Thị trường căn hộ giá rẻ: Sức mạnh “con thứ” khi bóng bóng bất động sản phát nổ

Ảnh minh họa (nguồn internet)

Cụ thể thời gian gần đây, thanh khoản trên thị trường bất động sản bắt đầu suy yếu, nguồn cung đồng loạt sụt giảm nhiều khu vực, thị trường thứ cấp yên ắng khi nhiều ngân hàng bắt đầu thận trọng hơn đối với các khoản vay đầu tư bất động sản.

Các chuyên gia này cho rằng, nếu kịch bản màu xám xảy ra trong thời gian tới, tức thị trường địa ốc bước vào giai đoạn khủng hoảng sớm hơn dự báo, chung cư bình dân, căn hộ giá rẻ sẽ trở thành dòng sản phẩm vượt bão tốt nhất. Thực tế, khi thị trường nhà đất đột ngột chuyển sang trạng thái khó khăn, không phải đất nền, biệt thự hay nhà phố mà chính là căn hộ bình dân, giá rẻ, trên dưới một tỷ đồng mới là phân khúc có sức sống bền vững nhất.

Nguyên nhân căn hộ giá rẻ có khả năng vượt bão tốt nhất, theo ông Trần Khánh Quang - Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa cho rằng đây là phân khúc bất động sản phổ thông, có tính đại chúng cao, xuất phát từ tính linh hoạt và thích ứng với mọi hoàn cảnh lên xuống của thị trường.

Lý giải cho nhận định này, có thể thấy ở phân khúc căn hộ giá rẻ dưới 1 tỷ có bản chết thường dễ mua, bán và cho thuê trong bối cảnh thị trường nguội lạnh. Dòng sản phẩm này đáp ứng được mọi nhu cầu: dễ mua vì giá vừa phải, dễ bán vì lãi thu về không quá cao nhưng vẫn nhỉnh hơn lãi suất ngân hàng, hút khách thuê vì chi phí thuê thấp, trong ngưỡng chi trả của nhiều người. Mặt khác đây cũng là mục tiêu nhắm đến của giới trẻ có nghề nghiệp ổn định hoặc các cặp vợ chồng mới cưới. Tại TP HCM từng có nghiên cứu dự báo trung bình khoảng 55.000 - 60.000 cặp vợ chồng mới kết hôn hằng năm có nhu cầu an cư, mua căn nhà đầu tiên để ổn định cuộc sống. Nếu tính cả TP HCM và Hà Nội, 2 đô thị lớn nhất cả nước, có khoảng 110.000 cặp vợ chồng mới cưới mỗi năm. Nhóm người này tuổi đời còn trẻ, khả năng tích lũy chưa nhiều, không đòi hỏi vị trí gần trung tâm, không tham vọng mua nhà cao cấp giá đắt đỏ mà dễ bằng lòng với căn hộ bình dân, hợp túi tiền, chấp nhận đi xa.

Một dự án chung cư giá rẻ tại quận 2, TP HCM. Ảnh: Hao Bui

Trong bối cảnh khó khăn, đất nền trong nội đô các thành phố phát triển cỡ nhỏ giá 2,5 - 3 tỷ đồng một nền, cỡ lớn 3,5 - 5 tỷ đồng một nền sẽ trở thành của để dành sa xỉ. Nhà phố, biệt thự 5-6 tỷ đồng căn nhỏ, 7 - 12 tỷ đồng căn to sẽ kén khách vì kinh phí quá cao. Căn hộ cao cấp ở trung tâm đô thị cũng trở nên xa tầm với của nhiều người. Nhu vậy, chỉ còn lại chung cư bình dân, giá rẻ, vừa túi tiền có tính thanh khoản cao hơn hẳn nên khả năng vượt khủng hoảng được xem là tốt nhất.

Dự báo trong thời gian tới khi thị trường bước vào ngưỡng bão hòa, căn hộ giá rẻ sẽ trở thành điểm sáng tích cực với 80% căn hộ giá rẻ được tung ra thị trường có khả năng xuyên thủng khủng hoảng, tức vượt bão thành công với thanh khoản cao, mức hấp thụ tốt.

Điều kiện để dòng sản phẩm chung cư giá rẻ có khả năng sống khỏe khi bong bóng bất động sản đỗ vỡ gồm có không gian sống đảm bảo, tiện ích đầy đủ, chi phí đi lại trong ngưỡng chấp nhận (quãng đường có thể xa nhưng quan trọng là phải thuận tiện, thời gian di chuyển 30 - 45 phút).

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng thừa nhận thách thức rất lớn cho các nhà phát triển dự án chung cư giá rẻ không hề nhỏ. Đó là giá đất đang bị đội lên sau những đợt sốt đất và chi phí vật tư, xây dựng không ngừng tăng lên. Như vậy, để phát triển được dòng sản phẩm chung cư giá rẻ đáp ứng được nhu cầu thị trường đòi hỏi doanh nghiệp cũng phải xử lý được bài toán giá thành hợp lý (không quá cao) và lợi nhuận chỉ ở mức vừa phải.

Khi thị trường lộ diện nhiều khó khăn hoặc bước vào chu kỳ khủng hoảng, giới đầu cơ, đầu tư sẽ chọn phương án ngủ đông. Hoạt động của thị trường đầu tư chuyển sang trạng thái đóng băng, dòng tiền đứng ngoài để quan sát là chính. Chỉ còn lại nhu cầu ở thật vẫn tồn tại và căn hộ giá rẻ đáp ứng được nhu cầu này.