Cổ phiếu AGG tăng mạnh: "Sức khỏe" tài chính của Bất động sản An Gia hiện ra sao?

Theo Công ty Chứng khoán MB (MBS), CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (HOSE: AGG) đang được thị trường đón nhận tốt nhờ các dự án có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng trong bối cảnh ngày càng hạn chế về quỹ đất trong khu vực TP. HCM.

Dự án The Sóng do An Gia đầu tư

Cùng với đó, công ty luôn có các đối tác nước ngoài đồng hành cùng phát triển các dự án, đảm bảo dòng vốn đầu tư, tiến độ thi công và bàn giao nhà theo cam kết (nhanh hơn 6 tháng đến 1 năm về tốc độ bàn giao so với các đối thủ cùng phân khúc). Tập trung vào phân khúc trung cấp nhưng chất lượng cao cấp giúp AGG luôn có giá bán tốt hơn so với các dự án cùng vị trí và cùng phân khúc khoảng 15 – 20%.

Ngoài ra, AGG cũng triển khai các dự án tại thị trường tỉnh trong tình hình thị trường Sài Gòn chậm thi công vì rà soát pháp lý. Tiêu biểu là dự án The Sóng tại Vũng Tàu là dự án đầu tiên và mở bán thành công với 99% dự án đã được đặt mua. Trong tương lai, AGG sẽ tiếp tục triển khai các dự án ở Bình Dương, Bình Chánh với tổng doanh thu dự kiến hơn 20.000 tỷ đồng, đem lại triển vọng tăng trưởng hấp dẫn cho doanh nghiệp trong các năm tới.

Trong quý II, AGG đã hoàn tất việc mua thêm cổ phần để kiểm soát và hợp nhất dự án The Sóng qua đó ghi nhận 190,6 tỷ đồng thu nhập từ đánh giá lại khoản đầu tư.

Trong 6 tháng cuối năm, AGG đã chuyển nhượng toàn bộ phần vốn tại Công ty Sơn Lâm và dự kiến thu về khoản lãi 68 tỷ đồng liên quan đến một dự án ở Phan Thiết.

Trong năm 2021, AGG dự kiến bàn giao toàn bộ dự án Sky89 và một phần các dự án The Sóng, The Standard. Với dòng tiền doanh nghiệp được đảm bảo nhờ tỷ lệ bán hàng tốt, MBS cho rằng, doanh thu của AGG vẫn duy trì tốc độ tăng trưởng CAGR trung bình là 36% trong các năm tới.


Các dự án của AGG (Nguồn: MBS)

Các dự án của AGG (Nguồn: MBS)

Cuối cùng, AGG sở hữu cấu trúc đầu tư đặc thù, phù hợp quy mô doanh nghiệp nhỏ. Cụ thể, công ty duy trì mô hình cấu trúc đầu tư đặc thù thông qua hệ thống các công ty mẹ (Holding Company) và công ty dự án (Project Company). Hệ thống này sẽ là những đơn vị đứng tên để nhận chuyển nhượng dự án, nhận chuyển nhượng phần vốn góp (của công ty sở hữu dự án). AGG và các nhà đầu tư tài chính (Co-developer) tài trợ cho các công ty mẹ và công ty dự án thông qua việc góp vốn hoặc cung cấp khoản vay.

Qua đó, MBS khuyến nghị nhà đầu tư có thể xem xét mua mã AGG với giá mục tiêu 43.300 đồng/cổ phiếu.

Kết phiên ngày 18/1/2021, cổ phiếu AGG tăng 2% lên mức 33.500 đồng qua đó bứt lên khỏi vùng giá 30.xxx đồng từ hồi trung tuần tháng 9/2020. Mã đạt khớp lệnh cuối phiên gần 2 triệu đơn vị và 1,5 triệu cổ phiếu/phiên trong 10 phiên gần nhất.

Tỷ lệ hấp thụ các dự án "gần như" tuyệt đối

Mới đây, tại buổi gặp gỡ nhà đầu tư diễn ra chiều ngày 26/11/2020, ông Nguyễn Trung Tín, Phó Chủ tịch HĐQT công ty cho biết, công ty đã mua thành công quỹ đất mới tại Bình Dương, bổ sung thêm 3.200 sản phẩm vào danh mục phát triển trong tương lai.

Cũng tại buổi gặp gỡ, ông Trần Hải Phương, Giám đốc khối phát triển dự án cho biết, tính tới ngày 26/11/2020, tổng số lượng sản phẩm tiêu thụ lũy kế đối với 5 dự án đang triển khai là 3.993 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ của mỗi dự án đạt từ 90 - 99% trong đó: River Panorama 1, 2 (98%), Sky89 (97%), The Sóng (99%), Westgate đợt 1, 2 (93%).

Đặc biệt, trong đầu tháng 11 vừa qua, dự án The Standard tại tỉnh Bình Dương cũng ra mắt đợt 1 thành công với 135/150 sản phẩm được hấp thụ, đạt tỷ lệ 90%. Đây là con số rất ấn tượng đối với những dự án nhà ở thấp tầng như The Standard.

Nguồn Cungcau.vn

9 tháng đầu năm 2020 không bán được hàng

Đáng chú ý, tại báo cáo tài chính quý III/2020 của Bất động sản An Gia, tình hình kinh doanh và các chỉ số tài chính của doanh nghiệp này đang thể hiện sự hụt hơi so với trước.

Theo đó, công ty đạt doanh thu thuần quý III chỉ hơn 13,6 tỷ đồng - giảm gần 4,6 lần so với quý III/2019 và giảm hơn 20% so với quý liền trước.

Đáng chú ý, đây là quý thứ 3 liên tiếp An Gia trắng tay ở mảng bán hàng do công ty này hoàn toàn không bán được căn hộ nào trong 9 tháng đầu năm. 86% doanh thu đến từ dịch vụ tư vấn, môi giới và tiếp thị. Từ đây, thị trường nhìn thấy một nghịch lý: An Gia xuất thân từ một công ty môi giới, sau 6 năm lặn lội, công ty “lột xác” thành nhà phát triển dự án bất động sản. Công ty vừa lên sàn hồi đầu năm để tiếp tục theo đuổi định hướng trở thành nhà phát triển đô thị trong 5 năm tới. Tuy nhiên, từ sau khi lên sàn đến nay, Bất động sản An Gia dường như lại trở về với xuất phát điểm của mình khi liên tục “sống nhờ” dịch vụ môi giới.

Dự báo cả năm 2020, An Gia đạt 2.506 tỷ đồng doanh thu - tăng vọt so với con số 385 tỷ đồng năm 2019; lợi nhuận sau thuế 410 tỷ đồng - tăng 26%. EPS dự kiến 4.999 đồng.

Chia sẻ về mô hình đầu tư dự án, đại diện An Gia cho biết, An Gia sẽ cùng các đối tác đầu tư (Creed, Ricon, Actis...) góp vốn vào công ty Holding Company theo nguyên tắc An Gia góp 20% và đối tác góp 80% nhu cầu vốn của dự án.

Điểm đặc biệt của mô hình An Gia áp dụng chính là việc chỉ cần bỏ ra 20% số vốn trong từng dự án, An Gia sẽ thu về 50,1% lợi nhuận sau thuế của dự án, sau khi đã hoàn trả cổ phần ưu đãi cho các bên. Ngoài ra, An Gia sẽ thu thêm 2 - 3% tổng doanh thu của dự án.

Chẳng hạn tại dự án The Sóng, An Gia chỉ đầu tư khoảng 60 tỷ đồng (20% vốn góp) nhưng dự kiến sẽ thu về khoảng 487 tỷ đồng (358 tỷ lợi nhuận của dự án và 129 tỷ từ doanh thu dự án). Đây là mô hình An Gia đang áp dụng cho tất cả các dự án, đem lại những lợi thế riêng biệt cho An Gia.

Kế hoạch cho giai đoạn 2021- 2024, dự kiến An Gia bàn giao khoảng 4.523 sản phẩm từ các dự án: Sky89 (năm 2021), The Sóng (năm 2021 và 2022), The Standard (năm 2021 và 2022) và Westgate (năm 2023 và 2024) đồng thời công ty sẽ ra mắt khoảng 27.600 sản phẩm mới từ các quỹ đất hiện hữu tại các khu vực như TP. HCM, Bình Dương, Bình Chánh, Long An và lần lượt bàn giao từ 2022 - 2027.

Tổng doanh thu dự kiến cho giai đoạn 2021 - 2025 là 50.210 tỷ đồng; lợi nhuận sau thuế hơn 6.650 tỷ đồng. An Gia sẽ dành khoảng 5.000 tỷ đồng hàng năm để phát triển quỹ đất.

Trước câu hỏi về việc thoái vốn của cổ đông chiến lược Creed Group, ông Nguyễn Đình Trường, Giám đốc khối Đầu tư - Tài Chính cho biết, việc Creed Group thoái vốn khỏi An Gia hoàn toàn nằm trong kế hoạch và đã được Creeds thông báo ngay từ thời điểm hai bên ký thỏa thuận hợp tác (năm 2015), do Creed Group là quỹ đầu tư bất động sản và có giới hạn về thời gian hoạt động cho từng quỹ.

Đại diện của Creed Group cũng đã nhiều lần chia sẻ hai bên sẽ tiếp tục là những đối tác trong từng dự án theo mô hình đầu tư đã được áp dụng thành công lâu nay, qua đó củng cố mối quan hệ vững chắc giữa An Gia và Creed Group.

Nợ phải trả vượt vốn chủ sở hữu 3,6 lần

Cũng tại báo cáo tài chính quý III/2020 của An Gia, nhiều điểm yếu tài chính của doanh nghiệp này cũng không khỏi khiến nhà đầu tư quan ngại.

Trong khi vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp tăng 31% so với đầu năm thì nợ phải trả tăng theo cấp số nhân với mức tăng đến hơn 1,7 lần.

Cụ thể, vốn chủ sở hữu vào cuối tháng 9/2020 của Bất động sản An Gia ghi nhận 1.907 tỷ đồng nhưng nợ phải trả đã lên đến 6.845 tỷ đồng. Nợ phải trả của An Gia đang vượt vốn chủ sở hữu tới 3,6 lần trong đó có đến 69% là nợ ngắn hạn.

Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp này diễn tiến xấu trở lại khi âm đến 191 tỷ đồng. Trước đó, dòng tiền này được duy trì ở mức dương 3,1 tỷ đồng trong quý II/2020. Mức âm của đợt báo cáo này còn thấp hơn cả con số âm 150 tỷ đồng được ghi nhận vào quý đầu năm.

Đến cuối tháng 9/2020, An Gia Group đang gánh trên mình tổng khoản vay lên đến 1.733 tỷ đồng - tăng 62% so với con số đầu năm song 84% là các khoản vay dài hạn.

Cầm cố dự án

Chủ nợ lớn nhất của Bất động sản An Gia vẫn là Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (Vietinbank). Ngân hàng này đang cho An Gia vay tổng cộng khoảng 608,2 tỷ đồng trong đó khoản vay 563,4 tỷ đồng có thời hạn trả lãi gốc đến tháng 8/2023. Khoản vay này được đảm bảo bằng quyền tài sản, lợi ích gắn liền hoặc phát sinh từ cụm dự án khu dân cư phường Phú Thuận (Quận 7, TP. HCM) - tức An Gia đang dùng River Panorama và Sky89 để thế chấp cho khoản vay tại Viettinbank.

Trong khi đó, Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam (Vietcombank) đang cho doanh nghiệp này vay 47,3 tỷ đồng với thời hạn trả lãi gốc vào tháng 6 năm sau. Ngoài ra, An Gia còn đang vay dài hạn các khoản nhỏ ở United Overseas Bank Vietnam và Shinhanbank.

Tuy nhiên, điểm sáng cho An Gia trong quý III/2020 là doanh nghiệp này đã trả xong 230 tỷ đồng đã vay của CTCP Thương mại Dịch vụ Tư vấn đầu tư Sài Gòn 3 và ông Đỗ Hà. Khoản nay này phát sinh ngay trong quý II vừa rồi và được thế chấp bằng dự án The Sóng.

Tuy vừa thoát cảnh thế chấp để vay ngân hàng, The Sóng Vũng Tàu lại tiếp tục được An Gia Group dùng làm tài sản đảm bảo để huy động gần 600 tỷ đồng từ kênh trái phiếu. Khoản này được phát hành qua Ngân hàng TMCP Tiên Phong (TPBank) với thời hạn 35 năm. Ở 3 tháng đầu tiên, lãi suất áp dụng là 11 %/năm. Ở các kỳ còn lại, lãi suất được tính bằng lãi cơ bản của TPBank cộng với biên độ 3 %/năm.

Cổ đông "tháo chạy"

Ngày 5/10 vừa qua, Quỹ Creed Investment đăng ký bán ra gần 1,4 triệu cổ phiếu AGG của An Gia Group theo phương thức thoả thuận hoặc khớp lệnh. Đây là lần thứ 2 cổ đông ngoại lớn nhất của công ty thực hiện thoái vốn sau khi 75 triệu cổ phiếu AGG lên sàn.

Sau giao dịch, số lượng cổ phiếu quỹ này nắm giữ còn hơn 4,5 triệu cổ phiếu, tương tương 5,5% tỷ lệ sở hữu tại Bất động sản An Gia.

Trước đó, quỹ đầu tư đến từ Nhật Bản liên tục hứa hẹn sẽ đầu tư chiến lược và đồng hành cùng sự phát triển của công ty. Nhưng những động thái trên phản ánh rõ, việc Creed Group đầu tư vào An Gia chỉ để kiếm lời từ giá cổ phiếu thay vì đồng hành chiến lược.

Cùng lúc này, CTCP Quản lý và Đầu tư Trường Giang của Chủ tịch HĐQT An Gia Nguyễn Bá Sáng đăng ký mua vào cổ phiếu AGG để nâng tỷ lệ sở hữu lên 39,03%. Như vậy, nếu giao dịch thành công, ông Nguyễn Bá Sáng sẽ nắm giữ 32,6 triệu cổ phiếu, tương đương tỷ lệ sở hữu tại chính công ty mình sáng lập là 39,51%.