Dòng tiền "chảy" mạnh vào cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp

Diễn biến này dường như đã được dự đoán từ trước khi nhiều diễn đàn, nhiều khuyến nghị và cả báo cáo của công ty chứng khoán (CTCK) đều đưa ra góc nhìn khá tích cực cho cổ phiếu nhóm này.

Ông Huỳnh Minh Tuấn, Giám đốc Môi giới Hội sở CTCK Mirae Asset Việt Nam cho rằng, ở thời điểm hiện tại, thị trường đã tăng được một đoạn dài về mặt thời gian (gần 2 tháng) và khá về mặt thị giá khi hầu hết các cổ phiếu đều tăng từ 25 - 30% so với đáy 650 điểm của VN-Index và một đợt điều chỉnh tương đối (quanh 10%) hoàn toàn có thể diễn ra.

Ông Tuấn nhận định, nhóm ngành và doanh nghiệp trọng điểm hưởng lợi là hạ tầng, vật liệu xây dựng, xây dựng, thuỷ - hải sản, bất động sản khu công nghiệp.

dong tien chay manh vao co phieu bat dong san khu cong nghiep

Đối với mảng này, báo cáo của CTCK SSI ghi nhận, hoạt động đầu tư nước ngoài - nhà đầu tư chính vào khu công nghiệp - đã có những tín hiệu khởi sắc. Tổng vốn đăng ký cấp mới và vốn tăng thêm 4 tháng đầu năm 2020 đạt 9,8 tỷ USD, tăng 32% so với cùng kỳ 2019.

Cùng với đó, dịch COVID-19 đang mở ra một bước ngoặt mới trong sự dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang các quốc gia khác để giảm thiểu sự đứt gãy chuỗi cung ứng kéo theo xu hướng đẩy mạnh tuyển dụng của nhiều đại gia trong ngành.

Trong các doanh nghiệp niêm yết thuộc ngành khu công nghiệp, SSI chia thành 3 nhóm: Các doanh nghiệp khu công nghiệp còn quỹ đất cho thuê bao gồm SZC, IDC, KBC, VGC, VGR, IDV, TID, ITA, SZB; các doanh nghiệp có khu công nghiệp đã lấp đầy, không còn diện tích sẵn sàng cho thuê, không có dự án mới bao gồm MH3, BAX, TIP, SZL, D2D; các doanh nghiệp đang có dự án mở rộng chuẩn bị cho thuê trong năm 2020 như LHG, NTC, HPI, SIP.

Đối với các doanh nghiệp còn quỹ đất cho thuê, SSI kỳ vọng sự dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sẽ giúp nhanh chóng gia tăng diện tích đất cho thuê.

Trong khi đó, các doanh nghiệp có khu công nghiệp đã lấp đầy, không còn diện tích cho thuê như MH3, BAX, TIP, SZL, D2D tiếp tục ghi nhận doanh thu đều và có lượng tiền mặt lớn, chi trả cổ tức cao.

Trong quý I/2020, tổng doanh thu các doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp niêm yết đạt 7.804 tỷ đồng, tăng 0,9% và lợi nhuận sau thuế đạt 1.100 tỷ đồng, giảm 19,5% so với cùng kỳ trong đó, các doanh nghiệp tăng trưởng mạnh như SZC nhờ tăng diện tích thuê; D2D tiếp tục ghi nhận lợi nhuận từ bán Khu dân cư Lộc An; MH3, NTC, SNZ ghi nhận thu nhập từ tiền gửi và cổ tức từ công ty liên doanh, liên kết. Ngược lại, SIP, BCM, BAX, IDC giảm lợi nhuận; TID ghi nhận khoản lỗ 61 tỷ đồng từ kinh doanh cà phê.

Thời vận của bất động sản khu công nghiệp

Ở thời điểm này, Việt Nam được các chuyên gia kinh tế trong và ngoài nước đánh giá là quốc gia có nền kinh tế ổn định và tăng trưởng nhanh trong khu vực và trên thế giới.

Theo đó việc thu hút đầu tư và phát triển các khu công nghiệp tại Việt Nam tiếp tục đạt được những kết quả tích cực. Việt Nam đã và đang trở thành điểm đến lý tưởng của các nhà đầu tư ở trong và ngoài nước, đặc biệt dòng vốn FDI dịch chuyển ra khỏi Trung Quốc sang Việt Nam đã và đang ngày một rõ nét hơn.

Bất động sản khu công nghiệp Việt Nam vì vậy đang đứng trước cơ hội lớn và tạo dựng niềm tin mạnh mẽ về sự tăng trưởng trong mắt nhà đầu tư quốc tế.

Theo báo cáo của Vụ Quản lý các Khu kinh tế (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tổng số khu công nghiệp được thành lập trên cả nước đến thời điểm tháng 11/2019 là 335 khu công nghiệp với tổng diện tích khoảng 96,5 nghìn ha, trong đó 256 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động với tỷ lệ lấp đầy đạt gần 75%. Lũy kế đến hết tháng 11/2019, các khu công nghiệp, khu kinh tế cả nước thu hút được 9.381 dự án FDI với tổng số vốn đầu tư đạt 191,6 tỷ USD; vốn đầu tư thực hiện đạt khoảng 60%, tạo việc làm cho gần 3,85 triệu lao động trực tiếp. Tổng doanh thu đạt khoảng 235 tỷ USD, kim ngạch xuất khẩu đạt khoảng 142 tỷ USD, đóng góp gần 59% tổng kim ngạch xuất khẩu của cả nước. Đây chính là lực kéo quan trọng và là hạt nhân thúc đẩy nền kinh tế phát triển.

Theo dự báo,từ năm 2020 trở đi sẽ là thời điểm của khu công nghiệp đầu tư xây dựng nhà xưởng cao tầng, nhà xưởng xây sẵn tích hợp các dịch vụ và công nghệ mới. Bên cạnh đó xu hướng chuyển đổi khu công nghiệp từ mô hình truyền thống sang thương mại, dịch vụ, cụm công nghệ cao gắn với đô thị hiện đại; ưu tiên sử dụng mô hình khu công nghiệp sinh thái, khu công nghiệp năng lượng tái tạo đang được quan tâm.

Cần khắc phục những hạn chế

Theo nhận định của bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng Giám đốc Đại Phúc Land, tốc độ thu hút đầu tư và phát triển các khu công nghiệp Việt Nam vẫn chưa thực sự tạo được nhiều đột phá do nhiều “rào cản” sẽ làm chậm trễ tiến trình thu hút đầu tư và giảm tính cạnh tranh so với các nước trong khu vực. Cụ thể.

Thứ nhất, thủ tục pháp lý thành lập khu công nghiệp vẫn còn kéo dài nhiều năm do quy định của pháp luật về đầu tư, đất đai, môi trường, xây dựng còn chồng chéo, phức tạp.

Thứ hai, hạ tầng giao thông chưa được đầu tư hoàn chỉnh làm gia tăng chi phí vận chuyển hàng hóa lên rất cao. Nhìn dòng xe kéo dài ra vào các cảng mới thấy tình trạng hạ tầng giao thông đang rất kém.

Thứ ba, chưa có những giải pháp kết hợp và quy hoạch đồng bộ về bất động sản khu công nghiệp và bất động sản nhà ở một cách hiệu quả tại các địa phương. Chất lượng cuộc sống người lao động tại các khu công nghiệp còn thấp.

Thứ tư, cần có chiến lược quốc gia trong việc xúc tiến thương mại và thu hút đầu tư vào các khu công nghiệp với sự hậu thuẫn mạnh mẽ của các cấp chính quyền nhằm đẩy nhanh tiến trình và gia tăng hiệu quả thu hút đầu tư.

Theo bà Hương, bất động sản công nghiệp năm 2020 sẽ không tránh khỏi tác động tiêu cực do quan ngại nhà đầu tư về đại dịch COVID-19. Quá trình thực địa các khu công nghiệp để tìm kiếm địa điểm làm nhà máy cũng sẽ bị trì hoãn, bị sụt giảm nhẹ do đại dịch, ảnh hưởng tiến độ thuê nên cần thời gian để hồi phục sau khi dịch bệnh được kiểm soát.