Bất động sản: Mua dễ, bán sao cho có lời?

	Tôi đi...buôn đất
	Lạc lối trong “rừng nguyên sinh” UPCoM
	Đừng mạo hiểm với ... túi tiền của mình

Trước khi quyết định “bỏ” tiền vào bất động sản, tôi cũng đôn đáo tìm hiểu đầu tư là gì và tự nhủ với bản thân, làm sao để đầu tư bài bản. Hiểu một cách đơn giản, đầu tư là việc sử dụng các nguồn lực tài chính, vật chất, lao động, trí tuệ và cả thời gian ở thời điểm hiện tại để đạt được lợi nhuận trong tương lai.

Đầu tư là hoạt động “sinh lời trong tương lai” nên không cần nóng vội. Ảnh minh họa

Trước nay, tôi đã từng mua đất rồi bán đất, nhưng tôi chưa bao giờ nghĩ mình đã đầu tư. Trên thực tế, việc làm đó được hiểu đơn giản là lúc tôi có dư tiền tiết kiệm, không muốn gửi ngân hàng vì lãi suất thấp, tôi đem mua mảnh đất để giữ tiền, những mong sau này khi cần thiết bán sẽ có lợi hơn. Tôi đã làm như thế cho đến khi vô tình được người quen giới thiệu có tiền dư thì đầu tư vào bất động sản khu đô thị ở tỉnh lẻ. Thông qua người quen, với số tiền ít ỏi của mình, tranh thủ lúc “sóng lớn”, việc mua bán bất động sản nhanh chóng, gọn nhẹ như “mua rau ở chợ”, tôi lướt sóng kiếm lời. Trong vòng 1 tuần, tôi “sang tay” 3 mảnh đất kiếm hàng trăm triệu. Số vốn bỏ ra lúc này chỉ hơn 100 triệu vì đất chưa vào tên sổ đỏ đã bán được ngay lập tức. “Con đường” đầu tư bất động sản chuyên nghiệp hơn của tôi bắt đầu từ khi đó.

Có thêm vốn và hiểu hơn về thị trường, tôi bắt đầu mua thêm những mảnh đất trong khu đô thị này và chấp nhận nộp tiền, đứng tên mình chính chủ. Đa số các dự án đều nộp tiền theo giai đoạn nên người mua có thời gian thu xếp. Bất động sản tôi mua tại dự án đô thị đến thời điểm tôi phải đóng tiền đến 70% giá trị và tiền chênh, khoảng hơn 1 tỷ đồng. Tôi tự tính toán mình đủ khả năng thu xếp tài chính để nộp tiền, sau đó giữ lại mảnh đất này đến khi được lợi hơn sẽ bán, thay vì chỉ “bán sang tay” ăn tiền chênh vài chục triệu đồng mỗi mảnh. Nhờ cách làm này, đến nay tôi đã là chủ của một số lô đất ở ngoại tỉnh có giá trị kha khá và vẫn tiếp tục tìm kiếm, mở rộng đầu tư nếu thấy dự án phù hợp.

Nói thì đơn giản vậy, vì mua đất đầu tư cũng giống như mua bất kỳ món hàng nào khác, trước hết phải có tiền. Điểm khác nhau lớn nhất là thủ tục giấy tờ liên quan đến đất đai phức tạp hơn và cần chắc chắn, kỹ lưỡng theo đúng quy định của pháp luật và vì giá trị của mảnh đất lớn hơn nhiều loại hàng hóa khác, cần hạn chế rủi ro.

Đầu tư, kinh doanh luôn có rủi ro, xác xuất rủi ro không phải nhỏ. Nhà đầu tư dù có kiến thức sách vở và thực tiễn, có nhiều thông tin thị trường, lĩnh vực mình định đầu tư thì vẫn có thể gặp phải rủi ro chứ không chỉ có “hoa hồng”. Chẳng hạn như hiện tại, nhiều địa phương, bất động sản đang trầm lắng. Nhiều nhà đầu tư đã phải bán cắt lỗ để trả nợ ngân hàng hoặc nếu không “thoát hàng”, nhà đầu tư sẽ bị “chôn tiền” tại dự án và gồng lãi. Có người đã phá sản. Tuy nhiên, không nên vì sợ lỗ, sợ gồng lãi vay mà nhà đầu tư lại nhụt chí, không làm gì, bởi lẽ đi cùng với khó khăn luôn là cơ hội.

Với cá nhân tôi, tôi chưa thể cho mình là người đầu tư bất động sản thành công, nhưng tôi tự đúc rút ra kinh nghiệm cho bản thân. Đó là:

Một là xác định vị trí, dự án đầu tư. Nhà đầu tư phải tìm hiểu các dự án có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín, minh bạch. Vị trí dự án có tiềm năng phát triển, hạ tầng đã được xây dựng cơ bản, chẳng hạn như ở khu thị trấn, thị xã, khu ven đô sắp được mở rộng vì nhu cầu người dân hướng ra phố cao, nhu cầu phát triển dịch vụ cũng dễ hơn. Tôi không chọn các vị trí gần trung tâm thành phố lớn vì giá đất vốn đã cao, biên độ tăng giá sẽ hạn chế hơn ở các vùng ven đang đô thị hóa. Tôi cũng không chọn vị trí gần các khu công nghiệp tương lai, vì những nơi này, giá đất có thể lên nhưng lên chậm hơn vì đất khu vực này phục vụ chủ yếu việc kinh doanh nhỏ và người lao động có thu nhập chưa cao. Nếu có nhiều tiền, đầu tư dài hạn khoảng 10 năm thì mới đầu tư. Tôi cũng không chọn các loại đất nông nghiệp, đất rừng… không có giấy tờ vì lợi nhuận có thể sẽ cao nhưng rủi ro rất lớn, có thể “mất trắng”.

Hai là xác định khả năng tài chính. Hầu hết các dự án đều hỗ trợ thủ tục vay ngân hàng, thậm chí mức vay đến 80-90%. Phần lớn nhà đầu tư nhỏ đều sử dụng vốn ngân hàng. Cá nhân tôi thấy việc vay vốn ngân hàng để kinh doanh là tất yếu, nhưng cần xác định thời điểm và mức vay. Chẳng hạn nên vay ngân hàng khi dự án đang “nóng”, thanh khoản nhanh, tranh thủ lúc lãi suất ưu đãi. Còn mức vay thì không nên vay hết hạn mức với hoạt động đầu tư bất động sản, vì vốn vay lớn, “sóng thị trường” không lâu dài, nếu vay đến 70-80% giá trị tài sản mua vào thì rủi ro rất lớn, lãi bán hàng không đủ trả ngân hàng, nhất là khi thị trường hết sóng. Hoạt động đầu tư phải có lời ít nhất 20% số vốn bỏ ra, lãi suất vay ngân hàng trong khoảng thời gian nhất định theo tôi nên thấp hơn 10%, lãi vay cao hơn 10% thì nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ, đặc biệt là khả năng thanh khoản, “ra hàng”. Việc xác định khả năng tài chính cũng là lý do tôi chọn bất động sản tỉnh lẻ hoặc vùng ven, vì “phù hợp với túi tiền” của cá nhân tôi.

Ba là đầu tư phải tính toán, nhưng không nên tính quá kỹ đến mức để cơ hội qua đi mà cần chớp cơ hội khi thị trường đang có sóng để vừa có nguồn thu thường xuyên qua hoạt động “sang tay” liên tục, vừa có tiền để đầu tư lâu dài.

Bốn là nên phối hợp với “nhà đầu tư bản địa” để có thông tin dự án, thông tin thị trường một cách cập nhật, sát sườn, vì rất nhiều nhà đầu tư đang làm “tay trái”, không có nhiều thời gian để nắm bắt thị trường, nhất là ở các tỉnh lẻ. Việc phối hợp này nên theo nguyên tắc là sòng phẳng, bán được dự án sẽ chia lời theo phần trăm thỏa thuận nhưng không để “nhà đầu tư bản địa” nắm tiền, giao dịch tiền bạc hộ mình. Họ chỉ hỗ trợ thông tin và tìm kiếm khách bán, khách mua giúp.

Năm là về vị trí mảnh đất định mua, đất trong khu đô thị nhưng nhà đầu tư nên chọn vị trí đẹp. Vị trí đẹp không chỉ gồm những mảnh 2-3 mặt tiền hay mặt đường lớn, những vị trí này thường bán nhanh nhưng giá trị đầu tư lớn, có thể không phù hợp với khả năng tài chính của nhiều người. Vị trí tốt trong khu đô thị còn được xác định là vị trí không có tủ điện, bốt điện, cống thoát nước… phía trước cửa để mua bán dễ hơn.

Vậy bây giờ thị trường bất động sản đang gần như “án binh bất động”, nhà đầu tư cần làm gì? Theo tôi, những nhà đầu tư vay ngân hàng không nhiều vẫn có thể “ung dung” chờ giá bất động sản tăng trở lại. Vì đầu tư là hoạt động “sinh lời trong tương lai” nên không cần nóng vội. Tuy nhiên, những người vay vốn ngân hàng nhiều, thậm chí vay lãi ngày để “đổ hết” vào bất động sản thì nên cân nhắc “cắt lỗ” nếu cần. Trên thực tế, những người chỉ bỏ tiền ra theo cách này cũng chưa hoàn toàn là một nhà đầu tư. Vì thế, làm bất cứ việc gì, cũng cần tìm hiểu, thậm chí tìm hiểu thật kỹ về nó, sau đó hãy ra những quyết định nhanh chóng, dứt khoát.