Cổ phiếu bất động sản bao giờ thấy “đáy”?

Nhóm "cổ đất" xuất hiện tình trạng bán tháo

Với áp lực bán ở vùng giá cao cuối tuần trước, VN-Index đã có tuần giao dịch thứ 2 trong tháng 4/2023 biến động tiêu cực hơn khi thanh khoản bán chủ động liên tục gia tăng vào những phiên cuối tuần khiến chỉ số chung một lần nữa lùi về khu vực hỗ trợ quanh 1.055 điểm.

Kết thúc tuần 10-14/4, VN-Index giảm 16,21 điểm (-1,57%) về mức 1.052,89 điểm với thanh khoản suy giảm. Độ rộng thị trường trong tuần nghiên về tiêu cực vói áp lực bán ngắn hạn tập trung nhiều vào nhóm cổ phiếu bất động sản, chứng khoán sau giai đoạn tăng tốt.

Cổ phiếu bất động sản bao giờ thấy “đáy”?

Thị trường bất động sản được dự báo sẽ còn đối diện với nhiều khó khăn và thách thức kéo dài.

Trong tuần qua, thị trường phân hóa mạnh với dòng tiền ngắn hạn luân chuyển qua các nhóm ngành nghề. Chịu áp lực điều chỉnh mạnh là nhóm bất động sản sau nhiều tuần phục hồi tăng giá như LDG (-17,32%), L14 (-10,52%), SCR (-10,13%), CEO (-9,41%), DXG (6,25%), DIG (-4,71%)...

Đáng chú ý, thị trường chốt phiên cuối tuần (14/4) bằng một phiên giảm mạnh nhất, thậm chí chỉ số VN-Index lọt top những chỉ số giảm mạnh nhất thế giới với lực bán áp đảo đến từ nhóm cổ phiếu bất động sản. Hàng loạt "cổ đất" giảm sàn như DIG, DXG , NLG, HDC,….

Về cổ phiếu dẫn dắt thị trường, nhóm cổ phiếu bất động sản cũng đã trải qua một nhịp hồi phục từ 10-40% trước khi điều chỉnh ở phiên cuối tuần qua. Nhà đầu tư đang rất quan tâm với nhóm cổ phiếu này với câu hỏi liệu rằng sự phục hồi này có thể kéo dài được bao lâu, và liệu rằng nhóm cổ phiếu này đã thật sự vượt qua được sóng gió hay chưa?

Sau khi trải qua một nhịp hồi phục từ 10-40% trong suốt một tháng qua, nhóm cổ phiếu bất động sản đang đứng trước nguy cơ bị điều chỉnh mạnh. Điển hình, sau khi giảm sâu, cổ phiếu NVL (Novaland) là một trong những cổ phiếu bất động sản tăng mạnh nhất 1 tháng qua. Đóng cửa phiên giao dịch 13/4, NVL dừng ở mức 14.500 đồng/cp, tăng 35,5% so với phiên 14/3 - thời điểm trước khi Ngân hàng Nhà nước công bố giảm lãi suất điều hành lần đầu trong năm 2023. Nhờ đó, vốn hóa thị trường Novaland có thêm 7.405 tỷ đồng.

Hay như cổ phiếu DIG thậm chí còn có tốc độ đi lên mạnh mẽ hơn bất chấp việc nhà đầu tư đang lo ngại việc công ty bị thanh tra. Chốt phiên 13/4, DIG dừng ở mức 17.400 đồng/cp, tăng 58,2% so với phiên 14/3. Vốn hóa thị trường của DIC Corp có thêm 3.903 tỷ đồng.

Tương tự, cổ phiếu DXG đã có một tháng giao dịch thành công khi tăng 28,6% sau 1 tháng, vốn hóa thị trường Đất Xanh tăng 1.861 tỷ đồng.

Cổ phiếu NLG cũng lọt vào top các cổ phiếu bất động sản tăng mạnh nhất sau khi NHNN công bố điều chỉnh lãi suất điều hành, với mức tăng 33,1% sau 1 tháng giao dịch.

Theo đánh giá của các chuyên gia, nhóm cổ phiếu bất động sản có nhịp tăng nóng thời gian qua chủ yếu mang yếu tố đầu cơ, dựa trên một số thông tin hỗ trợ là đòn bẩy. Trên thực tế, thị trường bất động sản được dự báo sẽ còn đối diện với nhiều khó khăn và thách thức kéo dài. Do vậy, để kỳ vọng thị trường bất động sản đã vượt qua giai đoạn khó khăn và bắt đầu chu kỳ mới thì còn quá sớm. Bối cảnh hiện tại vẫn còn nhiều vướng mắc…

Mặt khác, bối cảnh thị trường chung không còn quá hấp dẫn. Định giá thị trường cũng không còn thực sự rẻ với P/E của VN-Index vào khoảng 12,x và có thể còn đắt hơn nữa sau mùa báo cáo tài chính quý I/2023. Trong khi đó, nhịp hồi phục vừa qua của thị trường được dẫn dắt bởi nhóm “cổ đất”, cho nên nhóm này dễ rơi vào tình cảnh bị bán mạnh nhất.

Cổ phiếu bất động sản còn đó những rủi ro

Trong một chia sẻ gần đây, ông Phạm Hồng Sơn – Phó Chủ tịch Ủy ban Chứng khoán Nhà nước kỳ vọng, những nỗ lực của Chính phủ trong việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp, đẩy mạnh đầu tư công, hạ lãi suất cho vay… sẽ đem lại những tác động tích cực cho nền kinh tế Việt Nam, kích thích các hoạt động sản xuất kinh doanh trong nước và thị trường chứng khoán Việt Nam vẫn còn tiềm năng tăng trưởng trong trung và dài hạn.

Tuy nhiên, VNDirect cho rằng vẫn còn quá sớm để đánh giá thị trường bất động sản liệu có thể được “rã đông” khi thực tế triển khai các chính sách vẫn còn bỏ ngỏ và nhiều điểm nghẽn về pháp lý vẫn chưa được giải quyết triệt để. VNDirect khẳng định các chính sách được ban hành vừa qua có thể tháo gỡ một phần nút thắt, tuy nhiên cần những giải pháp đồng bộ hơn về cả quy trình pháp lý, tiếp cận nguồn vốn để thị trường bất động sản phục hồi.

Tương tự, ông Nguyễn Hữu Bình, Trưởng phòng đầu tư, Công ty CP Bảo hiểm Sài Gòn - Hà Nội (BSH) nhận định, sự khó khăn của doanh nghiệp bất động sản còn kéo dài, đặc biệt với bối cảnh hiện nay. Nhóm này có một đặc điểm rất đáng quan ngại là hệ số nợ rất lớn và câu hỏi họ sẽ thanh toán nợ như thế nào khi mà thị trường bất động sản đang trầm lắng như hiện nay.

Một điểm nữa là, bất động sản là nhóm phát hành trái phiếu doanh nghiệp rất lớn và thống kê của Finn Trade cho thấy có một số lượng không nhỏ doanh nghiệp nhóm này đã không thể trả nợ trái phiếu. Ông Nguyễn Hữu Bình nói thêm, “đáy của nhóm này còn ở rất xa so với hiện tại”.

Tuy nhiên, nhìn rộng ra ngành bất động sản vẫn còn tiềm năng phát triển rất lớn trong tương lai. Nhu cầu về nhà ở và văn phòng thương mại vẫn ở mức cao trong thời gian dài nên xu hướng đầu tư sẽ tiếp tục tăng. Do đó, đầu tư cổ phiếu bất động sản thường có chu trình khá dài, có thể từ 3 - 5 năm để thu được lợi nhuận, cho nên đây là nhóm cổ phiếu phù hợp với chiến lược trung và dài hạn.

Còn theo ông Trương Thái Đạt, Giám đốc phân tích, Chứng khoán DSC, thị trường bất động sản Việt Nam đang trong quá trình thanh lọc và đào thải, đồng thời các yếu tố ảnh hưởng tích cực như tình hình kinh tế vĩ mô, chính sách hỗ trợ, mặt bằng lãi suất hay niềm tin và tiền của người dân cần nhiều thời gian, ít nhất 1-2 năm để có thể ổn định trở lại và tiếp bước phát triển.

“Trong ngắn và trung hạn, tồn tại các doanh nghiệp có định giá thấp, chịu ít rủi ro tài chính (biểu thị rõ ràng nhất vay nợ thấp). Đây có thể là những cổ phiếu tốt để nhà đầu tư tham gia bắt đáy trong ngắn hạn”, ông Đạt khuyến nghị.

Đồng quan điểm, ông Phan Dũng Khánh, Giám đốc tư vấn đầu tư của Maybank Investment Bank nhận định, nhóm cổ phiếu bất động sản đã trải qua thời kỳ khó khăn trong năm ngoái và đầu năm nay, nên rủi ro nếu có đã ở mức thấp hơn trước rất nhiều.

Tuy vậy, đối với nhà đầu tư lướt sóng có sự rủi ro khi nhóm này vẫn có những biến động khó lường, nhưng lại là cơ hội cho các nhà đầu tư trung dài hạn với sự tích lũy dần ở những doanh nghiệp hoạt động ổn định.