Những doanh nghiệp này sắp được giải phóng hàng nghìn tỷ đồng vốn mắc kẹt

Thực trạng nhiều năm bế tắc và hệ lụy tài chính

Sau một thời gian dài trầm lắng, các dự án PPP (hợp tác công – tư) tại Việt Nam đang đứng trước bước ngoặt quan trọng. Báo cáo chuyên đề mới công bố của Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS) cho thấy, hàng loạt chính sách và khung pháp lý mới ban hành từ đầu năm 2025 có thể khơi thông dòng vốn đang mắc kẹt và định hình lại bức tranh đầu tư hạ tầng.

Theo VCBS, trong hơn một thập kỷ qua, PPP từng là công cụ đắc lực giúp huy động nguồn lực tư nhân để phát triển hệ thống hạ tầng giao thông. Mô hình BOT (Xây dựng – Vận hành – Chuyển giao) và BT (Xây dựng – Chuyển giao) đã góp phần thay đổi diện mạo nhiều địa phương, đồng thời tạo ra dòng tiền ổn định cho doanh nghiệp đầu tư. Tuy nhiên, thực tế triển khai lại bộc lộ nhiều vấn đề dai dẳng.

Với BOT, hơn 50% dự án hiện tại không đạt mức doanh thu cam kết trong phương án tài chính ban đầu. Một phần nguyên nhân xuất phát từ lưu lượng xe thấp hơn dự kiến, sự cạnh tranh từ tuyến đường thay thế không thu phí, cũng như phản ứng gay gắt của người dân về mức phí và thời gian thu phí kéo dài. Trong khi đó, các giải pháp truyền thống như tăng giá vé hoặc kéo dài thời gian thu phí được đánh giá chỉ giúp cải thiện doanh thu “trên giấy”, nhưng không mang lại kết quả thực tế đáng kể.

Không ít doanh nghiệp rơi vào thế bế tắc khi vốn chủ sở hữu bị mắc kẹt trong các dự án BOT suốt nhiều năm mà không có lối thoát. Hệ lụy là nguy cơ nợ xấu gia tăng trong hệ thống ngân hàng, đồng thời làm đình trệ năng lực tài chính của nhà đầu tư.

Với BT – hình thức từng được coi là “chìa khóa kép” để vừa phát triển hạ tầng, vừa tích lũy quỹ đất – khúc mắc lớn nhất lại nằm ở khâu quyết toán và giao đất đối ứng. Trong nhiều trường hợp, dự án giao thông đã hoàn thành, nhưng doanh nghiệp không được giao đất kịp thời để phát triển dự án bất động sản hoàn vốn, dẫn đến chi phí lãi vay phát sinh liên tục và giá trị quỹ đất tại thời điểm giao đã tăng cao. VCBS dẫn ví dụ về một số dự án tại Thủ Thiêm, Bình Dương, Hà Nam, nơi tiến độ bàn giao đất đối ứng gần như “đóng băng” trong nhiều năm.

Tình trạng này không chỉ xuất phát từ sai sót chủ quan trong lập phương án tài chính quá lạc quan hoặc quản trị dự án kém, mà còn do lỗ hổng pháp lý kéo dài. Luật PPP 2020 không còn quy định đảm bảo suất sinh lời IRR, cũng không có cơ chế chia sẻ rủi ro rõ ràng, khiến nhà đầu tư hầu như mất chỗ dựa khi dự án vận hành kém hiệu quả.

Luật mới mở ra kỳ vọng đổi thay và khởi động chu kỳ đầu tư mới

Bước ngoặt quan trọng xuất hiện từ tháng 1/2025, khi Luật PPP sửa đổi chính thức có hiệu lực. Luật mới và các văn bản hướng dẫn được VCBS đánh giá là bước tiến lớn để khơi thông ách tắc. Cụ thể, tỷ lệ vốn ngân sách tham gia PPP có thể nâng tối đa lên 70% tổng mức đầu tư, thay vì 50% như trước. Cơ chế hỗ trợ tài chính cho các dự án BOT thua lỗ cũng được bổ sung, cho phép Nhà nước mua lại hoặc chấm dứt trước hạn hợp đồng, thay vì buộc chủ đầu tư “tự bơi”.

Riêng với BT, Luật PPP mới khôi phục hình thức hợp đồng này, đồng thời quy định rõ hơn quy trình phê duyệt dự án và thời điểm xác định giá đất. Đặc biệt, Nghị định 91/2025/NĐ-CP ban hành riêng cho Thủ Thiêm cho phép xác định giá đất đối ứng theo thời điểm ký hợp đồng (2015), giúp doanh nghiệp nhận quỹ đất với giá vốn thấp hơn rất nhiều so với mặt bằng hiện tại.

Nhờ thay đổi này, một số doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn tại Thủ Thiêm được kỳ vọng hưởng lợi đáng kể. VCBS dẫn trường hợp Công ty CP Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP.HCM (CII), hiện đang chờ giao hàng chục nghìn mét vuông đất đối ứng tại khu đô thị này. Ngoài ra, CII còn chuẩn bị triển khai dự án BOT mở rộng cao tốc TP.HCM – Trung Lương – Mỹ Thuận với tổng mức đầu tư gần 40.000 tỷ đồng, kỳ vọng tận dụng lưu lượng giao thông sẵn có để đảm bảo doanh thu ổn định.

Một cái tên khác là Đạt Phương (DPG), sau nhiều năm gián đoạn quỹ đất BT tại Hội An, đang tái khởi động dự án Casamia Balanca và chuẩn bị khôi phục dự án nghỉ dưỡng Bình Dương. Trong khi đó, Nam Hà Nội (NHA) cũng ghi nhận tín hiệu tích cực từ việc nhận bàn giao quỹ đất Chợ Lương và Văn Xá tại Hà Nam.

Ở mảng BOT, các dự án như BOT Bắc Giang – Lạng Sơn, BOT hầm Hải Vân của Tập đoàn Đèo Cả (HHV), BOT Thái Nguyên – Chợ Mới của CIENCO4 (C4G), BOT QL91 của Cường Thuận IDICO (CTI) đều đang được Bộ Xây dựng đề xuất hỗ trợ vốn ngân sách. Theo VCBS, nếu phương án được phê duyệt, đây sẽ là “phao cứu sinh” quan trọng để các doanh nghiệp giảm gánh nặng nợ vay, tái cơ cấu tài chính và duy trì hoạt động.

Dù vậy, VCBS cũng cảnh báo nhà đầu tư cần theo dõi kỹ tiến độ thực thi chính sách, bởi các bước đàm phán mua lại dự án và giải ngân vốn hỗ trợ sẽ phụ thuộc nhiều quyết định cấp cao. Đồng thời, những rủi ro tiềm ẩn từ thay đổi pháp luật đất đai, thanh tra định giá quỹ đất, hay sự phản ứng của dư luận đối với việc cứu trợ doanh nghiệp BOT, vẫn có thể tác động đáng kể đến kết quả kinh doanh.

Nhìn rộng hơn, sự trở lại của mô hình BT, sự linh hoạt mới trong cơ chế BOT và định hướng nâng tỷ trọng vốn ngân sách được VCBS coi là “cú hích” để ngành hạ tầng bước sang giai đoạn tăng trưởng mới. Song, điều kiện tiên quyết vẫn là đảm bảo công khai, minh bạch trong đấu thầu, kiểm soát chi phí dự án và xác định quỹ đất đối ứng.

Thu Hà