Cổ phiếu bất động sản cần thêm thời gian để lấy lại vị thế

Đã có những khởi sắc

Từ cuối tháng 2 đến nay, nhóm cổ phiếu bất động sản liên tục nổi sóng với mức giá tăng từ 20 - 80%. Hàng loạt các mã như ITC, API, DIG, IDJ đạt mức tăng từ 40 - 80% trong vòng 2 tháng qua. Còn nếu tính trong 1 tháng trở lại đây, cổ phiếu ITC, DIG, NDN, TIG cũng ghi nhận mức tăng hơn 20%, thậm chí cổ phiếu PXL còn tăng tới 75%.

Rất nhiều mã bất động sản khác cũng tăng vọt trong thời gian gần đây, có thể kể đến CRE, VPH, LDG, DXS, CII, PDR… Đáng chú ý, chỉ trong vòng tháng 5, cổ phiếu QCG cũng tăng mạnh tới 65%, còn cổ phiếu TDH cũng tăng gần gấp rưỡi kể từ ngày 23/5.

Cổ phiếu bất động sản cần thêm thời gian để lấy lại vị thế

Giới đầu tư cho rằng, giai đoạn khó khăn nhất của thị trường bất động sản và doanh nghiệp địa ốc, xây dựng đã qua

Trước đó trong năm 2022, thị trường này rơi vào khủng hoảng vì thanh khoản giảm, doanh nghiệp tắc nguồn vốn tín dụng, vốn trái phiếu và vốn huy động từ khách hàng dẫn tới nhóm cổ phiếu bất động sản không ngừng lao dốc.

Sang đến đầu năm 2023, Chính phủ, các bộ, ngành đã đưa ra hàng loạt chính sách hỗ trợ, qua đó dần tháo gỡ vướng mắc, khó khăn cho các dự án cụ thể, điều này đã dần lan tỏa sang cả thị trường chứng khoán.

Giới đầu tư cho rằng, giai đoạn khó khăn nhất của thị trường bất động sản và doanh nghiệp địa ốc, xây dựng đã qua và sẽ có dấu hiệu tích cực trở lại, nên đã giải ngân đón sóng ở nhóm cổ phiếu này.

Cùng với đó, trong bối cảnh các doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn, khiến giá cổ phiếu trong ngành trở nên khá rẻ. Thậm chí các cổ phiếu bất động sản lớn hiện nay đều có mức P/B (giá/giá trị sổ sách) từ 0,7 đến 1,6 lần - thấp hơn rất nhiều so với những năm trước đây, trong khi mức P/B của ngành này thường từ 2,5 đến 4,0 lần.

Điều này cũng là một trong các yếu tố để giúp dòng tiền tự tin hơn tìm đến nhóm cổ phiếu bất động sản, giúp nhiều mã tăng mạnh trong hơn 2 tháng qua, mặc dù vẫn có những nhịp điều chỉnh do áp lực chốt lời ngắn hạn.

Có thể nói, nhóm cổ phiếu bất động sản là nhóm khởi sắc nhất cả về giá và thanh khoản khi mà thời gian gần đây nhiều cổ phiếu nhóm ngành này luôn trong Top 10 cổ phiếu có giao dịch lớn nhất trên sàn HoSE.

Chưa thể lấy lại vị thế vốn có

Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, nhịp tăng của nhóm cổ phiếu bất động sản thời gian qua chủ yếu mang yếu tố đầu cơ nhờ một số thông tin hỗ trợ từ chính sách tạo đòn bẩy. Dòng tiền vào nhóm cổ phiếu này phần nhiều là do yếu tố tâm lý kỳ vọng ngắn hạn của nhà đầu tư. Bởi thực tế, giá nhiều cổ phiếu bất động sản tăng hôm trước nhưng lại giảm ngay hôm sau. Điều này cho thấy dòng tiền vào nhóm này chỉ là hiệu ứng ngắn hạn và vẫn thiếu không chỉ lực mà còn cả sức bền. Còn xu hướng tăng dài hạn và lấy lại vị thế vẫn phải chờ.

“Hiện tại, nhóm cổ phiếu bất động sản đã vào sóng hồi trung hạn trong xu hướng giảm dài hạn, nhưng sóng hồi thường kéo dài 3 - 6 tháng. Nhịp sóng vừa qua bắt đầu từ tháng 3/2023, nên sóng tăng có thể kéo dài sang đầu quý III/2023”, ông Bùi Văn Huy, Giám đốc chi nhánh TP.HCM, Chứng khoán DSC đánh giá.

SSI Research trong báo cáo mới nhất dù đã nâng khuyến nghị từ kém khả quan lên trung lập bởi nhận định thị trường bất động sản đang có sự cải thiện, nhưng công ty chứng khoán này vẫn đưa ra lưu ý về những trở ngại đối với nhóm bất động sản.

Đó là lãi suất cho vay vẫn cần giảm thêm để kích thích nhu cầu trở lại. Bên cạnh đó, chính sách hỗ trợ cần thời gian để thực sự tác động lên thị trường, đặc biệt là tháo gỡ những nút thắt trong quá trình cấp phép dự án. Và rủi ro vỡ nợ vẫn có thể xảy ra với những chủ đầu tư không thể thương lượng được với trái chủ để giãn thời hạn thanh toán hoặc cân đối dòng tiền để trả nợ.

“Những chủ đầu tư ít bị ảnh hưởng bởi vấn đề trái phiếu, sở hữu quỹ đất tốt và có khả năng phát triển và bán hàng mạnh mẽ là những chủ đầu tư sẽ vượt qua được những “cơn gió ngược” phía trước và được hưởng lợi từ các chính sách hỗ trợ”, báo cáo nêu.

Còn các chuyên gia của Chứng khoán VNDIRECT cho rằng, hiện nay vẫn còn quá sớm để đánh giá thị trường bất động sản đã được “rã đông” hay chưa khi thực tế triển khai các chính sách vẫn còn bỏ ngỏ và nhiều điểm nghẽn về pháp lý chưa được giải quyết triệt để.

“Các chính sách được ban hành vừa qua có thể tháo gỡ một phần nút thắt, tuy nhiên cần những giải pháp đồng bộ hơn về cả quy trình pháp lý, tiếp cận nguồn vốn để thị trường bất động sản phục hồi”, chuyên gia của VNDIRECT nhận xét.

Mặt khác, có ý kiến cho rằng, cùng với những kỳ vọng về thay đổi chính sách thì chính các chủ đầu tư bất động sản cũng phải tự lực thay đổi chứ không thể chỉ trông chờ vào chính sách của Nhà nước.

“Các doanh nghiệp nên chú trọng các sản phẩm bình dân hơn, đáp ứng nhu cầu nhà ở, đặc biệt là của dân thành thị. Đây là hướng đi tôi nghĩ là bắt buộc trong thời gian tới và chỉ có như vậy mới giúp thị trường bất động sản khơi thông được dòng vốn, phát triển”, ông Phạm Văn Hiến, Giám đốc phân tích đầu tư, Chứng khoán Tân Việt (TVSI) nhìn nhận.

Chuyên gia TVSI dự báo cuối năm 2023 và trong năm 2024, thị trường bất động sản sẽ có những chuyển biến tích cực hơn. Điều đó đến từ việc khung pháp lý cho thị trường rõ ràng và hợp lý hơn, cũng như từ sự vận động, thay đổi của các chủ đầu tư và người mua nhà. Do đó, để đầu tư vào cổ phiếu bất động sản, nhà đầu tư cần cái nhìn dài hạn.