F0 bất động sản "đắm tàu" sau cơn sốt đất nền đầu năm

Ảnh minh họa (nguồn internet)

Theo báo cáo của Hội môi giới Bất động sản Việt Nam, khoảng 30 - 40% lực cầu đầu tư ngoài ngành vào bất động sản tại TP. HCM đến từ F0 trong những tháng đầu năm 2021. Đặc biệt, thời điểm đất đai sốt khắp nơi, đối tượng nhà đầu tư này vào thị trường ồ ạt với các giao dịch chủ yếu là đầu tư ngắn hạn, chờ lên giá rồi bán chốt lời và rút vốn.

Cùng quan điểm, theo ông David Jackson, Tổng Giám đốc của Colliers Việt Nam, ước tính hơn 70% giao dịch toàn thị trường năm 2020 đã đến từ các nhà đầu tư F0. Tỷ lệ này có thể giữ nguyên ở mức hiện tại hoặc tăng lên trong vài năm tới khi giá bất động sản có khả năng tăng theo thời gian.

Hiện tại, khi cơn sốt đất nền lắng xuống. Nhiều người đặt câu hỏi: Liệu nhà đầu tư F0 đang như thế nào? Chắc chắn một điều, sau một loạt cơn sốt bất thường diễn ra ở một số khu vực sau thời điểm Tết Nguyên đán sẽ không hiếm các nhà đầu tư "ôm đất" khi chưa kịp thoát hàng trong cơn sốt đất.

Chẳng hạn, tại thị trường Hớn Quản, không ít nhà đầu tư đang ôm cả vài ha đất nông nghiệp, chưa kịp bán lại cho nhà đầu tư khác thì cơn sốt đã dứt. Trong số đó, khá nhiều người hiện rao giá bán giá gốc, thậm chí cắt lỗ cũng khó ra được hàng do không còn khách quan tâm. Chưa kể, có người liều mình ôm hết tiền tiết kiệm dành dụm cả chục năm mua nhà đi đầu tư đất và giờ "mắc cạn", đành tiếp tục chờ vào thị trường. Tuy nhiên, để chờ khi có thêm cơn sốt ở các khu vực không nhiều tiềm năng phát triển là bài toán không hề dễ đối với nhà đầu tư.

Tương tự, một số khu vực như Bắc Giang, Hải Phòng hay Thanh Hoá… khi cơn sốt đi qua, việc nhà đầu tư rao bán cắt lỗ hoặc khó ra hàng chiếm số lượng không ít sau cơn sốt. Con số này dù không có thống kê cụ thể, nhưng chắc chắn với những nhà đầu tư vay ngân hàng để đầu tư đất, áp lực lãi vay trong khi thị trường lặng sóng thì việc bán cắt lỗ rất dễ xảy ra.

Với khoảng 30 - 40% nhà đầu tư F0 từ các ngành nghề khác sang đầu tư bất động sản thời điểm nóng sốt, chắc chắn không phải 100% những nhà đầu tư này đều lướt sóng thành công. Trong số đó, sẽ có những người chưa kịp rút chân khỏi thị trường.

Những ngày gần đây, không khó để tìm thấy thông tin bán cắt lỗ bất động sản trên các sàn giao dịch rao vặt điện tử trong đó phân khúc có thông tin bán cắt lỗ nhiều nhất là đất nền, căn hộ, nhà liền kề. Điều này cho thấy, "mảng chìm" của đầu tư bất động sản không hề ít.

Chia sẻ tại toạ đàm trước đó, đại diện một doanh nghiệp bất động sản cho hay, cứ 100 người tham gia thị trường khi sốt đất diễn ra thì có đến 80 người chạy theo đám đông, đa phần là tay ngang, nhà đầu tư F0 mua tài sản lần đầu sập bẫy sốt đất (tương đương 80%). Chỉ có 20 người đứng đằng sau các cơn sốt đất hưởng lợi từ sự tăng giá bất động sản phi mã, chiếm tỷ trọng 20%.

Vị doanh nghiệp này phân tích, các nhà đầu tư "chết" vì sốt đất do chạy theo đám đông nhưng nắm thông tin chậm hơn, ít kiến thức và non kinh nghiệm, đồng thời họ thường dùng đòn bẩy tài chính, cắm nhà (thế chấp tài sản nhà) để gia nhập cuộc chơi vì niềm tin quá lớn. Kẻ thắng trong các cơn sốt đất chỉ có nhóm tạo sốt, cò mồi và một số ít người may mắn.

Chia sẻ với báo giới, ông Phan Công Chánh, chuyên gia bất động sản cá nhân cho rằng, trên thị trường bất động sản nhóm nhà đầu tư gạo cội chỉ chiếm 10 - 20%. Đây là những nhà đầu tư đủ kiến thức, kinh nghiệm và trải nghiệm, đã trải qua ít nhất 1 - 2 cơn khủng hoảng và có những hoạch định tài chính rõ nét, có sự chuẩn bị chu đáo cho các kịch bản của thị trường, kiên nhẫn chờ và nắm bắt cơ hội. Họ rất ít bị "mắc kẹt" trong các cơn sốt đất.

Trong khi đó, nhà đầu tư mới thường chiếm khoảng 50%; đây là nhóm nhà đầu tư thời gian vào thị trường dưới 2 năm, giao dịch được chỉ 1 (vài) bất động sản . Họ là những nhà đầu tư còn thiếu và yếu về kinh nghiệm, kiến thức, vốn, quan hệ nên dễ mất tiền khi thị trường đổi chiều. Với nhóm này, theo ông Chánh nên mạnh dạn cắt lỗ nếu đang phải vay ngân hàng hoặc dùng đòn bẩy tài chính quá nhiều để đầu tư bất động sản.

Sốt đất nguội dần

Bộ Xây dựng mới đây cho biết, giá giao dịch đất nền trong khu dân cư tại thời điểm nửa cuối quý I/2021, đặc biệt là sau dịp nghỉ Tết Nguyên đán, đã xảy ra hiện tượng tăng nóng ở nhiều địa phương trên địa bàn cả nước như: TP. Hà Nội (các huyện Đông Anh, Đan Phượng, Thạch Thất…), TP. HCM (TP. Thủ Đức), TP. Hải Phòng (huyện Thủy Nguyên), tỉnh Bắc Ninh (thị xã Từ Sơn), tỉnh Ninh Bình (huyện Gia Viễn), tỉnh Bình Thuận (TP. Phan Thiết và thị xã La Gi), tỉnh Bình Phước (huyện Hớn Quảng), tỉnh Quảng Trị (huyện Gio Linh),…

Tuy nhiên, giao dịch chính thức được ghi nhận trên thực tế hầu như rất ít. Hình thức giao dịch tại các khu vực này chủ yếu là đặt cọc sau đó chuyển nhượng ngay khi giá tăng và xuất hiện nhà đầu tư khác có nhu cầu mua.

Cơn sốt đất nền tại một số địa phương đã có dấu hiệu hạ nhiệt. Ảnh minh họaTình trạng giá đất tăng nóng cục bộ tại một số địa phương chỉ diễn ra trong thời gian ngắn rồi lắng xuống sau khi chính quyền địa phương kịp thời đưa ra các chỉ đạo, thông báo công khai cũng như cảnh báo tới các nhà đầu tư, người dân về quy hoạch, kế hoạch thực hiện, tình hình triển khai các dự án trên địa bàn (như thông tin quy hoạch sân bay Technic tại Bình Phước, quy hoạch hành chính huyện Thủy Nguyên tại Hải Phòng, điều chỉnh bảng giá đất tại Đà Nẵng…).

Đồng tình với nhận định của Bộ Xây dựng về dấu hiệu hạ nhiệt của cơn sốt giá đất nền trong thời gian qua tại một số địa phương, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch, Tổng Thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, hiện nay tình trạng tăng giá đất, đặc biệt là những diện tích đất nông nghiệp, đất rừng được phân lô, bán nền đã chững lại, có xu hướng giảm vì không có giao dịch do các cơ quan quản lý nhà nước và chính quyền các địa phương siết chặt quản lý và tăng cường xử lý những hành vi chuyển nhượng trái phép, tung tin thất thiệt, đầu cơ thổi giá.

Đất nền nhà ở các dự án cũng có dấu hiệu chững lại nhưng giảm rất thấp, điển hình tại Hà Nội như khu vực huyện Đông Anh, Gia Lâm, đất trong khu vực dân cư, có sổ, dao động từ 40 - 50 triệu đồng/m2. Tuy nhiên giá đất tại một số dự án và địa phương có hiện tượng neo lại, không xuống do nguồn cầu lớn, cung không nhiều.