Mượn sổ đỏ để thế chấp vay vốn: Hợp pháp khi nào, trái luật khi nào?
Thế chấp nhà, đất là một trong những hình thức đảm bảo phổ biến khi vay vốn tại ngân hàng. Tuy nhiên, việc thực hiện phải tuân theo các điều kiện pháp lý rõ ràng.
Thế chấp nhà, đất: Những điều kiện pháp lý cần nắm rõ theo quy định mới
Thế chấp tài sản, đặc biệt là nhà ở và quyền sử dụng đất, là một trong những hình thức phổ biến để đảm bảo nghĩa vụ trong các giao dịch dân sự, đặc biệt là vay vốn tại các tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, để giao dịch này có hiệu lực pháp lý và được công nhận, người sử dụng đất cần đáp ứng nhiều điều kiện cụ thể theo quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai.
Theo khoản 1 Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015, thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nhưng không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Cụ thể hơn, nhà ở và quyền sử dụng đất được pháp luật công nhận là tài sản và quyền tài sản có thể mang ra thế chấp nếu đáp ứng đủ điều kiện về quyền sở hữu và pháp lý.
Điều 117 của Bộ luật Dân sự cũng nhấn mạnh rằng giao dịch thế chấp chỉ có hiệu lực khi chủ thể có đủ năng lực pháp luật và hành vi dân sự phù hợp, đồng thời việc tham gia giao dịch phải là hoàn toàn tự nguyện.
Hai trường hợp có thể sử dụng sổ đỏ của người khác để thế chấp
Một điểm thường gây thắc mắc trong thực tế là việc mượn sổ đỏ của người khác để vay thế chấp. Theo pháp luật hiện hành, điều này có thể thực hiện được trong hai trường hợp hợp pháp:
Chính chủ đứng tên sổ đỏ ký hợp đồng thế chấp với tổ chức tín dụng. Trong trường hợp này, người có quyền sở hữu đồng ý thế chấp tài sản của mình và sau đó sử dụng số tiền vay để cho người khác mượn.
Người khác ký hợp đồng thế chấp với sự ủy quyền bằng văn bản của chủ sở hữu nhà, đất. Đây là trường hợp ủy quyền thực hiện thay, được pháp luật thừa nhận nếu có văn bản đầy đủ.
Trong cả hai trường hợp, điều kiện tiên quyết là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc sở hữu nhà phải đồng ý tham gia giao dịch.
Không đủ điều kiện để thế chấp khi nào?
Theo Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 1/8/2024), một cá nhân hoặc tổ chức chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Một số trường hợp không cần chứng nhận như thừa kế, chuyển đổi đất nông nghiệp, tặng cho đất cho Nhà nước hoặc cộng đồng dân cư.
Không có tranh chấp đất đai hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật.
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
Đất nằm trong thời hạn sử dụng theo quy định trong giấy chứng nhận.
Quyền sử dụng đất không thuộc diện áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Chỉ cần thiếu một trong năm điều kiện nêu trên, người sử dụng đất sẽ không đủ điều kiện để thế chấp, và giao dịch nếu thực hiện có thể bị tuyên vô hiệu sau này.
Quy định về năng lực pháp lý và quyền giao dịch
Điểm a khoản 1 Điều 119 Luật Nhà ở 2014 quy định rõ rằng chỉ chủ sở hữu nhà ở, hoặc người được ủy quyền hợp pháp, mới có quyền thực hiện giao dịch thế chấp nhà ở. Do đó, mọi giao dịch liên quan đến việc thế chấp phải có sự tham gia của chủ thể có đầy đủ quyền tài sản, và phải được chứng minh qua giấy tờ, văn bản rõ ràng.