Chờ "sóng" cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp

Dấu hiệu giảm tốc?

Vừa qua, Công ty CP Cao su Phước Hòa (HOSE: PHR) đã công bố báo cáo tài chính (BCTC) quý I/2023 với doanh thu thuần 202,5 tỷ đồng, giảm 33% so với quý I/2022, lợi nhuận sau thuế giảm 28%, còn 172,2 tỷ đồng.

Theo giải trình từ phía doanh nghiệp, lợi nhuận quý I giảm đến từ việc nhận tiền đền bù từ dự án Khu công nghiệp (KCN) VSIP III trong quý I/2023 thấp hơn quý I/2022 là 89,4 tỷ đồng (quý I/2023 đạt 200 tỷ đồng, quý I/2022 đạt 289,4 tỷ đồng). Mức lợi nhuận trên tương đương thực hiện được 35,3% mục tiêu lợi nhuận năm mà công ty dự kiến trình cổ đông thông qua tại Đại hội đồng cổ đông (ĐHĐCĐ) thường niên năm nay.

Ngành bất động sản KCN được kỳ vọng là tâm điểm đón đầu làn sóng chuyển dịch

Tương tự, Công ty CP Thống Nhất (HNX: BAX) cũng ghi nhận doanh thu thuần giảm 90% trong quý I, đạt 15,9 tỷ đồng, chủ yếu do giảm doanh thu từ bán nhà ở xã hội thuộc dự án khu trung tâm dịch vụ từ 146,5 tỷ đồng ở quý trước còn 1 tỷ đồng tại quý I/2023. Doanh thu giảm, lợi nhuận sau thuế của công ty cũng giảm gần 97%, còn 1,7 tỷ đồng.

Còn đối với Công ty CP Đầu tư Phát triển Công nghiệp - Thương mại Củ Chi (Cidico, HOSE: CCI) cũng kết thúc quý I với doanh thu thuần giảm 8,4%, đạt 103,3 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế giảm 95% còn 631,6 triệu đồng.

Theo giải trình từ phía Cidico, lợi nhuận sau thuế quý I năm nay giảm là do thù lao bán hàng giảm dẫn đến lãi gộp xăng dầu giảm, không bù đắp chi phí vận hành đã bỏ ra cho hoạt động kinh doanh xăng dầu. Bên cạnh đó, tiền thuê đất của các mặt bằng cho thuê cũng tăng cao và do phải trích lập dự phòng đầu tư chứng khoán Ngân hàng Việt Á (VAB) dẫn đến lợi nhuận sau thuế lĩnh vực tài chính âm so với cùng kỳ năm 2022.

Lợi nhuận sau thuế giảm, song lưu chuyển tiền thuần trong kỳ của công ty tăng từ mức 20,7 tỷ đồng lên mức 45,5 tỷ đồng. Mức tăng này chủ yếu do trong kỳ công ty tăng khoản tiền thu hồi từ cho vay, bán lại các công cụ nợ của đơn vị khác từ mức 28,8 tỷ đồng lên mức 102 tỷ đồng.

Một doanh nghiệp khác cũng vừa công bố BCTC quý I là Công ty CP Sonadezi Giang Điền (SZG) ghi nhận doanh thu thuần quý I giảm 13,5%, tương đương 84,9 tỷ đồng.

May mắn hơn, quý I/2023, Công ty CP Sonadezi Long Thành (SZL) ghi nhận lợi nhuận sau thuế đạt gần 23,7 tỷ đồng, tăng 23,4%. Tuy nhiên, lưu chuyển tiền thuần trong kỳ của công ty âm 39,3 tỷ đồng, trong khi kỳ trước dương 299,5 tỷ đồng, chủ yếu do giảm các khoản phải thu, tăng các khoản phải trả và tăng tiền cho cho vay, mua các công cụ nợ của đơn vị khác.

Triển vọng ngành tích cực

Nhìn chung, ngành bất động sản (BĐS) KCN được kỳ vọng là tâm điểm đón đầu làn sóng chuyển dịch sản xuất khỏi thị trường Trung Quốc, đầu tư công giải ngân mạnh, cơ sở hạ tầng được nâng cấp…

Tuy nhiên, từ đầu năm 2023, một vài thông số ngành đang cho thấy dấu hiệu giảm tốc. Từ chu kỳ thắt chặt của các quốc gia đang phát triển, dòng vốn ngoại đầu tư trực tiếp vào Việt Nam tính đến 20/2/2023 chỉ đạt gần 3,1 tỷ USD, giảm 38% so với cùng kỳ năm 2022. Một yếu tố khác là chi phí tài chính đang tác động trực tiếp đến biên lợi nhuận của các nhà phát triển KCN.

Bên cạnh đó, dù đã có Nghị định 82 để hỗ trợ tính nhanh chóng trong phê duyệt, quy trình thủ tục pháp lý cho KCN vẫn hạn chế khi từ quý I/2022 đến nay chưa có thêm đề xuất thành lập KCN mới nào. Cùng với đó, chi phí giải phóng mặt bằng tăng cao theo giá BĐS cũng khiến cho nguồn cung BĐS KCN co hẹp. Các yếu tố này cộng hưởng phần nào hỗ trợ giá thuê KCN neo ở mức cao.

Dù vậy vẫn xuất hiện nhiều tín hiệu khả quan như chỉ số nhà quản trị mua hàng (PMI) lĩnh vực sản xuất tháng 2/2023 đạt 51,2 điểm, tăng 3,8 điểm so với tháng 1, thể hiện hoạt động đang mở rộng. Bên cạnh đó, giai đoạn đầu năm thường là thời điểm huy động vốn từ các quỹ đầu tư dẫn đến số liệu FDI tạo “điểm trũng”. Khó có thể so sánh với mức nền kỷ lục năm 2022, nhưng Chứng khoán DSC kỳ vọng dòng vốn ngoại sẽ tăng dần kể từ quý II/2023.

Bên cạnh đó, nhu cầu kho bãi, nhà xưởng phục vụ hoạt động logistics vẫn đang trong xu hướng tăng và sẽ là một trong những động lực tăng trưởng chính cho ngành BĐS KCN trong tương lai. Xu hướng này được kỳ vọng phát triển đặc biệt mạnh hơn ở một số địa bàn tỉnh có vị trí chiến lược gần cảng biển, cảng hàng không, giao thông hạ tầng thuận lợi như Bà Rịa – Vũng Tàu, Đồng Nai, Hài Phòng, Bình Dương…

Theo CBRE Việt Nam, giá phân khúc BĐS công nghiệp cho thuê cũng như tỷ lệ lấp đầy đang rất tốt trên khắp các khu vực của cả nước.

Với các doanh nghiệp đầu tư KCN, giá thuê tăng, tỷ lệ lấp đầy cao, trong khi nguồn cung còn hạn chế đã giúp họ thu lợi lớn. Những đơn vị có quỹ đất sẵn sàng cho thuê như IDICO (IDC), Sonadezi Châu Đức (SZC), Becamex, Viglacera đang được nhiều nhà đầu tư tìm đến đàm phán ký hợp đồng thuê. Dự báo, với giá cho thuê cao sẽ giúp những doanh nghiệp này duy trì tỷ suất lợi nhuận gộp trên 40% trong năm 2023...

Đáng chú ý, trên sàn chứng khoán, nhóm cổ phiếu BĐS KCN tuy không tăng vượt trội nhưng từ đầu năm đến nay, nhiều mã trong nhóm cổ phiếu này vẫn “nhích” dần bấp chấp nhóm ngành đang có dấu hiệu giảm tốc, cho thấy nhà đầu tư vẫn kỳ vọng vào nhóm này.

Chẳng hạn, PHR tăng từ 39.400 lên 40.850 đồng/cp, SZG tăng từ 32.600 lên 33.000 đồng/cp, SZL tăng từ 48.000 lên 54.000 đồng/cp…

Theo giới phân tích kỹ thuật, chỉ số cổ phiếu ngành BĐS KCN đã xuất hiện nhịp điều chỉnh, tương đối đồng thuận với độ trũng của số liệu vĩ mô. Hiện, chỉ số đã xuất hiện tín hiệu vượt áp lực cản bán kéo dài 2 tháng vừa qua. Trong trường hợp chỉ số ngành vượt trung bình động MA10 (71 điểm), tương đương chỉ báo RSI vượt cản kháng cự 40, sẽ mở ra xu hướng tăng mới trong trung hạn. Một số cổ phiếu đáng quan tâm là IDC, SZC, GVR (Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam).