Điều kiện để đất nông nghiệp có thể chuyển đổi thành đất ở thương mại trong 2025
Theo Nghị quyết 171, đất nông nghiệp có thể được chuyển đổi mục đích sử dụng để làm nhà ở thương mại.
Cơ hội mới cho chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Theo Nghị quyết 171/2024/QH15 của Quốc hội, một số loại đất nông nghiệp có thể được chuyển đổi mục đích sử dụng để triển khai dự án nhà ở thương mại trong khuôn khổ thí điểm được Quốc hội phê duyệt. Đây là một trong những nội dung quan trọng mở ra cơ chế mới, linh hoạt và phù hợp với thực tiễn quy hoạch – phát triển đô thị tại các địa phương.
Nghị quyết 171 quy định tổ chức thực hiện dự án, doanh nghiệp bất động sản được phép nhận chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở, đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để triển khai các dự án nhà ở thương mại thí điểm. Điều kiện tiên quyết là phải thỏa thuận được quyền sử dụng đất và đảm bảo đầy đủ các điều kiện về pháp lý, quy hoạch và kế hoạch phát triển nhà ở tại địa phương.
Điều kiện để đất nông nghiệp được chuyển đổi sang dự án nhà ở
Để được đưa vào danh sách thí điểm chuyển đổi đất nông nghiệp, khu đất cần đáp ứng đồng thời nhiều điều kiện nghiêm ngặt nhằm đảm bảo tính minh bạch, hạn chế tiêu cực và phù hợp với chiến lược sử dụng đất cấp tỉnh, cấp huyện. Cụ thể, khu đất cần:
- Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị đã được phê duyệt.
- Nằm trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được cấp có thẩm quyền thông qua.
- Được đưa vào danh mục các khu đất thực hiện dự án thí điểm, đã được HĐND cấp tỉnh thông qua.
- Có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh về thỏa thuận chuyển quyền sử dụng đất để triển khai dự án.
- Tổ chức đầu tư phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật hiện hành về đất đai, nhà ở, đầu tư, xây dựng và kinh doanh bất động sản.
Ngoài ra, đối với đất quốc phòng, an ninh đã được quy hoạch đưa ra khỏi mục đích sử dụng đặc biệt, nếu tham gia dự án thí điểm cũng cần văn bản chấp thuận từ Bộ Quốc phòng hoặc Bộ Công an.
Tiêu chí lựa chọn dự án thí điểm có đất nông nghiệp
Điều 4 của Nghị quyết 171 nêu rõ các tiêu chí để lựa chọn dự án thí điểm sử dụng đất nông nghiệp hoặc đất khác. Cụ thể:
- Dự án phải được thực hiện tại khu vực đô thị hoặc vùng quy hoạch phát triển đô thị.
- Tổng diện tích đất ở trong dự án không vượt quá 30% phần đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch đất đai của tỉnh (giai đoạn 2021–2030).
- Không thuộc các trường hợp đã được quy định tại khoản 4, điều 67 của Luật Đất đai (liên quan đến đất công, đất có nguồn gốc sử dụng phức tạp…).
- Khu đất không thuộc danh mục công trình, dự án phải thu hồi đất do HĐND cấp tỉnh thông qua.
- Danh mục khu đất thực hiện thí điểm phải được UBND tỉnh trình HĐND tỉnh thông qua đồng thời với danh mục công trình cần thu hồi đất.
Như vậy, chỉ những dự án đáp ứng đầy đủ tiêu chí nêu trên mới được xem xét chuyển đổi từ đất nông nghiệp hoặc đất khác thành đất ở phục vụ nhà ở thương mại.
Quyền lợi và nghĩa vụ sau khi thực hiện chuyển đổi
Theo quy định tại Nghị quyết 171, khi hết hiệu lực, các dự án thí điểm sử dụng đất nông nghiệp vẫn sẽ tiếp tục được thực hiện đến khi hoàn thành, nếu tuân thủ đúng tiến độ và nội dung đã được phê duyệt. Người nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất sau khi chuyển đổi sẽ có quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Nghị quyết 171 được xem là một trong những bước đi chính sách quan trọng nhằm tăng cường quỹ đất cho phát triển nhà ở, đặc biệt trong bối cảnh nhu cầu nhà ở tại đô thị đang tăng cao, trong khi quỹ đất sạch ngày càng hạn chế. Tuy nhiên, việc triển khai cũng cần được kiểm soát chặt chẽ để tránh tình trạng lạm dụng chính sách, chuyển đổi tràn lan, ảnh hưởng đến an ninh lương thực và phát triển nông nghiệp bền vững.