ACBS: Thương vụ chuyển nhượng đất trị giá 437 tỷ đồng giữa IDICO và AEON có thể hoàn tất trễ hơn dự kiến

ACBS dự báo, thương vụ chuyển nhượng 2,2 ha đất thương mại giữa IDICO và AEON có thể không kịp hoàn tất trong quý IV/2023 do thủ tục pháp lý kéo dài.

Trong báo cáo cập nhật đối với Tổng công ty IDICO - CTCP (HNX: IDC) mới đây, trên cơ sở phân tích kết quả kinh doanh 9 tháng đầu năm 2023, ACBS đã đưa ra một số dự báo về triển vọng của doanh nghiệp trong năm 2023 và 2024.

Luỹ kế 9 tháng đầu năm nay, tổng doanh thu của đạt gần 5.000 tỷ đồng, giảm 29% so với cùng kỳ năm ngoái. Biên lợi nhuận gộp cũng giảm 11,8 điểm phần trăm so với cùng kỳ, ghi nhận ở mức 32%, chủ yếu là do biên lợi nhuận gộp của mảng khu công nghiệp bị thu hẹp.

Phân tích sự sụt giảm doanh thu của IDICO, ACBS cho rằng, kết quả này chủ yếu là do ghi nhận doanh thu chưa thực hiện của mảng khu công nghiệp thấp hơn khi doanh nghiệp thay đổi phương pháp hạch toán doanh thu từ hàng năm sang một lần.

Nhóm phân tích chỉ rõ, trong 9 tháng đầu năm 2023, IDICO chỉ ghi nhận doanh thu 400 tỷ đồng từ Khu công nghiệp Quế Võ 2 trong khi cùng kỳ năm 2022 ghi nhận tới 2.400 tỷ đồng từ các khu công nghiệp Nhơn Trạch 5, Phú Mỹ 2, Phú Mỹ 2 mở rộng và Mỹ Xuân B1. Chưa kể, biên lợi nhuận gộp của Khu công nghiệp Quế Võ 2 ước tính ở mức 53%, thấp hơn nhiều so với mức 82 - 85% của các Khu công nghiệp Nhơn Trạch 5 và Mỹ Xuân B1 hay mức 71 - 74% của các Khu công nghiệp Phú Mỹ 2 và Phú Mỹ 2 mở rộng.

Phần diện tích ghi nhận doanh thu một lần trong 9 tháng đầu năm của IDICO thấp hơn so với kỳ vọng của ACBS, chỉ đạt là 49ha, bao gồm 14ha từ các hợp đồng ký năm 2022 và 35ha từ hợp đồng ký năm 2023. Do đó, nhóm phân tích điều chỉnh giảm 7% doanh thu khu công nghiệp năm 2023 xuống xấp xỉ 3.300 tỷ đồng. ACBS kỳ vọng doanh thu khu công nghiệp của IDICO năm 2024 sẽ tăng 32,3%, lên gần 4.300 tỷ đồng.

9 tháng đầu năm, diện tích cho thuê mới của IDICO đạt 121,7 ha, giảm 6,2% so với cùng kỳ năm ngoái, hoàn thành 95% kế hoạch doanh nghiệp này đề ra. Trong đó, Hựu Thạnh là khu công nghiệp cho thuê mới được nhiều nhất với 47,5 ha, theo sau là Phú Mỹ 2 với 24,9 ha cho Hyosung thuê làm nhà máy sợi carbon trị giá 540 triệu USD.

Kết quả hoạt động cho thuê mới bất động sản khu công nghiệp của IDICO

Tính đến cuối quý III/2023, IDICO còn lại 631 ha đất khu công nghiệp thương phẩm. Giá thuê trung bình duy trì ổn định theo quý ở mức khoảng 122 USD/m2/kỳ hạn thuê còn lại. Theo thông tin từ phía doanh nghiệp, tổng mức đầu tư của Khu công nghiệp Hựu Thạnh có thể được điều chỉnh tăng do chi phí giải phóng mặt bằng cao hơn. Mặt khác, Khu công nghiệp Tân Phước 1 vẫn đang chờ phê duyệt chủ trương đầu tư từ Chính phủ.

ACBS dự báo, diện tích cho thuê mới của IDICO trong giai đoạn 2023 - 2025 sẽ đạt khoảng 140 ha/năm.

Đối với mảng bất động sản nhà ở, ACBS đã tổng hợp thông tin cơ bản về các dự án của IDICO. Theo đó, tại phân khúc nhà ở xã hội, tổng công ty này dự kiến sẽ khởi công dự án Nhà ở công nhân Khu công nghiệp Nhơn Trạch 2 với quy mô 10 ha trong tháng 12/2023. Trong khi đó, dự án Nhà ở công nhân Khu công nghiệp Nhơn Trạch 1 với quy mô 10 ha vẫn đang được doanh nghiệp này xin điều chỉnh quy hoạch xây dựng. Đối với dự án Khu dân cư và nhà ở công nhân Hựu Thạnh (Long An) có quy mô 47,1ha, doanh nghiệp đã được nhận quyết định giao đất và giải ngân đầu tư theo tiến độ. Ngoài ra, doanh nghiệp cũng đang giải quyết các vấn đề về pháp lý đối với dự án Khu tái định cư Nhơn Trạch 1 và chung cư Hiệp Phước (Đồng Nai) và tham gia đầu thầu làm chủ đầu tư dự án Nhà ở xã hội Vĩnh Cửu (Đồng Nai).

Tại phân khúc nhà ở thương mại, dự án Bắc Châu Giang (Hà Nam) có quy mô 5,7 ha do công ty con IDICO-CONAC (Tổng công ty IDICO sở hữu 51%) làm chủ đầu tư đã gần như hoàn thành xong và chuẩn bị mở bán. Trong khi đó, tại Đồng Nai, dự án Chung cư Quốc lộ 1K Hoá An vẫn đang trong giai đoạn giải quyết các vấn đề pháp lý về nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, còn dự án An Hoà vẫn đang điều chỉnh quy hoạch xây dựng. Đối với dự án Trụ sở IDICO-INCO 10 tại Cần Thơ, doanh nghiệp đang chờ cấp giấy phép xây dựng.

Tiến độ triển khai các dự án bất động sản dân cư của Tổng công ty IDICO

Đáng chú ý, ACBS nhận định, việc ghi nhận giao dịch chuyển nhượng 2,2 ha tại dự án Khu dân cư trung tâm mở rộng ở Long An giữa IDICO và Tập đoàn AEON với doanh thu dự kiến là 437 tỷ đồng có thể sẽ phải dời từ quý 4/2023 sang đầu năm 2024 do thủ tục pháp lý kéo dài. Theo đó, thương vụ khi được hoàn tất sẽ giúp kết quả kinh doanh mảng bất động sản dân cư của IDICO tăng đột biến trong năm 2024.

Được biết, dự án Khu dân cư trung tâm mở rộng do công ty con IDICO-LINCO (Dự án Khu dân cư trung tâm mở rộng) làm chủ đầu tư với quy mô 3,1 ha. Tính đến ngày 30/9/2023, AEON đã đặt cọc 153 tỷ đồng cho giao dịch này.

Ngoài ra, đối với hai mảng kinh doanh còn lại của IDICO, ACBS cho hay, kết quả kinh doanh của mảng BOT phù hợp với dự phóng; trong khi đó, ở mảng điện, sản lượng điện của 2 nhà máy thủy điện phù hợp với dự phóng nhưng sản lượng điện phân phối tại các khu công nghiệp thấp hơn kỳ vọng của đơn vị này.

Về triển vọng kết quả kinh doanh của IDICO, trên cơ sở ghi nhận doanh thu khu công nghiệp và sản lượng điện phân phối trong các khu công nghiệp thấp hơn kỳ vọng cũng như dự báo thương vụ chuyển nhượng 2,2ha đất giữa IDICO và AEON sẽ ghi nhận vào đầu năm 2024 thay vì quý IV/2023, ACBS chỉnh giảm 14% dự phóng doanh thu 2023 xuống mức 7.000 tỷ đồng và giảm 25% lợi nhuận sau thuế, xuống gần 1.600 tỷ đồng.

Bước sang năm 2024, ACBS dự phóng, doanh thu của IDICO sẽ đạt gần 8.700 tỷ đồng, tương ứng tăng 23,6%, còn lợi nhuận sau thuế đạt gần 2.400 tỷ đồng, tăng 52,7%. Kết quả này được đưa ra trên cơ sở 4 giả định: (1) doanh thu khu công nghiệp đạt tăng 32,3%, lên mức gần 4.300 tỷ đồng; (2) doanh thu điện đạt khoảng 3.000 tỷ đồng nhờ tăng trưởng sản lượng điện phân phối tại các khu công nghiệp; (3) doanh thu bất động sản nhà ở đạt 538 tỷ đồng, tăng hơn 5 lần so với cùng kỳ nhờ ghi nhận giao dịch chuyển nhượng 2,2ha tại Long An cho AEON, (4) doanh thu BOT tăng 3% lên 447 tỷ đồng với giả định giá thu phí không thay đổi và lưu lượng xe tăng trưởng 3%.

Trên thị trường chứng khoán, kết thúc ngày 27/11, cổ phiếu IDC đóng cửa ở mức 48.000 đồng/cp, tăng gần 66% so với hồi đầu năm nay.