Có hay không quy chuẩn, pháp lý condotel trong năm 2019?

Cập nhật: 17:18 | 04/06/2019

TBCKVN - "Việc chủ đầu tư dự án “mở bán” condotel cho các cá nhân có nhu cầu sử dụng, đầu tư vào loại hình này thực chất đây không phải là hoạt động mua bán quyền sở hữu đối với tài sản, mà là quan hệ thuê tài sản. Song, giải pháp pháp lý là cấp sổ hồng (giấy chứng nhận sở hữu cho loại hình bất động sản hình thành đơn vị ở) cho người mua condotel là hoàn toàn không hợp lý".

co hay khong quy chuan phap ly condotel trong nam 2019

Nhà đầu tư bất động sản đổ về Bãi Dài - Cam Ranh

co hay khong quy chuan phap ly condotel trong nam 2019

Bao giờ hoàn thiện pháp lý đầu tư condotel?

co hay khong quy chuan phap ly condotel trong nam 2019

Nghiên cứu nâng thuế giao dịch bất động sản tại nhiều địa phương

Loay hoay... "cà cuống"

Số liệu của 71 dự án bất động sản do Bộ Xây dựng thẩm định thiết kế cơ sở từ đầu năm 2015 đến nay cho thấy, đã có khoảng 25.639 căn hộ condotel, officetel, tập trung chủ yếu ở Hà Nội, TP. HCM và Đà Nẵng. Ngoài ra, còn có hàng chục nghìn căn condotel, officetel do các địa phương thẩm định, cấp phép theo thẩm quyền.

Hàng vạn căn hộ đã được xây dựng, kinh doanh, bán đến tay người sử dụng từ Bắc đến Nam trong suốt nhiều năm qua nhưng lạ là đến nay pháp lý vẫn… mơ hồ! Hàng chục hội thảo, tọa đàm do các Hiệp hội, cơ quan chức năng tổ chức không thu được kết quả bởi chưa có quy định pháp lý cụ thể nào cho loại hình bất động sản mới này.

co hay khong quy chuan phap ly condotel trong nam 2019
Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường Đặng Hùng Võ

Trao đổi với báo chí, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường Đặng Hùng Võ kiến nghị, một quy định chính thức trong Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Đất đai về loại hình bất động sản này là rất cần thiết. Luật Kinh doanh Bất động sản cần quan tâm tới việc kinh doanh các bất động sản đa công năng, còn Luật Đất đai quy định về chế độ sử dụng đất đối với đất để phát triển các loại bất đọng sản đa công năng. Tinh thần là nên cho chủ đầu tư dự án được lựa chọn mục đích chính.

Cũng theo ông Võ, vướng mắc chủ yếu hiện nay vẫn là tư duy áp dụng pháp luật đối với các loại bất động sản đa công năng. Trong cuộc sống thực tế, khái niệm đã hình thành và người dân vẫn làm như vậy, nhưng chưa được xác định rõ trong pháp luật thì lại khó được các cơ quan quản lý chấp nhận.

Đối với các bất động sản du lịch, cơ hội rất lớn cho phát triển đã mở ra, nhưng e ngại rằng lại một lần nữa cơ hội bị rơi vào lãng phí. “Đã 5 năm rồi loanh quanh với câu chuyện pháp luật đối với các bất đọng sản đa công năng để phát triển bất động sản du lịch, thế mà chuyện vẫn đứng yên một chỗ. Sửa Luật Đất đai lại lùi tiếp, phát triển bất động sản du lịch nhằm đưa kinh tế du lịch thành mũi nhọn lại phải "vừa chạy vừa xếp hàng" vậy...”, ông Đặng Hùng Võ nói.

Không chỉ với condotel, thực trạng về hàng trăm dự án bất động sản được cấp phép tràn lan tại Hà Nội, TP. HCM và nhiều đô thị lớn nhưng đến nay vẫn bỏ hoang, làm nơi chăn thả trâu bò vẫn chưa có bất kỳ bộ ngành hay địa phương nào nhận trách nhiệm. Hàng trăm nghìn tỷ đồng của người dân, của nhà đầu tư chôn trong các dự án “chết yểu”, chạy theo các cơn sốt đất quay cuồng.

Cần quản lý condotel như khách sạn...

Luật sư Trương Anh Tú, Giám đốc Công ty Luật TNHH Trương Anh Tú vừa gửi văn bản kiến nghị tới Quốc hội và Ủy ban Pháp luật của Quốc hội về thực trang và giải pháp trong quản lý condotel tại Việt Nam.

Ông Tú cho rằng, về bản chất, condotel là một loại hình khách sạn, được xây dựng theo kết cấu của căn hộ chung cư để phục vụ cho mục đích kinh doanh du lịch. Condotel hoàn toàn không phải là việc sử dụng hỗn hợp hai mục đích khách sạn để nghỉ dưỡng và căn hộ chung cư là một đơn vị ở.

co hay khong quy chuan phap ly condotel trong nam 2019
Luật sư Trương Anh Tú

Do đó, việc chủ đầu tư dự án “mở bán” condotel cho các cá nhân có nhu cầu sử dụng, đầu tư vào loại hình này thực chất đây không phải là hoạt động mua bán quyền sở hữu đối với tài sản, mà là quan hệ thuê tài sản.

Theo vị luật sư này, cần công nhận quyền thuê lâu dài hoặc trọn vòng đời dự án condotel cho người thuê theo thời hạn hai bên thỏa thuận ký kết với chủ đầu tư. Tuy nhiên, ông hoàn toàn không đồng nghĩa với giải pháp pháp lý là cấp sổ hồng (giấy chứng nhận sở hữu cho loại hình bất động sản hình thành đơn vị ở) cho người mua condotel.

Ông Tú cho rằng, condotel là phòng khách sạn được xây dựng như một căn hộ chung cư, với tiện ích, tính năng để người dung sử dụng như một căn hộ. Điều này nảy sinh tâm lý được sở hữu căn hộ condotel như sở hữu căn hộ chung cư. Tuy nhiên, sự khác biệt quá lớn trong việc quản lý, sử dụng, tính pháp lý giữa hai loại hình này là nguyên nhân lớn dẫn đến việc không thể cấp “sổ hồng” cho condotel.

Hệ lụy lớn khi thừa nhận condotel là một tài sản

Theo ông Tú, việc thừa nhận condotel là một loại tài sản và cấp sổ hồng cho những căn hộ này sẽ để lại những hệ luỵ rất lớn trước hết là về quy hoạch đất đai, hạ tầng và dân cư.

Condotel mang bản chất của loại hình kinh doanh, dịch vụ do đó khi được xây dựng sẽ phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch xây dựng phát triển ngành du lịch ở mỗi địa phương và phù hợp với quỹ đất để phát triển ngành nghề này. Trường hợp cấp sổ hồng cho các căn hộ condotel, sẽ phá hỏng tổng thể quy hoạch của địa phương, ảnh hưởng rất lớn đến công

Thứ hai, nếu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho các căn hộ condotel trong khi các căn hộ này lại sử dụng với mục đích để ở và có sự ràng buộc rất lớn với chủ đầu tư nên dễ nảy sinh tranh chấp. Đó chính là tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua trong quá trình quản lý sử dụng về chi phí quản lý.

co hay khong quy chuan phap ly condotel trong nam 2019
Ai sẽ có nghĩa vụ đóng phí quản lý, dịch vụ của căn hộ khi căn hộ xuống cấp?

Ngoài ra, việc này còn tiềm ẩn những rủi ro khi chủ đầu tư sử dụng căn hộ để thế chấp ngân hàng mà không có khả năng thanh toán nợ, rủi ro phát sinh khi chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết về lợi nhuận.

Thứ ba, về quản lý sử dụng, ông Tú đặt câu hỏi: Ai sẽ có nghĩa vụ đóng phí quản lý, dịch vụ của căn hộ khi căn hộ xuống cấp? Sẽ ra sao nếu chủ sở hữu mong muốn ở lâu dài tại căn hộ condotel và biến khách sạn thành khu dân cư?.

Trước thực trạng trên, luật sư Tú kiến nghị đến Quốc hội, Ủy ban Pháp luật của Quốc hội xem xét giải quyết thực trạng condotel theo hướng định vị loại hình này là kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch. Đồng thời, cần điều chỉnh hợp đồng “mua bán căn hộ” như chủ đầu tư làm hiện nay thành hợp đồng thuê căn hộ - khách sạn thay vì đưa thêm những khái niệm mâu thuẫn như “đất ở không hình đơn vị ở”.

Theo ông Tú, Quốc hội không cần thiết phải tiến hành sửa đổi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và một số luật khác để mở đường cho việc cấp “sổ hồng” cho condotel, cũng như việc coi giao dịch sản phẩm này là giao dịch một sản phẩm bất động sản. Làm như vậy, sẽ dẫn đến những khủng hoảng chính sách quản lý nhà nước về đất đai, xây dựng, du lịch, nhà ở, quy hoạch dân cư, cũng như rủi ro tiềm ẩn cho người dân.

Thay vào đó, Quốc hội có thể thực hiện quyền giám sát để yêu cầu Chính phủ ban hành Nghị định hướng dẫn về Hợp đồng thuê condotel nhằm đảm bảo đầy đủ quyền và lợi ích hợp pháp cho người thuê như quyền chuyển nhượng, quyền tặng cho, thế chấp hoặc thừa kế tương tự như trường hợp thuê nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước trước đây.

Bộ Xây dựng cam kết hoàn thành các quy định liên quan đến condotel trong năm 2019?

Chất vấn Bộ trưởng Phạm Hồng Hà tại phiên thảo lận quốc hội chiều 04/06, Đại biểu Lý Tiết Hạnh (Bình Định) cho rằng, hiện nay chưa có quy định pháp lý nào điều chỉnh về đầu tư, xây dựng, cấp giấy chứng nhận đối với các loại hình căn hộ du lịch (condotel).

Bà Hạnh đề nghị Bộ trưởng Phạm Hồng Hà nêu rõ trách nhiệm của các bộ, ngành liên quan trong việc tham mưu ban hành quy chuẩn.

co hay khong quy chuan phap ly condotel trong nam 2019
Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà trả lời chất vấn của đại biểu tại phiên thảo luận Quốc hội

Trả lời vấn đề này, Bộ trưởng Phạm Hồng Hà cho biết, hiện nay theo chỉ đạo của Thủ tướng, Bộ Xây dựng có trách nhiệm sửa đổi tiêu chuẩn, quy chuẩn có liên quan, ban hành quy chế quản lý vận hành đến các loại hình bất động sản mới (condotel, officetel…).

Theo đó, bộ cam kết hoàn thành quá trình này trong năm 2019. Mặt khác, Bộ trưởng Hà cũng cho biết, đang đợi Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về chế độ sử dụng đất với các công trình xây dựng condotel hoặc condotel kết hợp nhà ở.

Condotel, officetel được xem là các loại hình bất động sản "con lai", xuất hiện tại Việt Nam những từ năm 2005. Rất nhiều doanh nghiệp tại Việt Nam đầu tư phát triển các loại hình này. Tuy nhiên khung pháp lý cho condotel, officetel, resort villa vẫn chưa có.

Mới đây, Thủ tướng ban hành Chỉ thị số 11 về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, trong đó yêu cầu hoàn thành pháp lý cho condotel, officetel, resort villa trong quý III.

Minh Thuận