏi sự thận trọng, hiểu biết và đánh giá đúng rủi ro. Đừng vì “ham rẻ” mà đánh đổi bằng sự bất an pháp lý kéo dài. Trong bối cảnh thị trường năm 2025 đang dần siết lại các kẽ hở, người mua nên ưu tiên lựa chọn tài sản có sổ đỏ rõ ràng để đảm bảo quyền lợi lâu dài cho bản thân và gia đình.