Loạt dự án mới vào guồng, cổ phiếu một doanh nghiệp bất động sản được dự báo tăng hơn 40%

Động lực ngắn hạn: Gladia by the Waters mang lại nguồn thu lớn cuối năm

Trong quý cuối cùng của năm 2025, Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (HOSE: KDH) được Vietcap dự báo sẽ có sự tăng trưởng mạnh về lợi nhuận nhờ dự án Gladia by the Waters, đây là dự án liên doanh giữa Khang Điền và Keppel thực hiện. Theo đó, Vietcap dự báo lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ trong quý IV/2025 Nhà Khang Điền có thể đạt khoảng 484 tỷ đồng, tăng gấp đôi so với quý trước và tăng hơn 22% so với cùng kỳ năm ngoái.

Động lực chính đến từ việc bàn giao các sản phẩm thấp tầng đã bán tại dự án Gladia, với khoảng 100 căn nhà phố và biệt thự (trong tổng số 226 căn) đã được tiêu thụ, tương ứng tổng giá trị khoảng 4.000 tỷ đồng. Khoảng 1.000 tỷ đồng doanh thu đã được ghi nhận trong quý III, phần còn lại sẽ được hạch toán trong quý IV và đầu năm 2026.

Tổng thể năm 2025, Vietcap dự báo doanh thu của Khang Điền đạt 4.954 tỷ đồng, tăng 51% so với năm trước, còn lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ đạt 1.041 tỷ đồng, tăng gần 29%. Biên lợi nhuận gộp được cải thiện rõ rệt, từ 53,1% lên 56,8%, nhờ tỷ trọng doanh thu lớn đến từ các sản phẩm thấp tầng có biên lợi nhuận cao.

Bên cạnh đó, phần lớn chi phí lãi vay của doanh nghiệp được vốn hóa trong quá trình triển khai dự án, giúp duy trì biên lợi nhuận hoạt động ở mức cao. Nhờ vậy, kết quả kinh doanh quý IV/2025 được kỳ vọng sẽ là một trong những quý có đóng góp lớn nhất của cả năm, đồng thời tạo nền cho chu kỳ lợi nhuận mới trong giai đoạn 2026–2027.

Chuỗi dự án kế tiếp: Bình Trưng Đông, The Solina và KCN Lê Minh Xuân mở rộng bước vào giai đoạn tăng tốc

Sang năm 2026, Vietcap ước tính doanh thu của Khang Điền có thể đạt 7.577 tỷ đồng, tăng 53% so với năm 2025, còn lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ đạt 1.768 tỷ đồng, tăng tới 70%. Nguồn thu chủ lực vẫn đến từ việc bán và bàn giao toàn bộ phần thấp tầng còn lại của dự án Gladia. Trong khi đó, phân khúc cao tầng gồm 616 căn hộ dự kiến được khởi công vào đầu năm 2026, mở bán từ quý III và bàn giao từ cuối năm 2027.

Đáng chú ý, từ năm 2027 trở đi, chuỗi dự án mới của Khang Điền sẽ lần lượt bước vào giai đoạn ghi nhận doanh thu, trong đó Bình Trưng Đông, The Solina và Khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng đóng vai trò quan trọng.

Bình Trưng Đông có quy mô 18,2 ha, bao gồm khoảng 200 căn thấp tầng và 3.500 căn hộ, liền kề Gladia. Dự án đã hoàn tất bồi thường giải phóng mặt bằng, được phê duyệt chủ trương đầu tư vào tháng 10/2025 và dự kiến khởi công trong năm 2026.

The Solina tọa lạc tại phường Bình Hưng, TP.HCM, có quy mô 16,4 ha với 500 căn thấp tầng và 1.000 căn hộ. Dự án đã nộp tiền sử dụng đất giai đoạn một, được cấp phép xây dựng và khởi công hạ tầng từ năm 2025.

Khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng có diện tích gần 110 ha, đã hoàn tất giải phóng mặt bằng và khởi công hạ tầng từ năm 2025. Dự án hướng đến các khách thuê trong lĩnh vực logistics, dược phẩm và sản xuất công nghệ cao, dự kiến bắt đầu khai thác kinh doanh từ năm 2027.

Bên cạnh nhóm dự án dân cư và khu công nghiệp này, dự án Tân Tạo có quy mô khoảng 330 ha được đánh giá là trụ cột dài hạn của Khang Điền. Dự án dự kiến khởi công năm 2027 và sẽ đóng góp lớn vào giai đoạn 2028–2035.

Như vậy, trong giai đoạn 2025–2027, doanh số bán bất động sản bình quân của Khang Điền ước đạt khoảng 7.200 tỷ đồng mỗi năm, cao gấp gần bốn lần mức trung bình 5 năm trước. Với quỹ đất hơn 500 ha tại khu Đông và Tây Nam TP.HCM, cùng năng lực phát triển hạ tầng đồng bộ, doanh nghiệp được kỳ vọng tiếp tục duy trì lợi thế vượt trội trong phân khúc nhà ở trung – cao cấp.

Cấu trúc vốn vững vàng, dư địa tăng giá còn lớn

Vietcap nhận định, biên lợi nhuận gộp của Khang Điền sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao trong hai năm tới, đạt khoảng 70% vào năm 2026. Tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE) dự kiến tăng từ 5,8% năm 2025 lên 9,1% năm 2026 và 11,2% năm 2027. Tỷ lệ nợ vay ròng trên vốn chủ sở hữu duy trì ở mức an toàn, quanh 31%, nhờ khả năng vốn hóa chi phí lãi vay và cơ cấu tài chính cân đối.

Theo phương pháp định giá tài sản ròng (RNAV), tổng giá trị ròng của Khang Điền được ước tính đạt 54.480 tỷ đồng, tương đương 48.500 đồng mỗi cổ phiếu, sau khi trừ nợ vay và cộng tiền mặt. Trong đó, dự án Tân Tạo chiếm tỷ trọng lớn nhất, khoảng 47% tổng giá trị tài sản ròng; tiếp đến là Bình Trưng Đông (17%), The Solina (6%), Gladia by the Waters (5%), Phong Phú 2 (7%) và Khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng (4%). Điều này cho thấy phần lớn giá trị của doanh nghiệp vẫn nằm ở các dự án đang hoặc sắp được triển khai, mở ra dư địa tăng trưởng đáng kể cho giai đoạn 2026–2030.

Các chỉ tiêu định giá trên thị trường cho thấy cổ phiếu KDH hiện đang giao dịch ở mức giá hợp lý, với hệ số P/B dự phóng năm 2025 khoảng 2,1 lần, thấp hơn mức trung bình 5 năm gần nhất (2,2 lần). Mức định giá này được xem là chưa phản ánh đầy đủ tiềm năng quỹ đất quy mô lớn tại trung tâm TP.HCM, cũng như khả năng tạo dòng tiền ổn định từ chuỗi dự án đã hoàn thiện pháp lý.

Phân tích của Vietcap cho thấy, nếu giá bán trung bình ròng của các dự án nhà ở giai đoạn 2026–2028 tăng thêm 10% so với giả định cơ sở, giá mục tiêu cổ phiếu có thể tăng từ 48.500 đồng lên hơn 53.000 đồng mỗi cổ phiếu. Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang dần hồi phục, yếu tố này càng củng cố cho triển vọng tăng giá trong trung và dài hạn.

Vietcap duy trì khuyến nghị “MUA” đối với cổ phiếu KDH, đồng thời nâng giá mục tiêu lên 48.500 đồng/cổ phiếu, tương ứng mức sinh lời kỳ vọng khoảng 42% so với giá hiện tại là 34.100 đồng.

Động lực tăng giá đến từ ba yếu tố chính:

Dự án Gladia by the Waters sẽ tiếp tục là điểm nhấn lợi nhuận trong giai đoạn 2025–2026;

Nhóm dự án kế tiếp gồm Bình Trưng Đông, The Solina và KCN Lê Minh Xuân mở rộng sẽ tạo nguồn thu ổn định từ năm 2027 trở đi;

Tân Tạo đóng vai trò là dự án chiến lược dài hạn, mở rộng quỹ đất và nâng giá trị tài sản ròng.

Rủi ro có thể đến từ việc chậm tiến độ pháp lý ở các dự án quy mô lớn hoặc biến động thị trường bất động sản cao cấp, song với nền tảng tài chính vững vàng và danh mục dự án đa dạng, Khang Điền vẫn được đánh giá là một trong những doanh nghiệp có khả năng duy trì tăng trưởng bền vững nhất trong nhóm bất động sản nhà ở tại TP.HCM.