Mở rộng thần tốc kéo nợ vay phình to, Kinh Bắc (KBC) đang “căng dây” thanh khoản?
Việc mở rộng quỹ đất KCN và đô thị kéo nợ vay của Kinh Bắc (KBC) phình to, MBS cho rằng áp lực thanh khoản sẽ là yếu tố cần theo dõi trong giai đoạn tới.
Kỳ vọng lợi nhuận quý 3 tăng mạnh
Theo báo cáo vừa công bố ngày 22/10, Chứng khoán MB (MBS) dự phóng lợi nhuận ròng quý 3/2025 của Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (HSX: KBC) sẽ tăng mạnh 95% so với cùng kỳ, chủ yếu nhờ mảng cho thuê đất khu công nghiệp. Trong đó, 30 ha đất tại KCN Nam Sơn – Hạp Lĩnh sẽ được bàn giao cho Goertek, giúp doanh thu mảng này tăng 134% so với cùng kỳ, biên lợi nhuận gộp dự kiến đạt 50%.
Mảng bất động sản dân dụng đóng góp phần còn lại, chủ yếu từ dự án NOXH Nếnh (Bắc Giang) và NOXH Tràng Duệ (Hải Phòng). Tuy nhiên, MBS lưu ý biên lợi nhuận gộp của hai dự án này chỉ dao động 10–12%, phản ánh đúng đặc thù của phân khúc nhà ở xã hội.
MBS cũng cho rằng, doanh thu tài chính và chi phí tài chính của KBC đều sẽ tăng mạnh, dự kiến lần lượt tăng 53% và 43% so với cùng kỳ, do lượng tiền mặt và dư nợ tăng mạnh sau đợt phát hành riêng lẻ 174 triệu cổ phiếu (thu về hơn 4.000 tỷ đồng). Việc tăng vốn giúp KBC có thêm nguồn lực triển khai dự án mới, song đồng thời cũng khiến chi phí lãi vay gia tăng trong ngắn hạn.
Hai mảng chủ lực đều tích cực
KBC hiện là một trong số ít doanh nghiệp được phê duyệt liên tiếp nhiều dự án quy mô lớn trong vòng một năm trở lại đây. Các khu công nghiệp gồm Tràng Duệ 3, Kim Thành 2 (giai đoạn 1), Quế Võ 2 mở rộng, Phú Bình, Sông Hậu 2, Bình Giang, cùng KCN Lộc Giang (Long An) đã hoặc sắp được triển khai. Song song, công ty cũng đẩy mạnh mảng đô thị – dịch vụ với Khu đô thị Tràng Cát (Hải Phòng) và Trump International Complex (Hưng Yên).
.png)
Theo MBS, tổng diện tích bàn giao đất KCN giai đoạn 2025–2027 dự kiến đạt 129 ha, 137 ha và 87 ha, tương ứng doanh thu các năm 2025 đến 2027 sẽ lần lượt ở mức 4.597 tỷ đồng, 5.802 tỷ đồng và 4.015 tỷ đồng, tăng 268%, 26% và giảm 31% so với cùng kỳ từng năm.
Trong đó, một số dự án chủ lực gồm CCN Hưng Yên dự kiến bàn giao 95 ha trong năm 2025; Nam Sơn – Hạp Lĩnh tiếp tục là nguồn thu chính khi hợp đồng với Goertek đã được ký.
Tràng Duệ 3 đã đền bù hơn 200 ha, chuẩn bị bàn giao 30 ha đầu tiên cho LG; Quế Võ 2 mở rộng dự kiến khởi công quý I/2026, diện tích MOU 50 ha; Lộc Giang với tổng vốn đầu tư gần 1.500 tỷ đồng, đang trong giai đoạn hoàn thiện hạ tầng.
MBS đánh giá, quỹ đất đang mở rộng của KBC giúp doanh nghiệp củng cố vị thế trong nhóm các nhà phát triển hạ tầng khu công nghiệp hàng đầu Việt Nam, đồng thời tạo dư địa tăng trưởng doanh thu ổn định trong 3–5 năm tới.
Ở mảng bất động sản dân dụng, hai dự án nhà ở xã hội Nếnh và Tràng Duệ sẽ tiếp tục mang lại dòng tiền ổn định trong 2025–2026, với tổng doanh thu còn lại dự kiến lần lượt 1.881 tỷ đồng và 2.278 tỷ đồng.
Điểm nhấn nằm ở Khu đô thị Tràng Cát (Hải Phòng) với quy mô 585 ha đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính, với 17.800 tỷ đồng tiền sử dụng đất đã được nộp đầy đủ. Theo kế hoạch, KBC sẽ hoàn thiện hạ tầng vào năm 2026 và bắt đầu ghi nhận doanh thu từ 2027, ước tính 3.300 tỷ đồng cho 10 ha đất thương phẩm đầu tiên. Mức biên lợi nhuận gộp 50% được xem là cao trong bối cảnh mặt bằng chi phí giải phóng mặt bằng ngày càng tăng.
Ngoài ra, các dự án như Phúc Ninh, Khu Ngoại giao đoàn, Trump International Complex và KĐT Bắc Sông Cấm đang ở các giai đoạn pháp lý khác nhau, góp phần đa dạng hóa danh mục bất động sản của KBC ở cả miền Bắc và miền Nam.
Cải thiện cấu trúc tài chính, nhưng rủi ro vẫn hiện hữu
Nguồn vốn thu về từ phát hành riêng lẻ đã giúp tỷ lệ nợ vay/VCSH giảm và cân đối lại dòng tiền đầu tư, song tổng dư nợ vẫn ở mức cao. MBS dự phóng tổng nợ vay của KBC đến cuối 2025 có thể lên tới 41.849 tỷ đồng, tăng gần 74% so với năm 2024. Điều này khiến rủi ro thanh khoản vẫn là điểm cần theo dõi, đặc biệt khi Luật Đất đai sửa đổi 2025 áp dụng cơ chế đền bù theo giá thị trường có thể khiến chi phí giải phóng mặt bằng gia tăng đáng kể cho các dự án KCN mới. Ngoài ra, chính sách thuế quan cao của Mỹ cũng có thể sẽ làm giảm nhu cầu thuê đất KCN.
Về kết quả kinh doanh hợp nhất, doanh thu thuần của KBC được dự phóng đạt 5.826 tỷ đồng năm 2025, 7.710 tỷ đồng năm 2026 và 9.452 tỷ đồng năm 2027, tương ứng tăng trưởng 110%, 32% và 23%. Lợi nhuận ròng dự kiến đạt 1.594 – 1.733 – 2.177 tỷ đồng, tương ứng tăng 317%, 9% và 26% so với cùng kỳ, biên lợi nhuận gộp duy trì ổn định 45–49%.
ROAE dự kiến đạt 7–8%, ROAA 3%, trong khi EPS tăng dần từ 1.865 đồng năm 2025 lên 2.312 đồng năm 2027.
Theo đó, MBS giữ nguyên khuyến nghị “Khả quan” đối với cổ phiếu KBC và nâng giá mục tiêu lên 39.700 đồng/cổ phiếu, tương ứng mức tăng tiềm năng khoảng 19% so với thị giá ngày công bố (33.250 đồng/cp).
Cơ sở định giá dựa trên mô hình DCF cho các dự án trọng điểm gồm Nam Sơn – Hạp Lĩnh, Tràng Duệ 3, Quế Võ 2 mở rộng, Phú Bình, Lộc Giang, Sông Hậu 2, Bình Giang cùng KĐT Tràng Cát.