Đất nông nghiệp: Rủi ro cao từ giao dịch “ngầm”

	Đất xen kẹt – “show diễn” của những chiêu trò
	Bất động sản minh bạch để ổn định thị trường
	Xử lý vi phạm đất đai và bài toán bù đầu

Thực tế, tình trạng này còn tệ hơn khi khu vực thị trường “ngầm” lại “nổi”, tức là khi người dân, doanh nghiệp không thể tiếp cận được khu vực chính thức, chỉ có con đường giao dịch trong thị trường “ngầm”. Thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp hiện nay đang rơi vào tình trạng như vậy.

Đất đai trong khu vực thị trường “ngầm” có độ rủi ro rất lớn.

Thứ nhất: Giá trị đất đai bị giảm đi nhiều lần do thiếu căn cứ pháp lý.

Thứ hai: Không được Nhà nước và pháp luật bảo vệ khi rơi vào tranh chấp.

Hiện nay, các số liệu khảo sát cho thấy tỷ lệ không chính thức vẫn ở mức 50%. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (giấy chứng nhận) đã đạt mức 80% số lượng thửa đất đủ điều kiện cấp giấy và thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai đã được cải cách khá nhiều. Các trường hợp phi chính thức hiện nay thường ở dạng chưa được cấp giấy chứng nhận hoặc không thực hiện đăng ký khi giao dịch về đất đai. Hầu hết tại nông thôn đều rơi vào tình trạng không chính thức, nhất là tại các vùng chậm phát triển.

Biết rằng sẽ gặp các rủi ro pháp lý, rủi ro giá trị nhưng rất nhiều người dân vẫn quyết định đi vào khu vực không chính thức. Nguyên nhân:

Một là: Quy định của pháp luật buộc họ phải giao dịch không chính thức.

Hai là: Việc thực thi pháp luật làm cho họ không đủ điều kiện để đi vào khu vực chính thức.

Ba là: Thủ tục hành chính phức tạp, có thể do quy định chính thức là vậy và cũng có thể do nhũng nhiễu mà thành.

Bốn là: Chi phí chính thức quá cao và có khi cũng phải cộng thêm cả chi phí không chính thức nữa.

Đến đây, câu chuyện đặt ra là phải làm gì để giảm tỷ lệ không chính thức trong đất đai nông nghiệp thuộc khu vực nông thôn nhằm thực hiện tốt chủ trương phát triển nông nghiệp quy mô lớn, công nghệ cao có sự tham gia của doanh nghiệp?

Đối với vấn đề thứ nhất - vấn đề Luật Đất đai 2013 đang tạo một cửa vô lý mà duy nhất trong tiếp cận đất đai của doanh nghiệp nông nghiệp. Cần phải sửa lại quy định tại điều 60 và một số điều có liên quan để làm rõ doanh nghiệp được tiếp cận đất đai theo hai cửa rộng: một là được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, hai là được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo cơ chế thị trường để sử dụng, như Luật Đất đai 2003 đã quy định.

Tiếp theo là loại bỏ quy định về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân tại điều 130. Cuối cùng là sửa đổi quy định về hạn chế nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với đất lúa quy định tại điều 191 theo hướng: một là chỉ hạn chế đối với đất chuyên lúa thuộc vùng quy hoạch để trồng lúa; hai là tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng đất lúa. Khung pháp luật đất đai hiện hành như một cái áo quá chật mà không thể cơi nới thêm.

Đối với vấn đề thứ hai - vấn đề thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận đối với đất nông nghiệp tại khu vực nông thôn. Cần rà soát lại để đưa ra chế độ miễn, giảm hợp lý nghĩa vụ tài chính đối với mọi trường hợp cấp mới, cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận sao cho phù hợp với thu nhập của nông dân. Tại các vùng đặc biệt khó khăn, vùng khó khăn, vùng đồng bào dân tộc thiểu số, cần được miễn hoàn toàn nghĩa vụ tài chính. Tại các vùng nông thôn còn lại, tùy theo mức thu nhập trong vùng mà cho giảm ở mức phù hợp. Khi ruộng đất có thay đổi do dồn điền - đổi thửa hay quy hoạch xây dựng nông thôn mới thì Nhà nước phải đầu tư cấp lại ngay giấy chứng nhận.

Đối với vấn đề thứ ba - vấn đề đơn giản hơn nữa thủ tục hành chính đối với đất nông nghiệp sao cho người nông dân cảm thấy dễ dàng nhất. Tại khu vực nông thôn chậm phát triển, cần có cơ chế thủ tục hành chính “một cửa” tới tận thôn, bản như một cánh tay nối dài của UBND cấp xã. Có như vậy, người nông dân mới cảm thấy thủ tục hành chính thân thiện với mình, ngay cạnh mình, không còn bất kỳ sự ngăn cách nào.

Đối với vấn đề thứ tư - vấn đề giảm chi phí trong thực hiện thủ tục hành chính đối với đất nông nghiệp. Tương tự như vấn đề thứ hai, cần rà soát lại để đưa ra chế độ miễn hoàn toàn nghĩa vụ tài chính đối với mọi giao dịch về quyền sử dụng đất nông nghiệp tại nông thôn nhằm khuyến khích nông dân thực hiện các giao dịch chính thức.

Mặt khác, UBND và cơ quan quản lý đất đai cấp huyện cần thực hiện thường xuyên việc vận động nâng cao nhận thức rằng khu vực không chính thức gắn với rủi ro. Người dân nông thôn cần được nâng cao hơn nhận thức về cách thức Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích của mình.

Có thể thấy, giao dịch chuyển quyền đối với đất nông nghiệp là một cửa chính để tập trung, tích tụ đất đai cho phát triển nông nghiệp quy mô lớn, công nghệ cao. Đây chính là một trong những nhiệm vụ sửa đổi pháp luật đất đai hiện nay.