Nhiều kỳ vọng từ chính sách vĩ mô (Bài 3):Ngành bất động sản hưởng lợi từ đẩy mạnh hạ tầng và tháo gỡ pháp lý
Hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản trong năm 2026 được kỳ vọng cải thiện rõ nét nhờ ba động lực chính: tiến trình tháo gỡ vướng mắc pháp lý, đẩy mạnh đầu tư hạ tầng giao thông và mặt bằng lãi suất duy trì ở mức phù hợp với mục tiêu tăng trưởng kinh tế. Sự cộng hưởng của các yếu tố này được đánh giá sẽ tạo nền tảng cho chu kỳ phục hồi mang tính thực chất hơn so với các nhịp hồi phục ngắn hạn trước đây.
Theo báo cáo mới nhất của KBSV, năm 2025 đánh dấu bước chuyển quan trọng về chính sách đối với thị trường bất động sản, khi hàng loạt văn bản pháp lý được ban hành nhằm tháo gỡ các “nút thắt” tồn tại kéo dài. Nổi bật là Nghị quyết 171/2024/QH15, Nghị định 75/2025/NĐ-CP, Nghị quyết 206/2025/QH15 và Nghị quyết của Quốc hội về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.
Các quy định mới này tập trung xử lý những vướng mắc cốt lõi liên quan đến giá đất, bồi thường, thu hồi và giao đất, miễn giảm tiền thuê đất, cũng như áp dụng các cơ chế linh hoạt hơn trong xác định tiền sử dụng đất. Việc cho phép thu hồi đất khi đạt tỷ lệ thỏa thuận trên 75% và làm rõ nghĩa vụ tài chính về đất đai được kỳ vọng sẽ rút ngắn thời gian hoàn tất thủ tục, qua đó cải thiện đáng kể khả năng triển khai dự án.
Đây được xem là tín hiệu nới lỏng tích cực của chính sách sau giai đoạn thắt chặt kéo dài. Theo đánh giá của KBSV, xu hướng này nhiều khả năng tiếp tục trong năm 2026, khi các quy định mới có thêm thời gian để thẩm thấu và phát huy hiệu quả trên thực tế. Trong bối cảnh đó, nguồn cung dự án được kỳ vọng cải thiện, đặc biệt là các dự án từng bị đình trệ do vướng mắc pháp lý.
Song hành với yếu tố pháp lý, đầu tư hạ tầng tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong việc tái định hình triển vọng thị trường bất động sản. Trong năm 2026, bên cạnh các dự án giao thông đường bộ đã và đang triển khai, nhiều đại dự án hạ tầng quy mô lớn như đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam, các tuyến vành đai tại Hà Nội và TP HCM được kỳ vọng sẽ tạo ra mạng lưới kết nối đồng bộ hơn giữa các khu vực.
Năm 2026 là năm cao điểm của đầu tư công nhờ nguồn vốn phân bổ cho đầu tư công 2026 dự kiến ở mức 1,08 triệu tỷ đồng nhằm đạt mục tiêu GDP tăng trưởng 10% và luật Xây dựng sửa đổi mới được thông qua đơn giản hóa thủ tục phê duyệt kỳ vọng tác động tích cực đến tiến độ triển khai dự án.
Việc mở rộng và nâng cấp hạ tầng giao thông không chỉ cải thiện khả năng kết nối, mà còn trực tiếp nâng cao giá trị sử dụng và khả năng khai thác của bất động sản. Thực tế cho thấy, giá bất động sản tại các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng thường được thiết lập sớm, thậm chí trước khi các công trình đi vào vận hành hoàn chỉnh, phản ánh kỳ vọng dài hạn của thị trường.
Xu hướng dịch chuyển phát triển bất động sản ra vùng ven vì thế ngày càng rõ nét. Giá bất động sản nội đô tăng cao, quỹ đất khan hiếm và sự phát triển mạnh của hạ tầng kết nối đang thúc đẩy các chủ đầu tư mở rộng quỹ đất ra khu vực lân cận trung tâm. Đồng thời, nhu cầu về không gian sống rộng rãi hơn, môi trường sống tốt hơn của nhóm dân cư có thu nhập trung bình cũng góp phần gia tăng sức cầu tại các khu vực này.
Trong bối cảnh đó, các mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) sẽ có nhiều dư địa mở rộng. Các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất tại khu vực ngoại ô, gần các dự án giao thông trọng điểm, được đánh giá có lợi thế lớn trong giai đoạn tới, khi tỷ lệ hấp thụ tại các dự án mở bán mới được kỳ vọng cải thiện.
Về mặt tài chính, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà dù đã tăng nhẹ khoảng 1 - 1,5% tại một số ngân hàng, song vẫn thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2020 - 2021. Nhóm phân tích KBSV dự báo lãi suất huy động trong năm 2026 có thể tăng nhẹ 0,5 - 1%, nhưng nhiều khả năng sẽ duy trì ổn định trong năm nhờ ưu tiên của Chính phủ vẫn là hỗ trợ tăng trưởng kinh tế. Mặt bằng lãi suất phù hợp tiếp tục là yếu tố hỗ trợ quan trọng cho nhu cầu nhà ở và khả năng hấp thụ của thị trường.
Trên thị trường chứng khoán, phần lớn cổ phiếu bất động sản hiện vẫn giao dịch ở mức P/B thấp hơn đáng kể so với bình quân 5 năm. Khoảng cách giữa định giá thị trường và giá trị nội tại được đánh giá đang mở ra dư địa phục hồi trong trung và dài hạn, khi chu kỳ mới dần hình thành.
Tuy vậy, KBSV cho rằng giai đoạn tới sẽ không còn là câu chuyện phục hồi đồng đều. Trong bối cảnh thị trường dần phân hóa, nhà đầu tư cần tập trung vào các doanh nghiệp có nền tảng tài chính lành mạnh, quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng và năng lực triển khai dự án đã được kiểm chứng. Đây được xem là nhóm có khả năng hưởng lợi sớm và bền vững hơn khi thị trường bất động sản bước vào giai đoạn hồi phục rõ nét từ năm 2026.