Có nên kỳ vọng vào cổ phiếu KHG của Khải Hoàn Land trước ngày lên sàn?

Trước đó, Khải Hoàn Land đã hoàn thành việc lưu ký Cổ phiếu tại Trung tâm Lưu ký Chứng khoán Việt Nam với mã chứng khoán là KHG.

Được thành lập từ năm 2009 tại TP. HCM với hoạt động chuyên về môi giới truyền thống (phân phối thuần và cam kết bao tiêu) các dự án bất động sản, Khải Hoàn Land đã nhanh chóng phát triển lớn mạnh và và ông lớn trong lĩnh vực môi giới tại khu vực TP. HCM.

Bên cạnh đó, công ty còn lấn sân sang lĩnh vực đầu tư bất động sản . Một trong các dự án tiêu biểu phải kể đến là La Partenza tại xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, TP. HCM.

Ngoài La Partenza, Khải Hoàn Land còn thực hiện 2 dự án khác là Helios Phú Quốc 54 ha (Kiên Giang) và hai phân khu tại Gò Đăng (Bà Rịa – Vũng Tàu) diện tích 170 ha.

Tính ra, 3 dự án này có tổng quỹ đất khoảng trên 200 ha. Mặc dù vậy, hầu hết các dự án của Khải Hoàn Land đang trong quá trình triển khai. Đặc biệt, dự án La Partenza dù được cấp phép năm 2015 nhưng đến nay vẫn chưa thể hoàn thiện.

Dù vậy, với quy mô vốn điều 1.600 tỷ đồng cũng như có vị thế trong mảng môi giới, Khải Hoàn Land vẫn là cái tên ít nhiều thu hút sự chú ý của giới đầu tư.

Sự hình thành và phát triển của Khải Hoàn Land mang đậm hình bóng của doanh nhân Nguyễn Khải Hoàn (SN 1975). Tính đến hết tháng 1/2021, vốn điều lệ Khải Hoàn Land đạt 1.600 tỷ đồng, cơ cấu cổ đông gồm:

Ông Nguyễn Khải Hoàn (36%), bà Trần Thị Thu Hương – vợ ông Hoàn (16%), Nguyễn Thế Khoa – anh ruột ông Hoàn (2%), Nguyễn Thị Lệ Thúy – chị ruột ông Hoàn (2%) và một cổ đông cá nhân khác là ông Phan Tuấn Nghĩa (24,7%).

Như vậy, nhóm các cổ đông liên quan tới Chủ tịch HĐQT Khải Hoàn Land sở hữu tới 56% vốn công ty. Ngoài ra, vị doanh nhân sinh năm 1975 cũng nắm vị trí Chủ tịch HĐQT công ty.

Trong năm 2020, doanh thu Khải Hoàn Land đạt 303 tỷ đồng - tăng 121,8% so với năm 2019. Trừ đi các chi phí và thuế, doanh nghiệp lãi ròng còn 96,7 tỷ - tăng 848%.

Trên bảng cân đối kế toán, tổng tài sản của công ty tại ngày 31/12/2020 là 2.370 tỷ đồng - tăng 69% so với số đầu năm trong đó tăng mạnh ở các khoản phải thu dài hạn từ 517 tỷ đồng lên 1.316 tỷ đồng - chủ yếu đến từ các khoản phải thu dự án Khu đô thị mới Gò Găng tại TP. Vũng Tàu và dự án La Partenza tại TP. HCM.

Đáng chú ý, tính toán cho thấy, các khoản phải thu (ngắn hạn, dài hạn) của Khải Hoàn Land tính đến cuối kỳ báo cáo tài chính 2020 là 1.991,5 tỷ đồng - chiếm hơn 84% tổng tài sản.

Tại ngày 31/12/2020, công ty cũng đang ghi nhận khoản ứng trước cho Công ty TNHH xây dựng Topazcons số tiền 285,5 tỷ đồng. Đây là khoản tiền mà Khải Hoàn Land ứng cho Topazcons thực hiện dự án Helios Coastal City.

Tại dự án này, Khải Hoàn Land cho biết dự án đã được phê duyệt đồ án 1/2000, công ty đang tiến hành hoàn thiện các thủ tục pháp lý để được phê duyệt chi tiết 1/500 và tiến hành đền bù, giải phóng mặt bằng.

Bên cạnh đó, công ty ghi nhận khoản thu khác trị giá lên đến 1.553 tỷ đồng, tăng 1.000 tỷ đồng so với đầu năm 2020, chủ yếu đến từ dự án La Partenza và khoản chi cho vay 490 tỷ đồng đối với Công ty TNHH Tập đoàn Khải Hoàn - Vũng Tàu để tài trợ vốn cho dự án Khu đô thị mới Gò Găng - TP. Vũng Tàu.

Dự án La Partenza của Khải Hoàn Land chưa đủ điều kiện mở bán nhưng vẫn lách luật huy động vốn

Khải Hoàn Land huy động vốn bằng dự án đắp chiếu Dự án Khu Cao ốc căn hộ xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè (tên thương mại là La Partenza) được UBND TP. HCM chấp thuận cho Công ty TNHH Giao Hưởng Xanh (do Khải Hoàn Land sở hữu 100% vốn điều lệ) làm chủ đầu tư theo Quyết định số 1530/QĐ-UBND ngày 7/4/2015 dù được cấp phép đã lâu nhưng doanh nghiệp này đã không triển khai thực hiện dự án. Khải Hoàn Land đã chuyển nhượng vốn cho nhà đầu tư cá nhân, rồi “án binh bất động” suốt nhiều năm qua. Năm 2019, khi dự án vẫn trên giấy, Khải Hoàn Land bắt đầu tiến hành nhận “giữ chỗ thiện chí” đối với dự án La Partenza. Tuy nhiên, pháp lý của dự án vẫn còn đang là dấu hỏi lớn. Dự án La partenza đến nay vẫn chưa được định giá đất để thu tiền sử dụng đất vì còn “vướng” đất công và chưa được cấp giấy phép xây dựng. Năm 2020, Công ty bất động sản Khải Minh Land, trực thuộc Khải Hoàn Land tiếp tục mở bán khi dự án vẫn còn là bãi đất trống. Mặc dù chưa có giấy phép xây dựng, Sở Xây dựng TP. HCM ra văn bản dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn nhưng công ty này vẫn bán hết toà nhà Alba và hai tòa nhà còn lại đã bán được khoảng 60%.

Nợ phải trả đến cuối quý IV/2020 của công ty là hơn 612 tỷ đồng - gấp 4,4 lần so với đầu kỳ.

Các khoản nợ chủ yếu là Phải trả ngắn hạn CTCP Bất động sản Khải Minh Land (83 tỷ); trái phiếu ngắn hạn KHLH2021002 150,7 tỷ và các trái phiếu dài hạn KHL082022-01 18,2 tỷ, BOND.KH:2020. Các lô trái phiếu này có kỳ hạn 1 – 3 năm với lãi suất dao động từ 11% – 12%/năm.

Hành trình tăng vốn thần tốc

Tháng 11/2010, bà Trần Thị Thu Hương thay thế ông Nguyễn Khải Hoàn trở thành người đại diện pháp luật của doanh nghiệp. Năm 2013, công ty chính thức đổi tên thành CTCP Bất động sản Khải Hoàn Land.

Trong năm 2016, chỉ trong 5 tháng, từ tháng 4/2016 đến tháng 9/2016, doanh nghiệp đã có 6 lần tăng vốn điều lệ, ghi nhận 2.000 tỷ đồng vào đầu tháng 9 cùng năm đồng thời công ty thay đổi người đại diện pháp luật sang bà Đinh Thị Nhật Hạnh cho đến hiện tại.

Sau đó không lâu, đến tháng 3/2017, vốn điều lệ đăng ký của Khải Hoàn Land tiếp tục được tăng lên 3.000 tỷ đồng, mức cao nhất công ty ghi nhận kể từ khi thành lập.

Tuy nhiên, đến năm 2019, doanh nghiệp bất ngờ giảm vốn điều lệ xuống còn 1.200 tỷ đồng. Đến năm 2020, công ty thực hiện tăng vốn trở lại 1.600 tỷ đồng và giữ nguyên cho đến ngày 31/12/2020. Tổng Giám đốc kiêm Phó Chủ tịch HĐQT hiện nay là bà Đinh Thị Nhật Hạnh.

Đáng chú ý, trong cơ cấu cổ đông của Khải Hoàn Land hoàn toàn thiếu bóng cổ đông tổ chức. Trong năm 2020, trước thời điểm công ty đăng ký niêm yết, cổ đông lớn của công ty là Công ty TNHH Tập đoàn Khải Hoàn - Vũng Tàu đã chuyển nhượng toàn bộ vốn sở hữu cho các cổ đông cá nhân không rõ danh tính với số lượng cổ phần tương ứng mệnh giá 396,5 tỷ đồng.

Tính đến ngày 31/12/2020, công ty có ba cổ đông lớn là ông Nguyễn Khải Hoàn (Chủ tịch HĐQT, sở hữu 36%); bà Trần Thị Thu Hương (vợ ông Khải Hoàn, sở hữu 16%) và ông Phan Tuấn Nghĩa (hơn 24,75%).

Hành trình tăng vốn điều lệ của Khải Hoàn Land

Đến hết ngày 31/12/2020, Khải Hoàn Land có hai công ty con với tỷ lệ sở hữu 100% gồm Công ty TNHH Đầu tư Phát triển Địa ốc An Pha (vốn điều lệ 120 tỷ đồng) và Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Địa ốc An Thịnh Phát (vốn điều lệ 92 tỷ đồng).

Doanh nhân Nguyễn Khải Hoàn, Chủ tịch HĐQT Khải Hoàn Land sinh năm 1975, ít ai biết rằng, ông Hoàn lại là con trai út của nhà Văn Nguyễn Khải (1930 - 2008). Nhà văn Nguyễn Khải từng được trao tặng Giải thưởng Hồ Chí Minh và là một trong những gương mặt nổi bật của thế hệ nhà văn trưởng thành sau cách mạng tháng 8 năm 1945. Nguyễn Khải là đại biểu Quốc hội khóa VII; Phó Tổng thư ký Hội Nhà văn VN khóa III.

Theo nguồn danviet.vn, một điểm khá thú vị liên quan đến hệ sinh thái của doanh nhân Nguyễn Khải Hoàn, Chủ tịch HĐQT Khải Hoàn Land là các doanh nghiệp đều sở hữu vốn điều lệ nghìn tỷ nhưng doanh thu lại 0 đồng. Điển hình trong số này là CTCP Khải Hoàn Holdings, tiền thân của Công ty TNHH Tập đoàn Khải Hoàn hiện nay.

Khải Hoàn Holdings được thành lập vào tháng 8/2016 với vốn điều lệ 50 tỷ đồng, hoạt động chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Sau nhiều lần tăng vốn, đến tháng 12/2020, doanh nghiệp đã nâng vốn lên 5.560 tỷ đồng trong đó ông Hoàn vẫn là cổ đông lớn nhất nắm giữ 80% vốn.

Tuy nhiên, kể từ khi thành lập, Tập đoàn Khải Hoàn không phát sinh bất kì doanh thu nào và liên tục lỗ ròng vài triệu đồng mỗi năm do các chi phí vận hành.

Hệ sinh thái của doanh nhân Nguyễn Khải Hoàn

Tương tự, một doanh nghiệp khác liên quan đến ông Hoàn là Công ty TNHH Tập đoàn Khải Hoàn - Vũng Tàu, cũng rơi vào trạng thái không ghi nhận doanh thu giai đoạn vừa qua.

Theo đó, giai đoạn 2016 - 2019, Khải Hoàn - Vũng Tàu ghi nhận doanh số bằng 0, biến động mạnh nhất chỉ là số lỗ sau thuế 651 triệu đồng năm 2018, lỗ sâu hơn hàng trăm lần cùng kỳ.

Được biết, doanh nghiệp này được thành lập vào tháng 7/2012. Cập nhật đến tháng 7/2019, Khải Hoàn – Vũng Tàu có quy mô vốn điều lệ đăng ký là 3.800 tỷ đồng.

Tại báo cáo tài chính đã kiểm toán của Khải Hoàn Land cho biết, doanh nghiệp đang ghi nhận khoản phải thu tại Khải Hoàn - Vũng Tàu 490 tỷ đồng. Theo thuyết minh báo cáo tài chính, đây chính là số tiền tài trợ vốn cho dự án khu đô thị mới Gò Găng - TP. Vũng Tàu của doanh nghiệp.

Nguồn: Báo cáo tài chính Khải Hoàn Land

Như vậy, ngoài việc đầu tư và phát triển dự án khu đô thị mới Gò Găng - TP. Vũng Tàu, Khải Hoàn - Vũng Tàu không có thêm hoạt động kinh doanh nào tạo ra doanh thu, lợi nhuận.

Đáng nói, đến nay dự án chỉ mới dừng lại được cấp phép phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch phân khu tỉ lệ 1/2000. Vì vậy, đường đến quyết định quy hoạch 1/500, giải phóng mặt bằng..... vẫn còn khá xa xôi.

Lương thành viên Ban Kiểm Soát chỉ 1 triệu đồng/tháng

Tại Tờ trình đại hội cổ đông năm 2021, HĐQT doanh nghiệp đã đề xuất mức thù lao của thành viên HĐQT, Ban Kiểm Soát, Thư ký Công ty chỉ từ 1 triệu đồng/tháng.

Cụ thể, Chủ tịch HĐQT/Phó Chủ tịch HĐQT nhận mức thù lao là 3.000 đồng/ tháng; thành viên HĐQT nhận mức thù lao 2.000 đồng/tháng; Trưởng Ban Kiểm Soát 2.000 đồng/tháng; thành viên Ban Kiểm Soát 1 triệu đồng/tháng; Thù lao thư ký Công ty 2.000 đồng/tháng.

Đáng chú ý, việc quyết toán số tiền thù lao trong năm 2021 sẽ được xác định dựa trên số lượng thành viên HĐQT, Ban Kiểm Soát và Thư ký Công, thời gian làm việc thực tế trong năm 2021.

Nguồn: Khải Hoàn Land

SCG chào bán 35 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu Nhằm tăng quy mô vốn chủ sở hữu và bổ sung vốn lưu động phục vụ sản xuất kinh doanh, Công ty CP Xây dựng ...

Quỹ ngoại chốt lời hơn 10 triệu cổ phiếu Kido (KDC) trước thềm đại hội Allright Assets Limited – quỹ thuộc VinaCapital đã bán 2,6 triệu cổ phiếu Tập đoàn Kido (HOSE: KDC) vào ngày 14/6; 5,42 triệu đơn vị ...

Tự doanh công ty chứng khoán trở lại mua ròng, gom mạnh cổ phiếu VCB VN-Index tăng mạnh hơn 7 điểm trong phiên giao dịch ngày 23/6/2021 với sự phân hóa của dòng tiền khối ngoại và tự doanh. Trong ...