5 cổ phiếu đáng quan tâm ngành bất động sản công nghiệp năm 2022

Quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn, lợi nhuận 2021 tăng trưởng là 2 yếu tố quan trọng

Năm 2021 dù là năm khó khăn chung đối với nền kinh tế nhưng ngành BĐS Công nghiệp vẫn duy trì mức tăng trưởng dương. Do đó yếu tố tăng trưởng LNST là một trong những điều kiện quan trọng hàng đầu để lựa chọn cổ phiếu trong ngành.

Những doanh nghiệp có kết quả kinh doanh tăng trưởng trong năm 2021 và quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn sẽ là nhóm đáng quan tâm của ngành.

Trong danh sách MASVN lựa chọn, SIP là cổ phiếu có mức tăng trưởng LNST năm 2021 âm nhưng do năm 2020 công ty có lợi nhuận bất thường từ hoàn nhập dự phòng chứng khoán, tổn thất đầu tư. Lãi gộp từ hoạt động kinh doanh chính của SIP trong năm 2021 đã tăng trưởng 12,2%.

Công ty cổ phần Đầu tư Sài Gòn VRG (UPCOM: SIP)

Lợi thế vượt trội từ quỹ đất lớn, tài chính lành mạnh

CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG là một trong những chủ đầu tư khu công nghiệp (KCN) niêm yết lớn nhất tại cụm công nghiệp miền Nam. SIP hiện đang quản lý quỹ đất khoảng 4,500 ha bao gồm KCN và Khu dân cư (KDC), địa bàn kinh doanh chính tại TP HCM, Tây Ninh và Đồng Nai, trong đó các dự án chính của công ty như sau:

Dự án KCN – Đô thị - Dịch vụ Phước Đông: Là dự án có quy mô lớn nhất của SIP, trong đó phần đất KCN có diện tích 2.190 ha nằm trong khu phức hợp 3,285 ha tọa lạc tại huyện Gò Dầu và Trảng Bàng, Tây Ninh. Dự án hiện đã thực hiện giai đoạn 1: 1.096 ha tỷ lệ lấp đầy 92%, giai đoạn 2 đang được thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng (GPMB). Khu dân cư phục vụ cho KCN có quy mô 647.99 ha. Mức giá thuê hiện nay khoảng 40 USD/m2/thời gian thuê còn lại.

Công ty cổ phần Đầu tư Sài Gòn VRG (UPCOM: SIP). Hình minh họa.

Dự án KCN Đông Nam – Củ Chi, TP HCM: Tổng diện tích toàn khu 342,53 ha, trong đó 286,76 ha đất KCN và 55,77 ha đất KDC. Tỷ lệ lấp đầy KCN hiện nay đạt gần 80%, trong khi đó dự án KDC dự kiến triển khai giai đoạn 2023 – 2025. Mức giá thuê đất KCN hiện nay khoảng 90-100 USD/m2/thời gian thuê còn lại.

Dự án KCN Lê Minh Xuân 3 (LMX3) – Bình Chánh, TP HCM: Tổng diện tích đất KCN 250 ha, có tỷ lệ lấp đầy khoảng 30%, ngoài ra còn có khu dân cư có quy mô 80 ha dự kiến sẽ được SIP triển khai trong giai đoạn 2022 – 2024. Mức giá thuê đất KCN hiện nay khoảng 160 USD/m2/thời gian thuê còn lại.

Dự án KCN Lộc An – Bình Sơn – Long Thành, Đồng Nai: Tổng diện tích 497,77 ha có vị trí nằm liền kề sân bay Quốc tế Long Thành. Dự án hiện có tỷ lệ lấp đầy đạt hơn 70%. Mức giá thuê đất KCN hiện nay khoảng 70 USD/m2/ thời gian thuê còn lại.

Với quỹ đất đang quản lý, triện vọng dài hạn của SIP rất tích cực khi công ty đang hội tụ đủ 2 yếu tố: (1) Nội tại công ty đang có năng lực tài chính cao với lượng tiền và tương đương tiền hơn 4.000 tỷ đồng, đủ khả năng triển khai quỹ đất; (2) Hưởng lợi từ chính sách phát triển các dự án hạ tầng kết nối TP HCM đến các tỉnh lân cận như: Sân bay Long Thành, Cao tốc TP HCM – Mộc Bài...

Định giá: Sử dụng phương pháp RNAV, MASVN đưa ra mức giá mục tiêu cho cổ phiếu SIP là 207.500 đồng/cổ phiếu.

CTCP Khu công nghiệp Nam Tân Uyên (UPCOM: NTC)

Năm 2022 bứt phá cùng dự án NTU3

Điểm sáng trong thu hút đầu tư của tỉnh Bình Dương: Là một trong những doanh nghiệp có hiệu quả kinh doanh top đầu của Tập đoàn Cao su Việt Nam (GVR), từ khi thành lập năm 2006, chỉ sau 10 năm hoạt động NTC đã cho thuê toàn bộ 229 ha đất công nghiệp tại KCN NTC1 và 288 ha đất KCN NTC2 (Dự án mở rộng).

Dự án NTC3 tạo động lực tiếp tục tăng trưởng: Trước các thành công trên, năm 2016 NTC tiếp tục được phép thực hiện dự án mở rộng (NTC3) với quy mô 346 ha. Sau khi nhận bàn giao đất vào năm 2019 – 2020, NTC đã hoàn thành đầu tư và sẵn sàng đưa vào khai thác dự án NTC3 trong năm 2022.

Với diện tích đất thương phẩm 288,52 ha, giá thuê thương phẩm tại khu vực này ước tính 100 – 110 USD/m2/chu kỳ thuê, MASVN nhận định NTC có khả năng cho thuê toàn bộ quỹ đất tại NTC3 trong 5 năm và mang lại nguồn doanh thu gần 7.400 tỷ đồng. NTC đã thanh toán gần hết khoản nợ vay để đầu tư dự án và cũng là khoản nợ vay duy nhất của doanh nghiệp thời điểm hiện tại. Với việc chuyển sang hạch toán doanh thu 1 lần đối với hoạt động cho thuê KCN và hạ tầng, lợi nhuận NTC sẽ bứt phá mạnh từ năm 2022 cùng NTC3

Ngoài lĩnh vực đầu tư KCN, bảng cân đối kế toán của NTC còn thể hiện nhiều tài sản giá trị khác như:

Lượng tiền mặt dồi dào: Công ty vốn điều lệ 240 tỷ nhưng đang có 1.338 tỷ tiền mặt và tiền gởi ngân hàng.

Danh mục đầu tư tài chính dài hạn vào 10 doanh nghiệp với tổng giá trị đầu tư ban đầu là 374 tỷ nhưng chỉ tính riêng 2 mã MH3 và SIP đã có giá trị 1,381 tỷ đồng, thặng dư 1,253 tỷ đồng.

NTC là doanh nghiệp có tỷ lệ chia cổ tức rất cao, luôn duy trì mức trên 80%/VĐL bằng tiền mặt mỗi năm (tương đương 65-73% LNST) cho thấy chất lượng lợi nhuận của doanh nghiệp luôn ở mức cao và tạo ra dòng tiền mạnh.

Sử dụng phương pháp RNAV, MASVN đưa ra mức giá mục tiêu cho cổ phiếu NTC là 279.600 đồng/cổ phiếu.

Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức (HOSE: SZC)

Quỹ đất đô thị trở thành điểm sáng cho giai đoạn tiếp theo

Năm 2021, doanh thu SZC đạt 713 tỷ đồng, tăng 64,7% so với năm 2020, doanh thu của công ty phần lớn đến từ cho thuê đất và phí quản lý. Lợi nhuận sau thuế đạt gần 324 tỷ đồng, tăng trưởng 74% so với số lãi 186 tỷ đồng đạt được năm 2020, lãi cơ bản trên mỗi cổ phiếu (EPS) đạt 3.236 đ/cp. Công tác bồi thường GPMB gặp khó khăn trong 2021: Bên cạnh những thông tin tích cực trong kết quả 2021,

MASVN nhận thấy, SZC đang gặp khó khăn trong vấn đề chi trả kinh phí bồi thường GPMB cho các hộ dân. Trong năm 2021, công ty chỉ thực hiện chi trả 103,16 ha, tương ứng 511,57 tỷ đồng, đạt 18% kế hoạch đề ra.

Thực hiện hợp tác đầu tư sản phẩm đất nền giai đoạn 1 dự án KDC Hữu Phước: Trong tháng 7/2021, công ty đã triển khai đợt đầu tiên bán sản phẩm dự án KDC Hữu Phước bằng hình thức Hợp đồng hợp tác đầu tư. Hợp đồng hợp tác có thời gian thực hiện 12 tháng, với 4 đợt thanh toán chi phí đầu tư để nhận lại sản phẩm đất nền, trong đó CTCP Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 (D2D) cũng tham gia đầu tư. Trong quý 3/2021, D2D đã thanh toán hơn 113 tỷ đồng, dự kiến tham gia hợp tác kinh doanh 40 căn liên kế với diện tích từ 175m2-196m2.

Quỹ đất đô thị hiện nay đạt hơn 600 ha: Đến cuối 2021 SZC đã nhận bàn giao 1.798 ha, trong đó quỹ đất công nghiệp ước khoảng 1.123 ha và quỹ đất đô thị khoảng 633 ha. Với tỷ lệ thương phẩm khoảng 40%, quỹ đất đô thị sẵn sàng triển khai của công ty ước tính khoảng 253 ha.

Lợi nhuận tăng trưởng mạnh từ 2022: Ngoài quỹ đất công nghiệp hiện hữu sẵn sàng triển khai khoảng 458 ha, từ năm 2022 công ty sẽ bắt đầu ghi nhận doanh thu quỹ đất đô thị với dự án đầu tiên là khu dân cư Hữu Phước.

Dự án có quy mô 43 ha, giai đoạn 1 có quy mô 25,2 ha, MASVN dự kiến việc mở bán thuận lợi sẽ đóng góp khoảng 280 – 330 tỷ đồng vào LNST của công ty.

Cùng với diễn biến tích cực của giá thuê đất công nghiệp và bất động sản khu vực BR-VT, MASVN thực hiện định giá lại cổ phiếu SZC theo phương pháp RNAV và P/B, theo đó điều chỉnh tăng giá mục tiêu lên mức 89.100 đồng/cổ phiếu (giá mục tiêu cũ 69.300 đồng/cổ phiếu).

Tổng công ty IDICO - CTCP (HNX: IDC)

Nhiều yếu tố hỗ trợ, lợi nhuận 2022 sẽ bứt phá

Trở thành công ty 100% vốn tư nhân, IDC đang trong giai đoạn tái cấu trúc: IDC ban đầu là công ty trực thuộc Bộ Xây dựng (BXD), hoạt động trong lĩnh vực đầu tư phát triển khu công nghiệp, thủy điện, giao thông, nhà ở và đô thị, thi công xây lắp. Sau 2 lần thoái vốn vào các năm 2018 và 2020, BXD đã giảm tỷ lệ sở hữu từ 100% về 0%, IDC trở thành công ty tư nhân với 4 mảng kinh doanh chính gồm (1) phát triển Khu công nghiệp; (2) dịch vụ KCN và khu đô thị; (3) năng lượng và (4) xây lắp và cơ sở hạ tầng.

Quỹ đất KCN có vị trí thuận lợi, đang thu hút đầu tư tốt: Đến cuối 2021, MASVN ước tính IDC có quỹ đất công nghiệp sẵn sàng cho thuê khoảng 862 ha, tại các tỉnh BR-VT, Bắc Ninh, Thái Bình và Long An. Đây là quỹ đất được đền bù GPMB giai đoạn từ 2019 trở về trước, chi phí thấp hơn nhiều so với mặt bằng hiện nay. Bên cạnh đó, IDC sẽ phát triển 8 dự án bất động sản dân dụng trong giai đoạn 2022-2026 với tổng diện tích khoảng 90 ha.

Thay đổi cách hạch toán doanh thu cho thuê đất KCN giúp kế quả kinh doanh 2022 bứt phá: Năm 2021, IDC cũng đã chuyển phương pháp ghi nhận doanh thu sang ghi nhận 1 lần, đồng thời cũng thực hiện hồi tố toàn bộ “doanh thu chưa thực hiện dài hạn” của dự án KCN Mỹ Xuân A ghi nhận 571 tỷ đồng LNST trong Q4/2020. Với

Phương pháp hạch toán này, MASVN kỳ vọng doanh thu và lợi nhuận IDC sẽ có sự bứt phá mạnh trong năm 2022 do: (1) Hạch toán 1 lần với các hợp đồng thuê mới với tổng diện tích khoảng 80 – 100 ha; (2) Hồi tố khoản “Doanh thu chưa thực hiện dài hạn” ở các KCN Phú Mỹ II và Phú Mỹ II Mở rộng trong các năm 2022 và 2023.

Quỹ đất tại Long An và BR-VT đảm bảo cho kế hoạch kinh doanh đến 2025: IDC hiện có 342 ha đất thương phẩm tại KCN Hữu Thạnh (Long An) đã thực hiện GPMB 90% và 275 ha đất thương phẩm tại KCN Phú Mỹ II và Phú Mỹ II mở rộng. Với quỹ đất trên, tổng doanh thu ước tính theo mức giá thuê hiện nay đạt hơn 17.000 tỷ đồng, đủ nguồn lực để kinh doanh hiệu quả đến 2025.

Kế hoạch mở rộng quỹ đất: Chuẩn bị cho mục tiêu kinh doanh sau 2025, công ty có kế hoạch phát triển quỹ đất 2.000 – 3.000 ha trong giai đoạn 2022 – 2030. Trong đó, có khoảng 1.000-2.000 ha ở phía Bắc và 500-1.000 ha ở phía Nam tại các tỉnh Tiền Giang, Hải Phòng, Hưng Yên, Thái Bình.

Với việc thay đổi Phương pháp hạch toán doanh thu, MASVN điều chỉnh lại giá trị sổ sách của cổ phiếu IDC lên mức 23.100 đồng/cổ phiếu. Định giá theo Phương pháp NAV và P/B, mức giá mục tiêu của IDC là 90.300 đồng/cổ phiếu.

Công ty cổ phần Cao su Phước Hòa (HOSE: PHR)

Lợi nhuận 2022 tăng mạnh từ VSIP

CTCP Cao su Phước Hòa trong 2021 ghi nhận doanh thu và LNR lần lượt đạt 1.947 tỷ đồng (+19% CK) và 577 tỷ (-48% CK). Nguyên nhân chính dẫn đến việc suy giảm lợi nhuận ròng do PHR đã không còn được ghi nhận khoản lợi nhuận từ đền bù đất 456 tỷ đồng từ NTC như năm 2020.

PHR đã nhận được Quyết định 40/QĐ-TTg ngày 10/01/2022 v/v điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án xây dựng và kinh doanh cơ sở hạ tầng KCN Việt Nam-Singapore III, để làm cơ sở cho UBND tỉnh Bình Dương thu hồi đất, phê duyệt phương án đền bù cho PHR. MASVN kỳ vọng tới Q2/2022 PHR có thể dần ghi nhận lợi nhuận phần đền bù từ VSIP III.

MASVN dự phóng năm 2022 PHR sẽ ghi nhận 630 tỷ và năm 2023 là 368 tỷ đồng tiền đền bù từ VSIP. Lợi nhuận liên kết ghi nhận từ VSIP MASVN dự phóng sẽ bắt đầu từ năm 2024 với ước tính lợi nhuận tối thiểu là 75 tỷ đồng trong năm 2024.

MASVN cho rằng, giá cao su sẽ tiếp tục tăng trong năm 2022 bình quân ở mức 240 JPY/tấn với lượng cung 13,8 triệu tấn và dự phóng nhu cầu thế giới 2022 ở mức 14 triệu tấn. PHR có thể tăng thêm 150 tỷ đồng lợi nhuận gộp từ mảng mủ cao su.

Dự án KCN Tân Lập và KCN Hội Nghĩa có lợi thế về giá vốn triển khai thấp cũng như Bình Dương là điểm đến của các doanh nghiệp, tiềm năng lớn trong bố cảnh Bình Dương có tỷ lệ lấp đầy KCN đã lên mức 90%. Các dự án này dự kiến ghi nhận doanh thu từ 2023.

Sử dụng phương pháp RNAV, MASVN đưa ra mức giá mục tiêu của cổ phiếu PRH là 90.000 đồng/cổ phiếu.