Ngân hàng cho vay condotel tiềm ẩn nhiều rủi ro

	Nhiều rủi ro tín dụng từ cho vay bất động sản
	NHNN tăng hệ số rủi ro đối với các khoản vay bất động sản
	Nhiều ngân hàng cho vay mua nhà lãi suất thấp trong tháng 11/2019

Chủ đầu tư các dự án condotel như Gold Coast Nha Trang hay Citadines condotel Hạ Long cũng cho biết khách mua được Vietcombank cho vay với 70% giá trị căn hộ trong thời gian tối đa 15 năm. Ngoài ra, dự án này còn có sự tham gia của VPBank đồng cho vay với thời gian tối đa 25 năm. Một số dự án khác có sự hỗ trợ của Vietcombank như Pan Pacific Đà Nẵng Resort, Sonasea Condotel & Villas… với mức cho vay 50 - 70% giá trị căn hộ.

Dự án Swisstouches La Luna Resort cho biết, khách mua được VietinBank hỗ trợ cho vay 70% giá trị căn hộ với lãi suất 0% trong 12 tháng và ân hạn nợ gốc 12 tháng. Ngân hàng này cũng bảo lãnh cho dự án The Arena Cam Ranh, với mức hỗ trợ vay vốn 70% và lãi suất 0% đến ngày nhận bàn giao căn hộ, dự án Wyndham Soleil Đà Nẵng với chính sách tương đương.

Một số ngân hàng khác cũng tham gia vào thị trường này như BIDV bảo lãnh dự án Swisstouches La Luna Resort Nha Trang, Techcombank được giới thiệu là đơn vị cho vay dự án Condotel Grand World Phú Quốc với mức hỗ trợ 60% giá trị hợp đồng mua bán căn hộ hỗ trợ lãi suất 0% đến 2020.

Ảnh minh họa

80.000 nghìn căn hộ Condotel đang đặt ra bài toán lớn cho hệ thống pháp lý của Việt Nam. Theo ông Nguyễn Duy Hưng, Chủ tịch Hội đồng quản trị, Tổng Giám Công ty Chứng khoán Sài Gòn (SSI), hình thức Condotel tại Việt Nam đang tiềm ẩn rủi ro với hệ thống ngân hàng và nền kinh tế nói chung. Cụ thể, chia sẻ quan điểm cá nhân về hình thức Condotel tại Việt Nam, ông Hưng cho biết: "Đây là mô hình được nhiều công ty trên thế giới áp dụng huy động vốn của nhà đầu tư để phát triển các dự án bất động sản. Mô hình này hiện đang nở rộ ở Việt Nam mà theo tính toán số lượng “Condotel Việt Nam” đã gần đạt mức 80.000 căn. Chưa kể bên cạnh mô hình “condotel Việt Nam”, các nhà phát triển bất động sản của chúng ta đã sáng tạo thêm mô hình gần tương tự là “biệt thự nghỉ dưỡng”, hiện quy mô cũng chẳng ít hơn Condotel là mấy, nhà đầu tư có thể mua và ngay sau đó cho công ty liên quan đến những người phát triển dự án thuê lại với “mức gía được chào rất hấp dẫn”.

Theo ông Hưng, với một sản phẩm mà tổng thị trường đã cả chục tỷ đô la như vậy mà hiện chưa có khung pháp lý điểu chỉnh thì thực sự đang tiềm ẩn rủi ro rất lớn. Với những nhà phát triển bất động sản, trừ những người ngay từ đầu đã muốn mượn mô hình này để lừa đảo thì những người làm ăn chân chính cũng đang đối diện với rủi ro rất lớn, rất dễ vướng các tranh chấp pháp lý.

"Với nhà đầu tư thì thật sự quá rủi ro khi họ đầu tư vào một sản phẩm không rõ ràng mà chưa được pháp luật bảo hộ, với hệ thống ngân hàng nói riêng và nền kinh tế nói chung rõ ràng là đang tiềm ẩn một núi rủi ro nhãn tiền...", ông Hưng chia sẻ.

Trước thực tế trên, ông Hưng nhận định: Thực chất “Condotel” là một sản phẩm tài chính để huy động vốn, thay vì nhà đầu tư nhận được vốn gốc và lãi khi đáo hạn thì nhà đầu tư sẽ nhận được căn hộ khi đáo hạn và mức lợi nhuận hàng năm được cam kết không rõ ràng của người huy động, nên ngoài các bộ ngành liên quan đến xây dựng và đất đai thì không thể thiếu vai trò của Ngân hàng Nhà nước và Uỷ ban chứng khoán Nhà nước có các quy định quản lý.

Các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này phải tuân thủ các quy định của một ngành nghề kinh doanh có điều kiện, phải có tỷ lệ vốn chủ sở hữu tối thiểu so với tổng tài sản huy động, phải chịu cơ chế giám sát về công bố thông tin bao gồm cả các nội dung quảng cáo, hợp đồng ký 2 bên và phương án cam kết lợi nhuận phải tuân thủ theo mẫu đã được cơ quan chức năng phê duyệt và chịu sự giám sát thực hiện hoặc bảo lãnh của một bên thứ 3...

"Condotel giống như việc Alfred Nobel phát minh ra thuốc nổ TNT, còn ai được dùng vào việc gì và sử dụng như thế nào thì cần có quy định và kiểm soát của Chính phủ", ông Hưng so sánh.

Gần đây, có rất nhiều hội thảo liên quan tới hình thức đầu tư bất động sản Condotel. Xung quanh hình thức kinh doanh này còn rất nhiều tranh cãi và câu hỏi được đặt ra chủ yếu liên quan tới vấn đề pháp lý. Những câu hỏi về Condotel được đặt ra chủ yếu xoay quanh các vấn đề: Coi Condotel là sản phẩm kinh doanh, dịch vụ như khách sạn, nhà nghỉ hay căn hộ hay một hình thức nào khác? Quản lý nó theo Luật nào? Nếu có tranh chấp pháp lý giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp ai sẽ đứng ra giải quyết? Lãi suất mà chủ đầu tư cam kết cho nhà đầu tư thứ cấp là 10 - 15%/năm, lãi suất vay ngân hàng 0% trong từ 10 - 15 năm, nếu chủ đầu tư không thực hiện được cam kết thì ai đứng ra chịu trách nhiệm, ai đứng ra bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư nhỏ lẻ?...

Để trả lời những câu hỏi trên là không dễ. Với tầm vóc, quy mô phát triển của hình thức Condotel như hiện nay thì yêu cầu về một quy định rõ ràng cho loại hình này là thực sự bức thiết. Miếng bánh lợi nhuận được vẽ ra trước mắt có vẻ rất ngon lành, nhưng ai đảm bảo nó thành hiện thực.

Thiết nghĩ, với những rủi ro tiềm ẩn rất lớn cho nhà đầu tư, cho hệ thống ngân hàng, các cơ quan quản lý cũng cần sớm có động thái vào cuộc để giải quyết, tránh tình trạng "mất bò mới lo làm chuồng".

Nhân viên tín dụng một ngân hàng cho biết, đơn vị này cho vay condotel rất hạn chế, chỉ hỗ trợ một số dự án nhất định được kết nối với nhà băng. Còn tại Sacombank, một nhân viên chia sẻ ngân hàng không cho vay condotel và chỉ cho vay khi tài sản bảo đảm là sổ đỏ.

Dù đã là sản phẩm phổ biến trên thị trường bất động sản và được nhiều chủ đầu tư rót tiền vào triển khai dự án, đến nay, condotel vẫn chưa có hành lang pháp lý đầy đủ. Một số chuyên gia cho rằng, điều này tiềm ẩn rủi ro đối với hoạt động tín dụng trong hệ thống ngân hàng cũng như nhà đầu tư tham gia.