Hơn 10 năm trì hoãn, dự án bất động sản tại TP.HCM sắp mang về khoản thu đột biến cho một doanh nghiệp may

Dự án được khởi động lại sau thời gian dài trì hoãn

TC Tower là dự án căn hộ trung – cao cấp tại quận Tân Phú, TP.HCM do Công ty TNHH TC Tower (doanh nghiệp con do Công ty CP Dệt may – Đầu tư – Thương mại Thành Công - TCM) sở hữu 100% vốn cùng Công ty CP DBFS làm chủ đầu tư. Sau nhiều năm gần như “nằm yên” vì vướng mắc pháp lý và bối cảnh thị trường bất động sản không thuận lợi, dự án hiện đã được TCM đưa trở lại chương trình triển khai với lộ trình cụ thể hơn.

Về quy mô, khu đất TC Tower có diện tích khoảng 9.898 m², với tổng diện tích sàn xây dựng dự kiến 39.224 m². Dự án cung cấp 598 căn hộ thuộc phân khúc trung – cao cấp, tổng mức đầu tư khoảng 1.732 tỷ đồng. Trong bối cảnh TCM vốn được biết đến là doanh nghiệp dệt may với chuỗi sản xuất khép kín từ sợi – vải – may, việc sở hữu một dự án nhà ở có quy mô lớn tại TP.HCM tạo thêm một mảng tài sản khác biệt so với hoạt động cốt lõi.

Trên thực tế, dự án TC Tower đã bị trì hoãn từ năm 2014, giai đoạn kéo dài này phản ánh bức tranh chung của nhiều dự án nhà ở tại TP.HCM trong những năm gần đây, khi thủ tục pháp lý chậm lại và thị trường bất động sản trải qua những chu kỳ điều chỉnh. Đối với TCM, việc dự án bị “treo” trong thời gian dài khiến quỹ đất chưa tạo ra dòng tiền, trong khi chi phí cơ hội và chi phí vốn vẫn tồn tại trên bảng cân đối.

Đến thời điểm hiện tại, TCM đã hoàn thành khâu giải phóng mặt bằng và đóng tiền sử dụng đất trước mốc TP.HCM áp dụng bảng giá đất mới từ ngày 1/1/2026. Đây là điểm quan trọng về mặt tài chính, bởi chi phí đất được chốt theo mặt bằng giá cũ, trong khi doanh thu bán hàng tương lai sẽ phản ánh giá bán tại thời điểm thị trường sau này. Chính sự chênh lệch này là một trong những cơ sở để biên lợi nhuận dự án được đánh giá ở mức tích cực.

Về tiến độ, kế hoạch tổng thể của dự án đã được xây dựng tương đối rõ ràng, giai đoạn hoàn thiện thủ tục đầu tư và quy hoạch chi tiết 1/500 đang được triển khai. TCM dự kiến khởi công xây dựng TC Tower vào quý I/2026, bắt đầu mở bán từ quý IV/2026 và bàn giao căn hộ vào khoảng quý II/2028.

Theo dự báo của Vietcap, nợ vay dài hạn của TCM sẽ có xu hướng tăng trong giai đoạn 2025–2026, gắn với nhu cầu vốn đầu tư cho TC Tower. Song song đó, nợ ngắn hạn được kỳ vọng giảm dần khi TCM tối ưu hóa các khoản phải thu, phải trả trong hoạt động dệt may.

Theo tìm hiểu, Công ty CP DBFS đối tác cùng tham gia triển khai dự án TC Tower được giới thiệu là công ty thành viên của Victory Group, từng là một phần hệ sinh thái thuộc Tập đoàn Đất Xanh trước khi tách ra. Doanh nghiệp này có kinh nghiệm triển khai một số dự án như tòa nhà văn phòng Victory Tower, chung cư Mỹ Phú. Sự xuất hiện của DBFS giúp tăng thêm yếu tố chuyên môn trong lĩnh vực bất động sản, trong khi TCM đóng vai trò cung cấp quỹ đất, vốn và khai thác lợi ích tài chính trong dài hạn.

Động lực lợi nhuận mới cho TCM từ giai đoạn 2028–2030

Theo đánh giá của Vietcap, tổng doanh thu ước tính của TC Tower vào khoảng 2,8 nghìn tỷ đồng, với tổng lợi nhuận sau thuế khoảng 1,1 nghìn tỷ đồng. Con số này được xây dựng trên cơ sở chi phí đất đã được chốt trước khi bảng giá đất mới của TP.HCM có hiệu lực, cùng với giả định về chi phí xây dựng và biên lợi nhuận ở mức tương đối thuận lợi cho một dự án căn hộ trung – cao cấp trong bối cảnh hiện nay.

Nếu đặt các ước tính này vào bức tranh hiện tại của TCM, có thể thấy quy mô đóng góp của TC Tower là không nhỏ. Năm 2024, doanh thu thuần của TCM đạt 3.810 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ đạt 276 tỷ đồng. Vietcap dự báo lợi nhuận năm 2025 và 2026 của TCM lần lượt khoảng 287 và 297 tỷ đồng, với động lực chủ yếu đến từ mảng dệt may đang có nhiều điều kiện thuận lợi như nhu cầu dần phục hồi, dịch chuyển nguồn cung vải từ Trung Quốc sang Việt Nam và biên lợi nhuận gộp duy trì quanh mức 16% nhờ giá bông nguyên liệu ở vùng thấp.

Trong bối cảnh đó, một dự án riêng lẻ có thể mang lại tổng lợi nhuận ước tính 1,1 nghìn tỷ đồng trong giai đoạn triển khai và bàn giao rõ ràng là một “mảnh ghép” có sức nặng. Việc ghi nhận doanh thu và lợi nhuận từ TC Tower được dự kiến bắt đầu từ năm 2028, tương ứng với mốc bàn giao căn hộ. Điều này khiến giai đoạn 2028–2030 nhiều khả năng sẽ chứng kiến một “cú nhảy” về lợi nhuận hợp nhất nếu dự án được triển khai theo đúng tiến độ và kịch bản tài chính hiện tại.

Trong khi đó, ở giai đoạn 2025–2026 trước khi dự án mang lại dòng tiền, TCM sẽ phải chấp nhận áp lực nhất định lên cấu trúc tài chính do nợ dài hạn gia tăng. Nhóm phân tích dự báo chi phí tài chính của doanh nghiệp sẽ nhích lên theo nhu cầu vốn cho dự án. Tuy nhiên, áp lực này phần nào được bù đắp bởi việc TCM siết chặt quản lý vốn lưu động, kiểm soát chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp, cũng như duy trì lợi nhuận từ mảng dệt may và doanh thu tài chính.

Từ góc nhìn chiến lược, TC Tower không làm thay đổi định vị của TCM trong ngắn hạn, doanh nghiệp vẫn là một nhà sản xuất dệt may có chuỗi giá trị khép kín, tập trung vào thị trường xuất khẩu Hàn Quốc, Mỹ, Nhật Bản và thị trường nội địa. Dự án bất động sản được đặt ở vị thế “bổ sung”, một nguồn lợi nhuận gián đoạn nhưng có thể tạo ra khác biệt đáng kể trong một vài năm nhất định, nếu được triển khai suôn sẻ.

Có thể thấy, điểm đáng chú ý nhất trong cách tiếp cận của TCM với TC Tower là sự thận trọng ở giai đoạn hiện tại: doanh nghiệp chưa phát đi những thông điệp mang tính thổi phồng quanh dự án, mà chủ yếu công bố các thông số cơ bản về quy mô, tiến độ dự kiến và khung ước tính tài chính. Trong bối cảnh thị trường vẫn còn nhiều dự án bất động sản chậm tiến độ hoặc vướng pháp lý, cách tiếp cận này giúp cho câu chuyện TC Tower – ở thời điểm hiện tại – vẫn giữ được sự cân bằng giữa kỳ vọng và mức độ thận trọng cần thiết.