Hiểu thế nào về mô hình đầu tư bất động sản chia nhỏ của Chứng khoán VPS?

Gần đây, Chứng khoán VPS có hợp tác với Công ty CP Fnest để chia nhỏ bất động sản thành các cổ phần và bán trên ứng dụng VPS Smart One của công ty cho các nhà đầu tư. Trong mỗi đợt mở bán, một Fnest có mệnh giá sơ cấp là 10.000 đồng.

Có thể hiểu là nhà đầu tư đang đầu tư vào một phần nhỏ của bất động sản đang nắm giữ, thay vì tự mình sở hữu hoàn toàn bất động sản này. Theo đó, với số tiền bỏ ra chỉ từ 10.000 đồng, nhà đầu tư đã có thể mua được 1 cổ phần vốn Fnest, lợi nhuận dự kiến có thể lên tới 25%. Sau khi mua bất động sản chia nhỏ Fnest VPS, nhà đầu tư có thể theo dõi trong phần danh mục và bán theo 2 cách.

Fnest trên ứng dụng của Công ty Chứng khoán VPS.

Fnest trên ứng dụng của Chứng khoán VPS.

Một là, bán bất động sản chia nhỏ Fnest trên thị trường thứ cấp, giống như bán một cổ phiếu.

Hai là, Fnest VPS sẽ bán bất động sản đó nếu đạt được lợi nhuận kỳ vọng và sau đó sẽ chia số lợi nhuận đó theo cổ phần nhà đầu tư sở hữu.

Ví dụ, nếu một bất động sản được định giá 10 tỷ đồng sẽ được chia thành 1 triệu Fnest, nhà đầu tư có thể mua vào từng phần nhỏ, từ đó có thể hưởng lợi từ sự tăng giá trị của bất động sản và các hoạt động khai thác, quản lý được thực hiện bởi các tổ chức chuyên nghiệp.

Chia sẻ tại họp báo thường kỳ quý 2/2024 do Bộ Tài chính tổ chức chiều ngày 18/6, ông Bùi Hoàng Hải - Phó Chủ tịch UBCKNN cho biết pháp luật về chứng khoán chưa có quy định cụ thể hay xác định loại hình chia nhỏ bất động sản vào một loại chứng khoán.

"Sau khi nắm được thông tin, UBCKNN đã có buổi làm việc với VPS và yêu cầu đơn vị này ngừng các hoạt động phân phối cổ phần hay chia nhỏ bất động sản để bán cho nhà đầu tư", Phó Chủ tịch UBCKNN chia sẻ.

Cũng tại họp báo, Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi cho biết Bộ Tài chính cũng đã có chỉ đạo đối với UBCKNN. Ông Chi khẳng định hiện pháp luật chưa có quy định cấm nhưng trên góc độ là cơ quan quản lý Nhà nước thì UBCK có nhiệm vụ giám sát chặt chẽ các hoạt động của các công ty chứng khoán.

"Việc cung cấp dịch vụ của các doanh nghiệp này phải nằm trong lĩnh vực và ngành nghề được cấp phép kinh doanh. Nếu nằm ngoài phạm vi này thì sẽ phải dừng lại để cấp quản lý có những đánh giá toàn diện", Thứ trưởng Nguyễn Đức Chi nói.

Theo tìm hiểu thì công ty CP Fnest được thành lập tháng 11/2022, có trụ sở chính tại phường Ngọc Lâm, quận Long Biên, TP. Hà Nội. Hiện, Fnest do bà Nguyễn Thùy Linh làm đại diện với ngành nghề chính là tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, quyền sử dụng đất. Danh mục bất động sản hiện đang mở bán trên App VPS SmartOne đa dạng từ biệt thự, shophouse cho đến căn hộ chung cư. Và khi tham gia vào việc mua bán bất động sản theo hình thức chia nhỏ, nhà đầu tư sẽ phải trả một khoản phí giao dịch là 30 đồng cho mỗi Fnest.

Hiện tại, có 9 mã bất động sản đã được bán ra và tất cả đều trong trạng thái "Đã bán hết". Tuy nhiên, nhà đầu tư vẫn có thể tham gia vào giao dịch thứ cấp tương tự như giao dịch cổ phiếu.

Các dự án bất động sản mở bán trên FNEST

Các sản phẩm bất động sản chia nhỏ đang được giới thiệu trên Fnest.

Fnest giới thiệu rằng công ty sẽ hợp tác với các công ty quản lý bất động sản để tối ưu hóa hiệu quả vận hành. Nhà đầu tư có thể nhận được lợi nhuận hàng tháng từ việc cho thuê bất động sản và có thể rút tiền từ tài khoản của mình bất cứ lúc nào và không cần trực tiếp quản lý.

Các bất động sản sẽ được định giá lại 3 tháng một lần bởi một công ty định giá độc lập. Khi tài sản được định giá cao hơn thì giá trị của số phần Fnest nhà đầu tư đang sở hữu cũng sẽ tăng. Khi bất động sản được bán, lợi nhuận sẽ được chia đều lại cho các nhà đầu tư dựa theo số lượng phần Fnest nắm giữ.

Với mức lợi nhuận đầy hứa hẹn và đầu tư dễ dàng, theo Chứng khoán VPS, nhà đầu tư không cần lo lắng về việc cho thuê hay rao bán bất động sản, Fnest sẽ hợp tác với công ty quản lý bất động sản để tối ưu hóa hiệu quả vận hành. Miễn trừ trách nhiệm của nhà đầu tư trong trường hợp bất động sản phát sinh vấn đề như hư hỏng, xuống cấp cần sửa chữa…”.

Tuy nhiên, giới phân tích lo ngại về thủ tục pháp lý cũng như tính hiệu quả và an toàn của khoản đầu tư khi mà pháp luật chưa có quy định cụ thể và rõ ràng, hiệu quả khoản đầu tư còn nhiều hoài nghi. Trong các văn bản luật của Việt Nam, chưa có quy định cụ thể nào về phương thức đầu tư bất động sản này. Điều này đặt ra nhiều thách thức và rủi ro mà nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng.

Một trong những rủi ro lớn nhất là nhà đầu tư không thực sự sở hữu, sử dụng, hay quản lý bất động sản. Tất cả các quyền liên quan đến bất động sản như chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp vẫn do bên huy động vốn thực hiện. Điều này có nghĩa là nhà đầu tư chỉ nắm giữ phần giá trị tài chính của bất động sản, nhưng không có quyền can thiệp vào việc quản lý hay quyết định các vấn đề liên quan đến tài sản đó.

Ngoài ra, nhà đầu tư cũng không có quyền kiểm soát lợi nhuận từ việc chuyển nhượng hay kinh doanh sản phẩm bất động sản. Lợi nhuận này hoàn toàn phụ thuộc vào bên huy động vốn và các quyết định kinh doanh của họ. Điều này có thể dẫn đến tình trạng nhà đầu tư bị động trong việc theo dõi và quản lý khoản đầu tư của mình, tạo ra cảm giác không an toàn và thiếu minh bạch.

Các chuyên gia bất động sản khuyến nghị rằng nhà đầu tư cần phải thận trọng và cân nhắc kỹ lưỡng trước khi tham gia vào mô hình đầu tư bất động sản chia nhỏ.

Đại diện Chứng khoán VPS giải thích, việc cung cấp sản phẩm của Fnest nhằm mục tiêu hỗ trợ khách hàng mở tài khoản tại công ty có thêm nhiều dịch vụ, tiện ích và trải nghiệm tốt hơn. Đồng thời, VPS cũng khẳng định việc hợp tác với Fnest được tuân thủ theo các quy định, VPS quản lý và đảm bảo dòng tiền của khách hàng. Còn các vấn đề về pháp lý của sản phẩm, tính pháp lý của dịch vụ do bên đối tác Fnest chịu trách nhiệm.

Ngoài ra, đại diện VPS khẳng định các sản phẩm đang được bán là nhà hiện hữu, có sổ đỏ, được định giá bởi cơ quan có uy tín, hoàn toàn khác biệt với hình thức đầu tư theo token đã từng có. Tuy nhiên, hình thức chia nhỏ bất động sản này vẫn khiến nhiều người liên tưởng đến các ứng dụng “mua chung” nhà đất đã từng gây sốt trong quá khứ. Cụ thể, trước khi bước vào thoái trào, thị trường bất động sản giai đoạn 2020-2022 từng chứng kiến sự “nở rộ” của hàng loạt ứng dụng, nền tảng trực tuyến cho phép các nhà đầu tư kết nối, cùng mua chung một tài sản có giá trị hàng triệu USD mà không cần có nguồn tài chính quá lớn.

Đầu tư “chia nhỏ” bất động sản là một phương thức đầu tư trong lĩnh vực bất động sản, trong đó nhà đầu tư quyết định mua một phần nhỏ của một tài sản bất động sản thay vì mua toàn bộ tài sản đó. Việc chia nhỏ thường được thực hiện thông qua các công ty hoặc nền tảng đầu tư bất động sản trực tuyến. Bằng cách này, nhà đầu tư có thể sở hữu một phần của một tài sản bất động sản lớn hơn mà không cần đầu tư số vốn lớn.

Mô hình đầu tư chia nhỏ bất động sản thường được thực hiện theo cách thức như sau: Các công ty và nền tảng đầu tư sẽ mua một tài sản bất động sản lớn như một căn nhà, tòa nhà hoặc dự án phát triển. Sau đó, họ sẽ chia nhỏ tài sản đó thành các phần nhỏ hơn chẳng hạn như cổ phần hoặc đơn vị đầu tư, mỗi đơn vị đầu tư đại diện cho một phần trăm sở hữu của tài sản. Từ đó, nhà đầu tư có thể mua các đơn vị đầu tư này để sở hữu một phần nhỏ của tài sản để từ đó có thể tham gia vào thị trường bất động sản mà không cần đầu tư một số vốn lớn để mua toàn bộ tài sản.