Manh nha làn sóng bán giải chấp, cổ phiếu bất động sản lại "đứng mũi chịu sào"

"Sóng" bắt đầu từ nhóm bất động sản

Mới đấy nhất có thể kể đến trường hợp của lãnh đạo LDG. Cụ thể, từ ngày 18/5 đến ngày 19/5, Chủ tịch Nguyễn Khánh Hưng của Công ty CP Đầu tư LDG (HOSE: LDG) tiếp tục bị bán giải chấp thêm 4.984.300 cổ phiếu LDG để giảm sở hữu từ 5,86% về còn 3,92% vốn điều lệ và chính thức không còn là cổ đông lớn tại công ty. Trước đó, từ ngày 13 - 14/4/2023, ông Hưng đã bị bán giải chấp 3.528.000 cổ phiếu LDG để giảm sở hữu từ 7,23% về còn 5,86% vốn điều lệ.

Manh nha làn sóng bán giải chấp, cổ phiếu bất động sản lại

Tương tự, Công ty CP Novagroup cũng báo cáo bị công ty chứng khoán bán 3,46 triệu cổ phiếu NVL (HOSE: Novaland) cầm cố, hạ sở hữu xuống còn 567 triệu cổ phần, tương đương 29% vốn điều lệ của Novaland từ ngày 24/4 – 27/4, bằng phương pháp khớp lệnh. Không chỉ vậy, trong các ngày 12/4, 14/4, 18/4 và 20/4, Novagroup đã bị bán giải chấp hơn 152.000 cổ phiếu NVL cầm cố. Vào cuối tháng 3, đầu tháng 4, công ty này cũng bị bán giải chấp gần 2,2 triệu đơn vị NVL với cùng lý do.

Tại Công ty CP Đầu tư Hải Phát (HOSE: HPX), ông Đỗ Quý Hải, Chủ tịch HĐQT cũng vừa bị bán giải chấp 1.060.100 cổ phiếu HPX để giảm sở hữu từ 14,73% về còn 14,39% vốn điều lệ, giao dịch được thực hiện ngày 23/3. Ông Hải bị bán giải chấp cổ phiếu trong bối cảnh cổ phiếu HPX liên tục bị bán tháo và giảm sàn. Cổ phiếu HPX từ mức trên 26.000 đồng/cp hồi cuối tháng 10/2022 xuống còn 4.080 đồng/cp (thời điểm bị bán giải chấp). Đây cũng là thị giá thấp lịch sử của cổ phiếu HPX.

Hay như Công ty CP Tập đoàn Giáo dục Egroup đã bị Chứng khoán Mirae Asset bán giải chấp 900.000 cổ phiếu IBC của Công ty CP Đầu tư Apax Holdings từ ngày 9-11/1. Sau giao dịch, tỷ lệ sở hữu của Egroup đã giảm xuống còn 35,8 triệu cổ phiếu, tương đương 43% vốn điều lệ của Apax Holdings. Hiện, cổ phiếu IBC đang bị hạn chế giao dịch do chậm nộp báo cáo tài chính kiểm toán năm 2022 và giao dịch dưới mệnh giá, lùi về chỉ còn ở mức giá "trà đá" (2.490 đồng/cp).

Cùng cảnh ngộ, hàng loạt lãnh đạo và cổ đông lớn của Tổng Công ty CP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp, HOSE: DIG) cũng liên tục bị Chứng khoán KB Việt Nam, Chứng Khoán Mirae Asset, Chứng khoán Yuanta bán giải chấp hàng triệu cổ phiếu DIG khi thị giá lao dốc.

Liệu có đáng lo?

Có thể thấy, hầu hết doanh nghiệp nêu trên đều trong tình cảnh kinh doanh kém sắc và ít nhiều bị ảnh hưởng, liên quan đến các vụ "lùm xùm" về trái phiếu. Chẳng hạn, DIC Corp chậm giải ngân 2.220 tỷ đồng trái phiếu cho đại dự án Khu đô thị du lịch Long Tân, Đầu tư Hải Phát tiếp tục chậm trả lãi thêm lô trái phiếu mệnh giá 350 tỷ đồng, Novaland đã hoãn việc thanh toán trái phiếu trị giá 1 nghìn tỷ đồng đáo hạn vào ngày 18/5 do công ty đang gặp khó khăn về tài chính, LDG cũng chậm thanh toán lãi trái phiếu của lô trái phiếu LDGH2123002 với số tiền hơn 5,29 tỷ đồng.

Số liệu từ công ty xếp hạng tín nhiệm FiinRatings cho thấy, tỷ lệ doanh nghiệp chậm trả gốc, lãi trái phiếu đến hạn đang tiếp tục tăng. Đến ngày 17/4, thị trường đã ghi nhận 89 tổ chức phát hành chậm nghĩa vụ nợ trái phiếu doanh nghiệp, tổng giá trị hơn 110 nghìn tỷ đồng.

Ông Lê Chí Phúc - Giám đốc SGI Capital nhận định, bắt đầu từ quý II, lượng trái phiếu đáo hạn sẽ gia tăng mạnh so với quý I, tổng cộng khoảng 153 nghìn tỷ trong hai quý tới. Trong đó, quý 2 sẽ có gần 28 nghìn tỷ đáo hạn chỉ riêng của nhóm doanh nghiệp bất động sản.

Theo Giám đốc SGI Capital, cho dù Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã ban hành cơ chế để các doanh nghiệp thoả thuận với nhà đầu tư, nhưng nếu không có dòng tiền chi trả thực, sức ép lên các thị trường tài sản vẫn sẽ tiếp tục do nhà đầu tư phải thay đổi phương án tài chính của mình: nếu không phải bán bớt các tài sản thanh khoản thì cũng không có nguồn tiền để đầu tư.

Trong một năm qua, số dư tiền mặt trên tài khoản nhà đầu tư đã giảm 40% (từ hơn 100 nghìn tỷ về còn khoảng 58 nghìn tỷ) và khiến giao dịch suy giảm. Hệ quả là tỷ lệ margin/vốn hoá thị trường đã giảm từ 3,4% về mức 2,78%, vẫn ở mức hơi cao so với thông lệ quốc tế, và tỷ lệ margin/giá trị giao dịch bình quân tiệm cận mức cao của lịch sử.

Tuy vậy, số dư tiền mặt/giá trị giao dịch trung bình cũng ở mức cao, sẽ là một sức mua đối ứng trong trường hợp có giải chấp. Vì vậy, giải chấp nếu có sẽ xảy ra ở cổ phiếu bị đầu cơ quá mức hoặc nhóm cổ phiếu có cổ đông đang chịu áp lực giải chấp tài sản để trả nợ quá hạn.

Trong khi đó, thực tế cho thấy, trước những áp lực giảm giá của cổ phiếu và rút kinh nghiệm từ đợt bán giải chấp cuối năm 2022, nhiều lãnh đạo doanh nghiệp đã nhanh tay đăng ký bán cổ phiếu trong tháng 5 và đầu tháng 6 tới.

Chẳng hạn, ông Nguyễn Minh Khang, Phó Chủ tịch HĐQT LDG vừa đăng ký bán toàn bộ 387.875 cổ phiếu nắm giữ để giảm sở hữu từ 0,15% về còn 0% vốn điều lệ; ông Bùi Quang Anh Vũ, Tổng giám đốc Phát Đạt đăng ký bán ra hơn 18,7 triệu cổ phiếu PDR với mục đích tái cơ cấu danh mục đầu tư…

Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng đã sẵn sàng “cắt máu” để có thể đem về nhiều tiền trong thời gian ngắn nhằm duy trì vận hành doanh nghiệp đến hết năm, và để không còn lô trái phiếu đến hạn nào khác trong năm nay.

Ông Trịnh Thanh Cần, Tổng giám đốc Chứng khoán Kafi nhìn nhận, doanh nghiệp bất động sản vẫn được kỳ vọng hưởng lợi từ các chính sách tháo gỡ khó khăn pháp lý, hỗ trợ thị trường trái phiếu doanh nghiệp của Chính phủ, hay động thái hạ lãi suất điều hành của Ngân hàng Nhà nước. Chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản có thể giúp các doanh nghiệp giải tỏa áp lực về thanh khoản nhờ tái cơ cấu các khoản nợ, giải quyết vấn đề pháp lý một số dự án bị treo và tiến hành hoạt động bán sản phẩm để cơ cấu lại dòng tiền hoạt động kinh doanh.