Doanh nghiệp bất động sản quý III: Lợi nhuận “héo hon”, loay hoay xử lý hàng tồn kho và nợ vay

Bức tranh ngành địa ốc quý III vẫn còn nhiều mảng màu xám

Chưa thể bứt phá và tối ưu hoá lợi nhuận

Theo thống kê của Kinhtechungkhoan.vn, kết thúc quý III/2023, 15 nhà phát triển bất động sản lớn nhất sàn chứng khoán đồng loạt báo lãi. So với quý II, việc không còn doanh nghiệp nào thua lỗ là một tín hiệu khởi sắc với hy vọng rằng ngành địa ốc đang dần bước qua “vùng trũng” lợi nhuận.

Tuy nhiên, nếu xét về mức độ tăng trưởng so với cùng kỳ, kết quả kinh doanh của 15 “đại gia” ngành bất động sản lại chưa thực sự bứt phá. Kỳ kinh doanh này, vẫn chỉ có 6 trong tổng số 15 doanh nghiệp ghi nhận doanh thu thuần tăng trưởng so với cùng kỳ. Và chỉ có 3 trong số đó là tăng trưởng cả về lãi. Nhìn chung, lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp vẫn sụt giảm mạnh so với cùng kỳ.

Biến động kết quả kinh doanh của 15 nhà phát triển bất động sản lớn nhất sàn chứng khoán

Kết thúc quý III, xét về doanh thu, bên cạnh 4 “gương mặt” từng xuất hiện trong danh sách tăng trưởng hồi quý II là bộ ba “nhà Vin” và Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (HOSE: KBC), còn có sự góp mặt của Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HOSE: PDR) và Công ty CP Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo (HOSE: ITA).

Kỳ này, dẫn đầu bảng xếp hạng doanh thu vẫn là Công ty CP Tập đoàn Vingroup (HOSE: VIC) với 47.955 tỷ đồng. Đáng nói, dù xác lập mức doanh thu cao nhất trong lịch sử hoạt động nhưng lợi nhuận sau thuế của Vingroup chỉ tăng 12%, đạt 567 tỷ đồng, xếp sau hai người anh em cùng nhà.

Trong khi đó, mặc dù chỉ xếp thứ hai về doanh thu với 32.724 tỷ đồng nhưng Công ty CP Vinhomes (HOSE: VHM) lại là quán quân về lợi nhuận khi mang về 10.734 tỷ đồng. Tuy nhiên, khoản lãi sau thuế này đã giảm 26% so với cùng kỳ năm 2022.

Đạt hiệu quả kinh doanh tốt nhất trong bộ ba “nhà Vin” là Công ty CP Vincom Retail (HOSE: VRE). Doanh nghiệp này ghi nhận doanh thu thuần quý III đạt 3.333 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 1.317 tỷ đồng, cùng tăng 66% so với cùng kỳ.

Đáng chú ý, tương tự Vinhomes, Kinh Bắc cũng ở trong tình trạng doanh thu tăng trưởng, lợi nhuận đi lùi nhưng lại thê thảm hơn rất nhiều. Bất chấp doanh thu thuần đi lên, lợi nhuận sau thuế quý III của “ông trùm” bất động sản công nghiệp “bốc hơi” tới 98%, chỉ đạt vỏn vẹn 47 tỷ đồng. Như vậy, cả Vinhomes và Kinh Bắc - hai cái tên được xem là “gánh team” lợi nhuận quý II, khi bước sang quý III đã xuất hiện dấu hiệu sa sút phong độ.

Ngược lại, hai “gương mặt” mới trong nhóm doanh thu tăng trưởng là Tân Tạo và Phát Đạt lại có phần khởi sắc hơn. Trong đó, Tân Tạo - một trong số ít doanh nghiệp có cả doanh thu và lợi nhuận tăng trưởng dương. Mặc dù khoản doanh thu 181 tỷ đồng và lãi sau thuế 78 tỷ đồng còn khá khiêm tốn so với các “ông lớn” khác nhưng đây lại là sự bứt phá của bản thân doanh nghiệp này. So với cùng kỳ, doanh thu của Tân Tạo đã tăng 110%, còn lợi nhuận tăng tới 225%.

Trong khi đó, Phát Đạt là doanh nghiệp có mức tăng trưởng doanh thu mạnh mẽ nhất. Doanh thu thuần quý III ghi nhận ở mức 355 tỷ đồng, tăng gấp 32 lần cùng kỳ. Tuy nhiên, lợi nhuận sau thuế chỉ đạt gần 102 tỷ đồng, giảm 86%, thuộc top các doanh nghiệp có lợi nhuận sụt giảm mạnh nhất. Dù vậy, nếu loại trừ khoản lợi nhuận đột biến nhờ chuyển nhượng công ty con ghi nhận vào cùng kỳ năm trước thì mức lợi nhuận năm nay được xem là tích cực hơn, bởi lẽ nó dựa vào hoạt động kinh doanh cốt lõi hơn là doanh thu tài chính.

Công ty CP Đầu tư Dịch vụ Tài chính Hoàng Huy (HOSE: TCH) thì ngược lại. Mặc dù doanh thu giảm gần 30% so với cùng kỳ, xuống còn 253 tỷ đồng nhưng nhờ hoạt động tài chính hiệu quả, doanh nghiệp này đã “đảo chiều” lợi nhuận thành công và báo lãi 27 tỷ đồng thay cho khoản lỗ 27 tỷ đồng ghi nhận vào cùng kỳ năm ngoái.

Nói về sự khởi sắc, không thể không nhắc đến Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, HOSE: NVL), doanh nghiêp này đã có lãi trở lại sau hai quý liên tiếp lỗ khủng.

Kỳ này, Tổng công ty CP Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (Vinaconex, HOSE: VCG), Tổng Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp, HOSE: DIG) và Công ty CP Tập đoàn Bamboo Capital (HOSE: BCG) là những cái tên thuộc nhóm làm ăn “bết bát” nhất khi lợi nhuận chỉ dừng lại ở mức 2 con số, sụt giảm lần lượt 89%, 88% và 77% so với cùng kỳ.

Cũng cần nói thêm, mặc dù đồng loạt báo lãi nhưng 15 “ông lớn” địa ốc vẫn chưa thể tối ưu hoá lợi nhuận. Dữ liệu của Kinhtechungkhoan.vn cho thấy, biên lợi nhuận ròng quý III/2023 của hầu hết các doanh nghiệp đều bị thu hẹp so với cùng kỳ. Chưa tính tới ảnh hưởng của thuế, kết quả này trước hết phản ánh rằng, áp lực chi phí vẫn đang “đè nặng” lên doanh nghiệp.

Còn “nặng gánh” hàng tồn kho và nợ vay

Trong khi vẫn chưa thể giải toả được áp lực chi phí, 15 ông lớn địa ốc còn phải đối diện với việc xử lý hàng tồn kho và nợ vay.

Về hàng tồn kho, dữ liệu của Kinhtechungkhoan.vn cho thấy, tại thời điểm ngày 30/9/2023, tổng giá trị hàng tồn kho của 15 nhà phát triển bất động sản lớn nhất sàn chứng khoán đạt 391.416 tỷ đồng, chỉ giảm 2,69% so với đầu kỳ.

Hàng tồn kho giảm không đáng kể

Trong đó, Vincom Retail, Vinhomes và Vingroup là các doanh nghiệp ghi nhận hàng tồn kho giảm mạnh mẽ nhất, lần lượt ở các mức 33,62%, 14,28% và 12,45%. Theo sau là Hoàng Quân, với mức giảm 8,23%. Ngoài ra, lượng hàng tồn kho của Phát Đạt, Kinh Bắc và Vinaconex cũng giảm, nhưng không đáng kể, chỉ ở mức 0,19%, 0,58% và 1,3%. Đáng chú ý, ngoại trừ Phát Đạt, các doanh nghiệp trong nhóm này đều giữ được tỷ lệ hàng tồn kho trong cơ cấu tài sản ở mức dưới 50%.

Ở chiều ngược lại, Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (HOSE: KDH) là doanh nghiệp có lượng hàng tồn kho tăng mạnh nhất, ở mức 37,73%; đồng thời cũng là doanh nghiệp có tỷ trọng hàng tồn kho trong cơ cấu tài sản cao nhất, ở mức 73%. Trong khi đó, mặc dù cũng ghi nhận hàng tồn kho tăng mạnh (36,12%) nhưng tại Bamboo Capital, khoản mục này chỉ chiếm 9% cơ cấu tài sản của doanh nghiệp.

Tính đến ngày 30/9/2023, Novaland vẫn dẫn đầu về số lượng hàng tồn kho với 137.755 tỷ đồng, theo sau là Vingroup (91.859 tỷ đồng), Vinhomes (55.169 tỷ đồng). Trong khi đó, Vincom Retail và Hoàng Quân là hai cái tên duy nhất ghi nhận hàng tồn kho dưới 1.000 tỷ, đồng thời có tỷ trọng hàng tồn kho trong cơ cấu tài sản thấp nhất, lần lượt là 2% và 7%.

Nhìn chung, kết thúc 9 tháng đầu năm 2023, ngoại trừ bộ ba “nhà Vin”, các “đại gia” bất động sản vẫn đang gặp khó khăn trong việc “đẩy hàng”. Tình trạng hàng tồn kho bị tích trữ sẽ trở nên tiêu cực hơn nếu doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn, dẫn tới rủi ro kẹt vốn: vừa không bán được hàng, vừa chịu chi phí lãi vay cao.

Đáng nói, theo dữ liệu của Kinhtechungkhoan.vn, nợ vay lại đang có xu hướng gia tăng.

Nợ vay có xu hướng gia tăng

Tại thời điểm ngày 30/9/2023, tổng nợ vay của 15 ông lớn địa ốc ghi nhận ở mức 646.513 tỷ đồng, tăng gấp 1,8 lần so với tại thời điểm 30/6/2023. Đáng chú ý, tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sở hữu bình quân cũng tăng từ mức 0,89 lần lên mức 1,19 lần.

Biến động này chủ yếu đến từ Vingroup. Tính đến cuối tháng 9, tổng nợ vay của Vingroup đã lên tới 478.445 tỷ đồng, tăng 2,7 lần so với thời điểm ngày 30/6. Tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sở hữu ghi nhận ở mức 3,26 lần, cho thấy xu hướng sử dụng đòn bẩy tài chính mạnh tay hơn rất nhiều.

Trong khi đó, Novaland và Vinaconex - hai doanh nghiệp “bạo” vay nhất nửa đầu năm, đến thời điểm này đều đồng loạt giảm nợ vay. Theo đó, hệ số nợ vay của Novaland giảm xuống còn 1,34 lần, còn Vinaconex giảm xuống 1,16 lần.

Xếp ở vị trí thứ 4 và thứ 5 về hệ số nợ vay là Becamex IDC (0,96 lần) và Bamboo Capital (0,95) lần.

Đáng chú ý, tại thời điểm cuối quý III, sự phân hoá giữa các doanh nghiệp trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính cũng trở nên mạnh mẽ hơn. Theo đó, 10 doanh nghiệp còn lại tiếp tục nới rộng khoảng cách giữa vốn tự có và vốn vay và giữ tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sở hữu ở mức dưới 0,4 lần. Đây được xem là một tín hiệu đáng mừng trong bối cảnh nợ vay của các doanh nghiệp bất động sản có xu hướng gia tăng.