Áp lực “xoay tiền” đáo hạn trái phiếu của doanh nghiệp địa ốc

Nỗi lo tắc vốn từ trái phiếu

Trở thành vấn đề nóng nhất trong 2 tuần gần đây, câu chuyện về tạo vốn để hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển được nhiều chuyên gia đề cập, đặc biệt là việc gấp rút giải quyết vướng mắc đối với thị trường trái phiếu doanh nghiệp - một kênh gọi vốn chính của doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp địa ốc, bên cạnh tín dụng ngân hàng.

Tại Hội nghị phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững do Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì ngày 14/7/2022, Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi cho biết, trong 2 năm qua, nền kinh tế chịu ảnh hưởng lớn bởi đại dịch Covid-19, các doanh nghiệp, đặc biệt doanh nghiệp bất động sản đã lựa chọn kênh phát hành trái phiếu để huy động vốn phục vụ hoạt động kinh doanh trong bối cảnh tăng trưởng tín dụng cho lĩnh vực này được giám sát chặt chẽ.

Hình minh họa

Theo số liệu của Bộ Tài chính, tổng khối lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp của nhóm bất động sản từ năm 2019 đến nay đạt khoảng 500.000 tỷ đồng, riêng 6 tháng đầu năm 2022 là gần 90.000 tỷ đồng. Thậm chí, một số doanh nghiệp như Novaland, Vingroup, Đất Xanh…, với tình hình hoạt động tốt đã mở rộng phát hành trái phiếu ra thị trường quốc tế, đạt 1,305 tỷ USD trong giai đoạn 2019 - 2021.

Tuy nhiên, sự chững lại của thị trường vốn cho doanh nghiệp địa ốc xuất hiện rõ nét kể từ tháng 4/2022, sau khi xảy ra sự cố của Tập đoàn Tân Hoàng Minh.

Lãnh đạo không ít doanh nghiệp thừa nhận với phóng viên Đầu tư Chứng khoán là hoạt động phát hành trái phiếu giờ đây phải cân nhắc rất kỹ, bởi tỷ lệ thành công không cao khi người mua lo ngại chung về triển vọng thị trường cũng như khả năng trả nợ của doanh nghiệp.

Tại cuộc tọa đàm với chủ đề “Quản lý đầu tư cá nhân trong môi trường linh hoạt” do Báo Đầu tư tổ chức ngày 14/7/2022, ông Nguyễn Văn Ngọc, Chủ tịch Hội đồng quản trị RB Group nhận xét, thiếu vốn đang là vấn đề nhức nhối của nhiều doanh nghiệp bất động sản. Doanh nghiệp thiếu vốn đầu vào để phát triển dự án khi kênh tín dụng vốn dĩ đã khó khăn thì kênh trái phiếu lại “tắc” do đang bị kiểm soát chặt chẽ, kéo theo tâm lý lo ngại của nhà đầu tư. Hiện tại, sản phẩm bất động sản bán ra trên thị trường có thanh khoản giảm do khách hàng không vay được vốn ngân hàng, kèm với tâm lý thận trọng trở lại.

Có khoảng 305.000 tỷ đồng trái phiếu do các doanh nghiệp địa ốc phát hành sẽ đáo hạn trong giai đoạn 2022 - 2024, riêng năm 2022 khoảng 98.000 tỷ đồng.

“Từ tháng 4/2022 đến nay, một số ngân hàng hết hạn mức (room) tăng trưởng tín dụng và có những dự án bất động sản bán chậm hẳn, đặc biệt đối với phân khúc cần sử dụng đòn bẩy ngân hàng”, ông Ngọc nói.

TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cho hay, chính sách tiền tệ đang chịu tác động mạnh bởi diễn biến lạm phát, vì Ngân hàng Nhà nước gánh vác trách nhiệm kiểm soát lạm phát và cơ quan này đã bắn tín hiệu tới các thành viên trong hệ thống về room tín dụng sẽ không còn “xông xênh” như thời gian trước.

Tuy nhiên, ông Nghĩa nhấn mạnh, khó khăn trên thị trường bất động sản không phải hoàn toàn đến từ phía cầu, mà còn từ phía cung, khi số lượng dự án ít đi và vốn trái phiếu dành cho dự án suy giảm. Trong khi đó, thị trường bất động sản có tình trạng “đảo nợ trái phiếu để làm dự án”.

Thực tế, tín dụng dành cho bất động sản được kiểm soát chặt chẽ hơn không phải nguyên nhân chính dẫn tới sự chững lại của thị trường, bởi động thái này đối với các lĩnh vực có rủi ro cao như bất động sản, chứng khoán nằm trong chủ trương được công bố từ trước của ngành ngân hàng. Thị trường chững lại chủ yếu do kênh trái phiếu doanh nghiệp bị chững lại đột ngột, ảnh hưởng cả 2 chiều khi chủ đầu tư phải cân đối lại tài chính để dự phòng, còn người mua thì lo ngại chủ đầu tư thiếu tiền, dự án phải dừng lại nên không dám mạnh tay giải ngân.

Số liệu của FiinGroup cho thấy, có khoảng 305.000 tỷ đồng trái phiếu do các doanh nghiệp địa ốc phát hành sẽ đáo hạn trong giai đoạn 2022 - 2024. Riêng năm 2022, theo số liệu của Công ty Chứng khoán KB Việt Nam, khoảng 98.000 tỷ đồng trái phiếu sẽ đáo hạn.

Đặc điểm của dự án bất động sản là vòng đời dài, có dự án kéo dài cả chục năm, trong khi trái phiếu thường có kỳ hạn 2 - 3 năm, dài nhất cũng chỉ khoảng 5 năm. Do đó, hoạt động “đảo nợ” trái phiếu khi doanh nghiệp chưa ghi nhận dòng tiền từ việc bán hàng là bình thường và phổ biến. Chính vì vậy, kênh huy động vốn trái phiếu bị “chững” khiến áp lực thu xếp dòng vốn để đáo hạn trái phiếu lớn dần.

Tránh “domino” đổ vỡ dây chuyền

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV cho rằng, vai trò của thị trường bất động sản rất quan trọng, không chỉ đóng góp vào tăng trưởng GDP, mà còn kéo theo sự tăng trưởng của 35 ngành nghề, lĩnh vực liên quan. Tính riêng 4 ngành lớn liên quan trực tiếp tới bất động sản là xây dựng, tài chính - ngân hàng, dịch vụ ăn uống và du lịch, mức đóng góp vào GDP đạt gần 30%.

Hiện tại, rủi ro lớn nhất với doanh nghiệp địa ốc là điểm rơi trả nợ trái phiếu vào giai đoạn 2022 - 2023. Trả lời câu hỏi lấy tiền đâu ra để trả nợ là rất khó với nhiều doanh nghiệp.

“Doanh nghiệp không thu xếp được tiền thì cũng phải xoay đủ kiểu để trả nợ, thậm chí bán tài sản; có trường hợp bí quá phải huy động tín dụng đen để trả nợ, tạo ra vòng luẩn quẩn”, ông Lực nói.

Theo ông Lê Vũ Trường, Phó tổng giám đốc kiểm toán Công ty TNHH Ernst & Young Việt Nam, việc huy động vốn qua kênh trái phiếu có nhiều ưu điểm so với phát hành cổ phiếu, hay vay ngân hàng như không ảnh hưởng đến quyền kiểm soát và sở hữu doanh nghiệp, có thể huy động được lượng vốn lớn với lãi suất được xác định, có cấu trúc linh hoạt về mục đích sử dụng vốn, kỳ hạn trả gốc, phương thức trả lãi..., nên được các doanh nghiệp địa ốc ưu tiên lựa chọn.

“Nếu chúng ta có thái độ ứng xử phù hợp, thị trường trái phiếu doanh nghiệp sẽ phát triển tốt, bởi đây là một kênh huy động vốn hữu ích, nhất là vốn trung và dài hạn cho doanh nghiệp”, ông Trường nói.

Một trong các giải pháp phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp được ông Nghĩa chỉ ra là thúc đẩy xếp hạng tín nhiệm. Khi có xếp hạng tín nhiệm, nhà đầu tư trái phiếu sẽ không cần quan tâm tới tài sản đảm bảo, mục đích sử dụng vốn. Nhà đầu tư chỉ cần nhìn vào mức xếp hạng tín nhiệm để đầu tư.

“Khi hoạt động xếp hạng tín nhiệm tốt, cơ quan quản lý có thể bỏ đòi hỏi kiểm soát vốn, tài sản bảo đảm với doanh nghiệp, như vậy là phù hợp với thông lệ quốc tế và cũng sẽ không còn những hoạt động như kiểm tra hàng loạt công ty chứng khoán, kiểm toán như vừa diễn ra, ảnh hưởng tiêu cực tới tâm lý thị trường, trong khi niềm tin của người mua là điều quan trọng nhất”, ông Nghĩa nhấn mạnh.

Theo Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi, để vừa phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp, vừa khuyến khích doanh nghiệp bất động sản huy động vốn trái phiếu một cách minh bạch, lành mạnh, hiệu quả, Bộ Tài chính sẽ phối hợp chặt chẽ với Ngân hàng Nhà nước, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cùng các bộ, ngành liên quan thực hiện chính sách tài khóa, chính sách tiền tệ và các chính sách vĩ mô khác nhằm giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm các cân đối lớn của nền kinh tế, ổn định môi trường đầu tư, đảm bảo sự nhất quán, ổn định chính sách, giúp nhà đầu tư yên tâm tham gia hoạt động, đầu tư trên thị trường. Đồng thời, Bộ sẽ tiếp tục triển khai đồng bộ các giải pháp về hoàn thiện chính sách theo hướng tăng cường quản lý giám sát thị trường trái phiếu doanh nghiệp, nâng cao chất lượng hàng hóa, cải thiện chất lượng của các tổ chức cung cấp dịch vụ.