Bài 3: SIP - 'Gã khổng lồ' đất khu công nghiệp và lợi thế từ vị trí chiến lược cùng tiềm năng M&A

Công ty CP Đầu tư Sài Gòn VRG () được thành lập vào năm 2007 và chính thức trở thành công ty đại chúng từ năm 2019. Hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng và kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp (KCN) và khu dân cư, SIP hiện sở hữu nhiều dự án lớn tại TP.HCM, Tây Ninh và Đồng Nai, với tổng diện tích hơn 3.264 ha. Đặc biệt, các KCN Lê Minh Xuân III, Đông Nam và Phước Đông đóng vai trò quan trọng trong chiến lược phát triển của công ty.

Theo dữ liệu từ báo cáo của VCBS, tiềm năng phát triển của SIP nằm ở quỹ đất lớn, vị trí đắc địa và nhu cầu thuê đất KCN tăng cao. Hiện SIP còn hơn 1.000 ha đất thương phẩm, tập trung ở Tây Ninh, TP.HCM và Long Thành (Đồng Nai). Dự án Lộc An – Bình Sơn sát sân bay Long Thành với giá thuê lên đến 220 USD/m²/chu kỳ thuê cho thấy tiềm năng sinh lời cao. Trong thời gian tới, SIP dự kiến doanh thu cho thuê đất sẽ tiếp tục đến từ KCN Phước Đông và Lộc An – Bình Sơn, đặc biệt khi nguồn cung đất KCN phía Nam ngày càng hạn chế.

Ngoài kinh doanh hạ tầng KCN, SIP còn sở hữu giấy phép hoạt động điện lực, giúp công ty có lợi thế trong việc phân phối điện cho các doanh nghiệp trong KCN. Doanh thu từ mảng này ổn định, trung bình mang lại 220-250 tỷ đồng/năm và dự kiến tăng trưởng khi EVN có thể tiếp tục điều chỉnh giá bán lẻ điện. Đặc biệt, KCN Phước Đông đóng góp đến 81% tổng doanh thu bán điện, theo dữ liệu của VCBS. SIP cũng có kế hoạch mở rộng lưới điện với việc đầu tư thêm các trạm biến áp để đáp ứng nhu cầu sản xuất đang gia tăng.

Bên cạnh đó, SIP phát triển mạnh mảng phân phối nước sạch với doanh thu khoảng 200 tỷ đồng và biên lợi nhuận gộp lên đến 70%. Nguồn cung nước ổn định từ kênh tự chảy tại KCN Phước Đông đảm bảo nhu cầu của các doanh nghiệp dệt, nhuộm, giúp Công ty duy trì tăng trưởng bền vững.

Nhận thấy nhu cầu thuê nhà xưởng xây sẵn (RBF) và nhà xưởng theo yêu cầu (CBF) ngày càng tăng, SIP đẩy mạnh đầu tư vào lĩnh vực này. Với lợi thế quỹ đất lớn ở vị trí chiến lược, SIP có thể linh hoạt điều chỉnh giá thuê, đồng thời thu hút các doanh nghiệp nhờ cơ chế thử nghiệm trước khi đầu tư dài hạn. Đến cuối năm 2023, Công ty đã phát triển 88.000 m² nhà xưởng với tỷ lệ lấp đầy khoảng 75%, hứa hẹn nguồn thu ổn định trong tương lai.

Ngoài ra, SIP cũng đang mở rộng sang mảng khu dân cư với dự án KDC Thuận Lợi và khu biệt thự chuyên gia thuộc KDC Khu A của KCN Phước Đông. Giai đoạn 1 với 98 ha, bao gồm đất thương phẩm, nhà liên kế thu nhập thấp, khu thương mại và ký túc xá công nhân, hứa hẹn sẽ mang lại giá trị gia tăng dài hạn.

Tổng thể, sở hữu nền tảng vững chắc để phát triển nhờ quỹ đất lớn, vị trí thuận lợi và chiến lược kinh doanh đa dạng. Trong bối cảnh nguồn cung đất KCN khan hiếm và xu hướng dịch chuyển sản xuất gia tăng, công ty có tiềm năng tiếp tục mở rộng và gia tăng lợi nhuận trong dài hạn.

Lãi kỷ lục trong năm 2024

Năm 2024, ghi nhận lợi nhuận kỷ lục hơn 1.164 tỷ đồng, vượt 61% kế hoạch đề ra. Kết quả này chủ yếu đến từ hoạt động kinh doanh dịch vụ tiện ích điện, nước trong KCN, mang về doanh thu hơn 6.547 tỷ đồng, tăng 15% so với năm trước. Đây là nguồn thu chính, chiếm đến 84% tổng doanh thu năm 2024 của SIP.

Trong quý cuối năm, SIP đạt doanh thu thuần gần 2.064 tỷ đồng và lợi nhuận ròng khoảng 318 tỷ đồng, tăng lần lượt 8% và 2% so với cùng kỳ. Doanh nghiệp cho biết lợi nhuận tăng nhờ thu nhập từ cổ tức và lãi bán chứng khoán kinh doanh. Lũy kế cả năm, doanh thu SIP đạt hơn 7.800 tỷ đồng, tăng 17%, đánh dấu năm có kết quả kinh doanh cao nhất từ trước đến nay.

SIP đang vận hành và cho thuê 4 KCN với tổng diện tích hơn 5.300 ha tại Tây Ninh, TP.HCM và Đồng Nai. Trong đó, KCN Phước Đông (Tây Ninh) là khu phức hợp công nghiệp - đô thị - thương mại lớn nhất tỉnh, với diện tích hơn 2.436 ha. Hai KCN tại TP.HCM là Lê Minh Xuân 3 (311 ha) và Đông Nam (342 ha), cùng KCN Lộc An - Bình Sơn (498 ha) tại Đồng Nai. Năm 2025, SIP dự kiến cho thuê thêm 52 ha đất KCN, tập trung vào hai dự án chủ chốt là Phước Đông và Lộc An - Bình Sơn.

Về tài chính, tổng tài sản của SIP đạt gần 25.026 tỷ đồng, tăng 19% so với đầu năm. Đáng chú ý, doanh nghiệp đang gửi ngân hàng gần 5.300 tỷ đồng, tăng 65%, chiếm 21% tổng tài sản. Ngoài ra, SIP còn nắm giữ hơn 430 tỷ đồng tiền mặt. Hàng tồn kho giảm 19% xuống hơn 380 tỷ đồng, chủ yếu liên quan đến các dự án khu dân cư như Đông Nam, Bến Sắn và Thuận Lợi.

Nợ phải trả của SIP hơn 20.151 tỷ đồng, tăng 18% so với đầu năm. Trong đó, vay nợ tài chính gần 3.600 tỷ đồng, gấp đôi đầu năm và chiếm 18% tổng nợ. Đáng chú ý, khoản người mua trả trước và doanh thu chưa thực hiện (chủ yếu từ tiền thuê đất, nhà xưởng) đạt hơn 12.100 tỷ đồng, tăng 7%, chiếm 60% tổng nợ. Điều này cho thấy SIP có dòng tiền mạnh, đảm bảo nguồn tài chính vững chắc để tiếp tục mở rộng hoạt động trong tương lai.

Lợi thế của ‘ông hoàng’ quỹ đất phía Nam

Theo nhiều chuyên gia, các doanh nghiệp phát triển KCN đang hưởng lợi từ xu hướng dịch chuyển sản xuất sang Việt Nam theo chiến lược “Trung Quốc + 1”. Với lợi thế về giá điện sản xuất và chi phí lao động cạnh tranh, Việt Nam tiếp tục thu hút dòng vốn FDI, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản KCN. Trong bối cảnh đó, SIP có nhiều thuận lợi khi sở hữu quỹ đất thương phẩm lớn nhất miền Nam với 1.034 ha, tập trung tại các khu vực chiến lược như Tây Ninh, Đồng Nai và TP.HCM.

Đáng chú ý, SIP là một trong số ít doanh nghiệp KCN được cấp phép xây trạm biến áp và cung cấp điện cho các doanh nghiệp trong KCN. Điều này giúp Công ty duy trì biên lợi nhuận gộp (LNG) ở mức tốt, khoảng 6%. Mảng dịch vụ tiện ích KCN, bao gồm cung cấp điện và nước, đóng góp đến 66% lợi nhuận gộp, khẳng định vai trò quan trọng trong cơ cấu doanh thu của SIP.

Đặc biệt, Đầu tư Sài Gòn VRG đang đứng trước cơ hội lớn nhờ xu hướng M&A bất động sản công nghiệp sôi động tại Việt Nam. Việc đẩy mạnh đầu tư hạ tầng như hệ thống cao tốc Bắc - Nam, sân bay quốc tế Long Thành cùng với các chính sách mới như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi giúp đơn giản hóa thủ tục pháp lý, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp phát triển quỹ đất và thu hút đầu tư nước ngoài.

Theo dữ liệu của Cushman & Wakefield, thị trường M&A bất động sản công nghiệp có giá trị giao dịch 2,94 tỷ USD từ năm 2020 đến tháng 9/2024, chiếm 40% tổng giao dịch M&A bất động sản. Trong 9 tháng đầu năm 2024, bất động sản công nghiệp chiếm tới 91% tổng giao dịch M&A, cho thấy sự hấp dẫn mạnh mẽ của phân khúc này. Nhiều tên tuổi quốc tế như Tripod Technology, Johnson Health Tech, Mapletree Logistics Trust và Daiwa House Logistics Trust đã đổ vốn vào bất động sản công nghiệp tại Việt Nam, cho thấy nhu cầu cao đối với đất KCN, nhà xưởng xây sẵn, trung tâm dữ liệu và kho lạnh.

Trong bối cảnh đó, quỹ đất thương phẩm của SIP vừa dồi dào lại vừa có vị trí rất thuận lợi khi tập trung tại các địa phương đang thu hút mạnh dòng vốn FDI và các thương vụ M&A. Ngoài ra, SIP còn có lợi thế vượt trội trong việc cung cấp dịch vụ tiện ích KCN như điện và nước. Là một trong số ít doanh nghiệp có giấy phép tự vận hành trạm biến áp và phân phối điện như đã nêu ở trên, SIP có thể tận dụng nhu cầu ngày càng tăng từ các doanh nghiệp sản xuất, đặc biệt trong bối cảnh giá điện tăng và nhu cầu mở rộng sản xuất tại các KCN gia tăng.

Bên cạnh đó, SIP đang đẩy mạnh phát triển mô hình nhà xưởng xây sẵn (RBF) và kho bãi logistics để tận dụng nhu cầu từ các nhà đầu tư nước ngoài muốn thử nghiệm thị trường trước khi đầu tư dài hạn. Việc mở rộng sang các lĩnh vực mới như trung tâm dữ liệu và kho lạnh cũng mang lại tiềm năng tăng trưởng lớn, đặc biệt khi các doanh nghiệp như VNG, ST Telemedia Global Data Centres và Lineage đang đầu tư mạnh vào phân khúc này.

Cushman & Wakefield cũng dự báo, tác động từ việc ông Donald Trump tái đắc cử Tổng thống Mỹ có thể tiếp tục thúc đẩy xu hướng "Trung Quốc +1", giúp Việt Nam trở thành điểm đến sản xuất quan trọng, mang lại lợi ích lớn cho các doanh nghiệp KCN như SIP. Giai đoạn 2024 - 2027, nguồn cung đất công nghiệp sẽ tăng thêm 10.600 ha với tốc độ tăng trưởng 7,5%/năm, nhà xưởng và nhà kho xây sẵn cũng sẽ tăng mạnh để đáp ứng nhu cầu của các nhà đầu tư nước ngoài. Trong bối cảnh đó, SIP có thể tận dụng lợi thế về quỹ đất, dịch vụ tiện ích và tài chính vững mạnh để mở rộng quy mô, tăng tỷ lệ lấp đầy và gia tăng doanh thu.

Việc tập trung vào các yếu tố như chất lượng tài sản, tốc độ tăng giá thuê và thời hạn sử dụng đất sẽ là chìa khóa giúp SIP nắm bắt cơ hội từ thị trường M&A bất động sản công nghiệp và tiếp tục tăng trưởng bền vững trong tương lai.

Cao Thái