Cổ phiếu bất động sản vẫn nằm ngoài "ống ngắm" của nhà đầu tư

Thị trường cổ phiếu bắt đầu giảm điểm do tâm lý nhà đầu tư bị ảnh hưởng và các ngành nghề bị tác động trực tiếp, nhiều hoạt động sản xuất - kinh doanh bị đình trệ. Chỉ trong gần hai tháng, đường tỷ suất lợi nhuận trong vòng 1 năm của các cổ phiếu ngành bất động sản đã giảm 37,5%, chỉ số VN-Index cũng giảm hơn 30%.

co phieu bat dong san van nam ngoai ong ngam cua nha dau tu

Cùng với đà phục hồi của thị trường chứng khoán thế giới, thị trường chứng khoán trong nước đã đi lên mạnh mẽ nhờ thông tin tích cực hơn về kiểm soát dịch bệnh và những giải pháp phục hồi kinh tế được Chính phủ triển khai quyết liệt. Nhiều nhóm cổ phiếu đã liên tục có sóng tăng, với tiêu điểm là các nhóm ngân hàng, dệt may, hàng không, cổ phiếu ngành xây dựng - vật liệu xây dựng, thủy sản…

Dẫu vậy, nhóm bất động sản với nhiều gương mặt lớn trên sàn chứng khoán lại khá trầm lắng dù có sự phục hồi nhất định ở một số mã cổ phiếu.

Ngoại trừ VHM có sự phục hồi mạnh từ vùng đáy 54.800 đồng/cổ phiếu xác lập trong phiên 1/4 lên 77.100 đồng/cổ phiếu trong phiên 20/5 thì NVL chỉ tăng nhẹ từ 51.000 đồng/cổ phiếu phiên 20/3 lên 53.100 đồng/cổ phiếu trong phiên 20/5. Cổ phiếu DXG cũng đang giao dịch ở mức 10.900 đồng/cổ phiếu so với mức đáy 7.800 đồng/cổ phiếu trong phiên 1/4. Hay thị giá cổ phiếu KDH có lúc xuống 18.300 đồng/cổ phiếu trong phiên 3/4/2020 đã về 22.200 đồng/cổ phiếu nhưng cũng chưa về mức giá hồi đầu năm 2020…

Diễn biến này phù hợp với tình hình kinh doanh của các doanh nghiệp trong ngành. Theo thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý I/2020, tổng sản phẩm chào bán mới trên cả nước là 18.695 sản phẩm (bao gồm 8.363 căn hộ chung cư và 10.322 nhà ở thấp tầng) song tỷ lệ hấp thụ là 14,3% trong đó, số lượng giao dịch các sản phẩm chào bán mới là 2.769 sản phẩm (chỉ bằng 19,6% so với cùng kỳ năm 2019). Cùng với đó, tổng hàng tồn kho từ năm 2019 và các sản phẩm chào bán mới là 53.236 sản phẩm.

Kết quả kinh doanh quý I/2020 của các doanh nghiệp bất động sản có vốn hóa trên 1.000 tỷ đồng

Theo VARS, tỷ trọng đầu tư trực tiếp vào hoạt động kinh doanh bất động sản giảm mạnh trong các năm gần đây.

Thống kê từ 34 doanh nghiệp bất động sản đã công bố kết quả kinh doanh quý I/2020 cho thấy, tính đến cuối tháng 4, tổng doanh thu và lợi nhuận sau thuế của các doanh nghiệp trên lần lượt giảm 35,8% và giảm 34,7% so với cùng kỳ năm 2019.

Nhìn bao quát hơn, tính đến cuối năm 2019, tổng giá trị hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết là 258.000 (tăng 28% so với năm trước). Lượng hàng tồn kho tăng lên được nhận định đã - đang và sẽ trở thành gánh nặng, gia tăng chi phí, làm mất tính thanh khoản của doanh nghiệp.

Cũng tại thời điểm cuối năm 2019, theo số liệu thống kê, tổng nợ vay của toàn ngành bất động sản niêm yết là 222.000 tỷ đồng (tăng 21% so với cuối năm 2018) trong đó, giá trị vay nợ của VIC là 117.500 tỷ đồng, chiếm 53% tổng giá trị nợ vay toàn ngành. Nếu loại trừ giá trị nợ vay của VIC và VHM, giá trị nợ vay của các doanh nghiệp bất động sản tăng 2%.

Điểm sáng của các cổ phiếu ngành bất động sản đang thuộc về các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp, do các doanh nghiệp này hầu như không bị ảnh hưởng gì từ dịch bệnh do các khách thuê đều ký hợp đồng dài hạn. Thậm chí, trong thời gian tới, các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp còn được hưởng lợi từ xu hướng dịch chuyển dòng vốn đầu tư khỏi Trung Quốc của nhiều tập đoàn lớn trên thế giới nhằm đa dạng hóa chuỗi cung ứng hậu dịch COVID-19.

Có thể kể đến các mã cổ phiếu trụ cột trong nhóm này như PHR của CTCP Cao su Phước Hòa. Đây là doanh nghiệp có quỹ đất lớn để thực hiện đầu tư, xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp.

PHR đã tăng từ mức đáy 33.000 đồng/cổ phiếu (chốt phiên giao dịch ngày 30/3 vừa qua) lên 45.300 đồng/cổ phiếu (chốt phiên giao dịch ngày 20/5). Như vậy, PHR tăng tới hơn 37,27%.

Tương tự, cổ phiếu NTC của CTCP Khu Công nghiệp Nam Tân Uyên tăng hơn 46% từ đáy. Cổ phiếu BCM của Tổng Công ty Đầu tư và phát triển Công nghiệp - CTCP tăng hơn 41,56%. Cổ phiếu SNZ của Tổng Công ty Cổ phần Phát triển khu Công nghiệp tăng hơn 45,16%…

Nếu so với mức tăng 37% của VN-Index từ cuối tháng Ba vừa qua đến nay, rõ ràng đà tăng của các mã cổ phiếu thuộc nhóm cổ phiếu khu công nghiệp là vượt trội so với mặt bằng chung.

Theo báo cáo của Vụ Quản lý khu kinh tế, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, từ lúc Việt Nam chỉ có khoảng 335 ha đất dành riêng cho các khu công nghiệp thời kỳ mở cửa năm 1986, tính đến cuối tháng Ba vừa qua, cả nước có 335 khu công nghiệp được thành lập, với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 97.800 ha; trong đó, diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 66.100 ha.

Hiện có 260 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 68.700 ha và 75 khu công nghiệp đang xây dựng với tổng diện tích khoảng 29.200 ha. Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp đang hoạt động đạt khoảng 75,7%, trong khi con số này của năm 2019 là 74%.

Diện tích đất dành cho phát triển khu công nghiệp đang tiếp tục tăng, để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế, định hướng xuất khẩu, các hiệp định thương mại tự do được ký kết, các vùng kinh tế trọng điểm được hình thành… từ đó góp phần tạo nên môi trường kinh doanh thuận lợi.