Nơi nào có cò đất, nơi đó luật phải nghiêm

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu: Doanh nhân Việt Nam muốn đầu tư bất động sản ở nước ngoài

Tại toạ đàm "Tỉnh táo trong cơn sốt đất" diễn ra mới đây tại TP. HCM, các chuyên gia, doanh nghiệp và cả luật sư đã đưa ra các giải pháp được xem là thuốc "hạ" cơn sốt đất đang diễn biến lan rộng hiện nay trên cả nước.

Luật sư Trần Minh Cường, Đoàn Luật sư TP. HCM cho rằng, cần phải hình sự hóa hành vi tạo sốt đất của các nhóm đối tượng gây rối vì làm mất trật tự an sinh xã hội và ảnh hưởng xấu đến nền kinh tế.

"Cần xem xét hình sự hóa hành vi "thổi giá" gây sốt đất ảo thu lợi hàng trăm, hàng ngàn tỷ đồng là một hành vi gây nguy hiểm cho xã hội, ảnh hưởng đến lợi ích cộng đồng, nghiên cứu xây dựng tội danh mới trong Bộ Luật Hình sự liên quan đến hành vi này, dù hiện đã có quy định về tội Đầu cơ tại Điều 196 Bộ luật hình sự 2015", Luật sư Trần Minh Cường đề xuất.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho hay, kinh nghiệm từ một số nước cho thấy khi xử lý vấn đề sốt đất cần đánh thuế chuyển nhượng rất cao để triệt tiêu ý chí của nhà đầu tư. Cụ thể, nếu nhà đầu tư mua đi bán lại sẽ bị đánh thuế cao trong 2 - 3 năm đầu khi chuyển nhượng.

Cùng với đó, Nhà nước cũng cần đánh thuế những người có nhiều bất động sản và đánh thuế ở mức cao nếu không đưa đất vào sử dụng.

Hiện nay, Nhà nước có chính sách thu hồi đất, chậm đưa vào sử dụng nhưng chỉ thu hồi những dự án bất động sản không đưa vào sử dụng. Trong khi ở Trung Quốc, họ làm những công cụ này rất tốt, như khi có "bong bóng" thì ngay lập tức chính quyền địa phương áp thuế suất cao.

Trong khi tại Việt Nam, thuế suất thuộc Luật thuế phải được Quốc hội thông qua nên chưa kịp thời do đó có thể giao mức thuế suất này cho Chính phủ quyết định để phù hợp với diễn biến thị trường.

"Ngay với cơ chế về tín dụng, việc cho vay 70% giá trị tài sản bảo đảm có thể tạo cơ hội để nhà đầu tư vay mua lướt sóng nhiều hơn. Chính sách tín dụng này cũng cần thay đổi ở những giai đoạn sốt giá nhà đất như giảm hạn mức cho vay xuống từ 70% về 30 - 50% tùy giai đoạn, kiểm soát việc đầu tư lướt sóng qua dòng tín dụng đổ vào thị trường bất động sản", ông Châu nhấn mạnh.

Trong khi đó Nguyễn Minh Khang, Tổng Giám đốc LDG Group cho biết, phải chặn giai dịch ở các phòng công chứng, UBND phường, xã…nơi diễn ra sốt đất. Cơ quan chức năng và chính quyền địa phương đủ khả năng chặn cơn sốt đất vì họ có lợi thế giám sát tốt địa bàn. Chính phủ có thể trao quyền và trách nhiệm cho chính quyền địa phương giám sát sốt đất hoặc kiểm soát bằng cách ngăn chặn giao dịch bất thường tại các phòng công chứng.

Họ cũng nên được trao quyền dừng xác nhận các giao dịch khi diễn ra sốt đất. Vì sốt đất do một số nhóm đối tượng tạo ra, việc ngăn chặn này sẽ tác động ngay lập tức đến việc làm suy yếu, sụt giảm thậm chí chặn đứng các hành vi tạo sóng, cò mồi.

Nơi nào còn đất, nơi đó còn sốt

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam cho rằng, khi có nhiều bất động sản được bung ra cùng thời điểm và xu hướng giá tăng lên thì hiện tượng “lướt sóng” cũng xuất hiện nhiều hơn, bất động sản cũng sẽ “qua tay” nhiều người hơn và khiến giá tăng “chóng mặt”.

"Điều này rõ ràng là tác động tiêu cực đến thị trường. Nhưng rốt cuộc thì thị trường sẽ tự điều chỉnh chính nó. Dù có một số vấn đề, chẳng hạn như sốt đất đang diễn ra ở nhiều nơi nhưng tôi vẫn đánh giá viễn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam khá tích cực.

Trong khoảng 5 - 6 năm nữa, sẽ không có quá nhiều vấn đề thực sự phức tạp. Dù vậy, về dài hạn, tôi cho rằng, nhiều người vẫn giữ tâm lý "lướt sóng" trong ngắn hạn, và đây chính là vấn đề", chuyên gia Colliers Việt Nam nhấn mạnh.

Cũng theo vị chuyên gia này, xu hướng "ly tâm" của các chủ đầu tư đang kéo dân đô thị về tỉnh sinh sống. Việc các chủ đầu tư chuyển hướng ra nhiều tỉnh thành có thể là để tận dụng các lợi thế về giá đất và một số ưu đãi khác nhưng cũng xuất phát từ nhu cầu thực tế.

Theo ông Jackson, dù ở các tỉnh thành gần với hai trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước hay các địa phương xa xôi thì nhiều người bao gồm cả chủ đầu tư dự án lẫn nhà đầu tư đều tin rằng giá bất động sản sẽ gia tăng theo thời gian. Trên thực tế, nếu là một thị trường đã "trưởng thành" thì sẽ ít xảy ra hiện tượng này.

Tuy vậy, các chủ đầu tư cần lưu ý về cơ sở hạ tầng ở khu vực xung quanh dự án vì điều này cực kỳ quan trọng. Trong quá trình xây dựng, chủ đầu tư cũng nên quan tâm đúng mức đến quy trình xây dựng, bụi bặm từ công trường hay việc rác thải sẽ được chuyển đến đâu…Điều này không chỉ góp phần giảm tác động tiêu cực đến môi trường mà còn là một cách làm thương hiệu tốt, tạo thiện cảm ngay từ ban đầu với cư dân xung quanh.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư cũng nên tiến hành nghiên cứu thực sự chuyên sâu và bài bản trước khi triển khai dự án để thực sự hiểu về khách hàng tiềm năng. Một số nhà đầu tư chừng như tin rằng người Việt quá hào hứng với việc mua bất động sản để tìm kiếm lợi nhuận về sau. Điều này có thể đúng ở một số thời điểm nhất định nhưng khách hàng người Việt rõ ràng còn quan tâm nhiều đến chất lượng không gian sống, các điểm nhấn kiến trúc, sự độc đáo trong bài trí hay thậm chí cả phong thủy theo quan niệm dân gian. Nếu chủ đầu tư tạo được các giá trị bền vững, đồng hành cùng thời gian thì thật tuyệt vời.

"Là một đơn vị tư vấn, chúng tôi chú trọng đến sự bền vững. Việt Nam có thể tham khảo cách làm của Singapore khi mà họ khuyến khích các sáng kiến để có thêmnhiều mảng xanh trong căn hộ hay khu dân cư. Bằng việc ứng dụng các giải pháp công nghệ, Việt Nam cũng có thể có những đột phá với mô hình "smart city – thành phố thông minh" và góp phần vào sự sự phát triển bền vững nói chung", ông Jackson nhấn mạnh.