Đề xuất áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản

Bộ Tài chính đang nghiên cứu phương án mới trong tính thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Một trong những đề xuất đáng chú ý là áp thuế suất 20% trên phần lãi – tương đương mức thuế suất đang áp dụng cho các doanh nghiệp khi thực hiện chuyển nhượng bất động sản.

Theo báo cáo gửi Quốc hội, Bộ Tài chính cho biết đang trong quá trình sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân và đưa ra hai phương pháp tính thuế. Phương án đầu tiên là tính thuế trên thu nhập chịu thuế, được xác định bằng giá bán trừ đi tổng chi phí hợp lý phát sinh liên quan đến bất động sản chuyển nhượng. Phương án thứ hai là tiếp tục áp dụng cách tính hiện hành – tính thuế theo mức cố định 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng.

Trong trường hợp cơ quan thuế có đủ dữ liệu để xác định chính xác giá mua và các khoản chi phí hợp lệ, phương án tính thuế theo phần lãi sẽ được ưu tiên áp dụng. Thu nhập chịu thuế sẽ được tính bằng chênh lệch giữa giá bán và giá mua cộng chi phí, sau đó nhân với thuế suất đề xuất là 20%. Bộ Tài chính cho biết mức thuế này nhằm đảm bảo tương đồng với mức thuế thu nhập doanh nghiệp đang áp dụng cho hoạt động tương tự.

Tuy nhiên, nếu không xác định được giá mua và chi phí đi kèm, phương án thu thuế 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng vẫn sẽ được áp dụng. Đây là giải pháp linh hoạt trong bối cảnh hiện tại, khi việc minh bạch hóa thông tin giá mua – bán trên hợp đồng còn gặp nhiều khó khăn.

Bộ Tài chính nhấn mạnh rằng phương pháp tính thuế theo thu nhập chịu thuế là hướng đi phù hợp với bản chất của giao dịch kinh tế. Tuy nhiên, để thực hiện hiệu quả, cần có hai điều kiện tiên quyết. Thứ nhất là hệ thống cơ sở dữ liệu phản ánh trung thực lịch sử giao dịch của bất động sản và người nộp thuế. Thứ hai là quy định pháp lý rõ ràng về các khoản chi phí được trừ và điều kiện chứng minh chi phí đó bằng hóa đơn, chứng từ hợp pháp.

Hiện tại, hệ thống dữ liệu của cơ quan thuế đã cho phép tra cứu lịch sử chuyển nhượng từ năm 2018, nhưng giá chuyển nhượng trên hợp đồng thường không sát với giá thực tế. Điều này khiến việc thu thập dữ liệu thị trường chính xác gặp nhiều thách thức. Đồng thời, việc chứng minh chi phí hợp lý khi chuyển nhượng cũng không dễ dàng do có nhiều loại chi phí khó xác định rõ ràng như chi phí môi giới, lãi vay, hay bồi thường giải phóng mặt bằng.

Ngoài ra, nhiều trường hợp chuyển nhượng bất động sản có nguồn gốc từ thừa kế, tặng cho hoặc sở hữu từ lâu khiến giá gốc không thể xác minh rõ ràng. Điều này tạo ra rào cản lớn trong việc xác định khoản lãi thực tế để tính thuế đúng quy định.

Trong bối cảnh đó, Bộ Tài chính cho rằng việc triển khai phương án tính thuế 20% trên phần lãi là cần thiết nhưng phải đi kèm với một hệ thống dữ liệu đầy đủ và chính sách quản lý chặt chẽ. Trước mắt, phương án thuế 2% vẫn đảm bảo tính khả thi và giúp kiểm soát nguồn thu hiệu quả, trong khi chờ đợi các điều kiện pháp lý và kỹ thuật để áp dụng chính sách thuế mới một cách đồng bộ và minh bạch hơn trong tương lai.