4 nguyên nhân, 4 giải pháp lý giải cơn sốt đất toàn quốc tháng 3/2021

Ảnh minh họa (nguồn internet)

Theo ông Nguyễn Thọ Tuyển - Chủ tịch BHS Group, có 4 nguyên nhân dẫn đến xu hướng gom vốn cho đầu tư đất thời gian này.

Thứ nhất - Tiền rẻ. Nếu có tiền thì ít ai nghĩ tới gửi tiết kiệm thời điểm này do lãi suất rất thấp khoảng 3,5 - 5% tuỳ kỳ hạn. Trong khi việc đầu tư vào các ngành khác thì rất rủi ro do tác động của COVID-19. Vậy là dòng tiền sẽ đi vào ngành tài chính nói chung và chốt lời ở Bất Động Sản. Rất nhiều bạn tôi đã rút hàng chục tỷ đồng ra từ chứng khoán và hỏi: Đầu tư bất động sản chỗ nào?

Thứ hai - F0 tham gia thị trường. Đây được coi là nhân tố đột biến sau khi họ càn quét thị trường chứng khoán thành công. Họ biến vận may của mình từ chứng khoán thành bất động sản để "găm tiền" cho yên tâm, số còn lại họ quay vào chứng khoán làm mẻ tất tay. Đối tượng này ít kiến thức về pháp lý, nhưng lại rất liều lĩnh. Họ là những nhà đầu tư thiên thần với sự tự tin "chơi đâu thắng đó".

Có thể chính vì vậy, một loạt các loại bất động sản xưa nay ko ai để ý thì bây giờ lại thành hàng hót như: Đất rừng sản xuất, đất trồng cây lâu năm, đất vườn,... được ra làm đặc sản. Thắng thua chưa biết thế nào nhưng tôi thấy anh em đang phấn khởi lắm. Ai cũng thành chuyên gia phân tích chỉ trong vài thương vụ lướt sóng.

Thứ ba - Thông tin quy hoạch. Tôi chưa từng thấy khi nào các thông tin quy hoạch được tung ra ồ ạt như này. Từ hệ thống cao tốc Miền Tây, đến quy hoạch sân bay, thành phố vệ tinh, đường ven biển, rồi thành phố cấp 1 lên thành phố trực thuộc trung ương, thành phố trực thuộc trung ương lên đô thị đặc biệt, quy hoạch hai bên sông Hồng, 12 cây cầu nối 2 bờ sông Hồng.... Cả nước như một đại dự án được tung ra với quy hoạch đồng bộ. Những thông tin tích cực này gặp được sự hồ hởi của dòng tiền rẻ. Hai bên chắp cánh cho nhau bay vút lên trời xanh với sự gia tăng về thanh khoản và giá.

Thứ tư - Tăng khung giá đất Nhà nước. Vừa rồi, khung giá đất một số địa phương được tăng lên từ 15 - 30%, có những nơi 50 - 100% làm cho các nhà đầu tư cho rằng giá đất bây giờ không thể rẻ hơn được nữa. Vậy không mua bây giờ thì bao giờ?

Trước tình trạng sốt đất, nhiều địa phương đã có động thái chấn chỉnh, cảnh báo đến người dân và các nhà đầu tư về yếu tố rủi ro có thể xảy ra khi gặp tình trạng bẫy giá, thổi giá, Tuy nhiên, đây mới chỉ là biện pháp hạ sốt tức thời.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, phải gắn trách nhiệm của lãnh đạo địa phương trong các quyết sách

Theo ông Đính, chính quyền các địa phương cần phải vào cuộc quyết liệt để kiểm soát mọi hoạt động sử dụng đất đai, thực hiện các dự án đầu tư, giao dịch đất đai, bảo đảm thực hiện đúng quy định pháp luật. Thậm chí, phải gắn trách nhiệm của lãnh đạo địa phương với các hiện tượng sốt đất. Tăng cường quản lý các đối tượng tham gia chuỗi rao, chào bán, tổ chức giao dịch... trên địa bàn.

Cơ quan Nhà nước, chính quyền địa phương cần cung cấp đầy đủ thông tin, kịp thời về chủ trương phát triển kinh tế, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn để người dân nắm được, tránh bị tâm lý đám đông hùa theo vì thiếu thông tin. Các cơ quan chức năng liên quan, nhất là ở địa phương, từ cấp xã, huyện cần cương quyết xử lý tin đồn thất thiệt, nhất là tin tức tạo dựng làm sốt đất. Về lâu dài, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam kiến nghị cơ quan quản lý nhà nước cần đẩy mạnh số hóa quy hoạch, sản phẩm bất động sản, để người dân thuận tiện tra cứu thông tin. Cần quản lý chặt chẽ, hiệu quả hoạt động của các sàn giao dịch, môi giới bất động sản.

Trong khi đó, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, cần xử lý nghiêm tình trạng đầu nậu cấu kết với cán bộ nhằm thao túng, trục lợi từ đất.

Để xảy ra tình trạng sốt đất, sốt ảo và nguy cơ bong bóng bất động sản, trách nhiệm trước hết thuộc về các bộ, ngành có liên quan và chính quyền địa phương. Trước mắt, chính quyền cần sớm vào cuộc để chặn đứng những cơn sốt đất. Về lâu dài, cần xây dựng công cụ thuế đánh vào bất động sản thứ 2, cơ chế tín dụng cho bất động sản.

Những thông tin về quy hoạch cần thông báo rõ ràng, chính xác, công khai, minh bạch tại các địa phương để người dân nắm được, tránh bị kẻ xấu lợi dụng tung tin đồn không đúng bản chất quy hoạch để đẩy giá đất, gây sốt ảo.

Đặc biệt, cơ quan quản lý phải kết hợp báo chí, truyền thông để tuyên truyền, ngăn chặn các thông tin sai lệch để người dân không bị sập bẫy. Điều quan trọng nhất là cần xử lý nghiêm việc đầu nậu cấu kết với cán bộ địa phương, cấp cơ sở biến chất, tung tin để đẩy giá, thổi giá và đưa các nội dung không chính xác ra thị trường. Nếu để họ tác oai tác quái chắc chắn tình trạng sốt ảo còn lặp lại khiến người dân thiệt hại, kinh tế nhiễu loạn theo.

Trong khi đó, theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, cần có chính sách thuế nhà đất hợp lý và nhất quán để thuận tiện quản lý.

Ông Hiển cho rằng, với những khu vực có quy hoạch được đầu tư trung dài hạn thì sốt giá đất vẫn có thể xảy ra khi nhà đầu tư kỳ vọng, cơ quan quản lý không thể cấm điều này. Nếu đất tăng giá theo cơ sở hạ tầng phát triển, theo những dự án lớn như sân bay, cảng biển, khu đô thị… được công bố, quy hoạch rõ ràng là hợp lý. Hoặc ở những địa phương phát triển kinh tế - xã hội, chính quyền địa phương thu hút đầu tư trong và ngoài nước, doanh nghiệp làm ăn tốt, giá đất tăng là bình thường.

Những vùng tăng giá ảo, sốt giá, chính quyền địa phương và cơ quan quản lý ngành cần nhanh chóng vào cuộc, cung cấp thông tin rõ ràng để nhà đầu tư, thị trường thấy tiềm năng thật sự của vùng đất đó, hạn chế tình trạng đổ xô đi mua đất. Dứt khoát địa phương phải thông báo rõ ràng về việc không có chuyện đất nông nghiệp chuyển thành đất thổ cư; đất nông nghiệp không được phân lô, bán nền và xử lý nghiêm trường hợp vi phạm để làm gương, cơn sốt đất sẽ hạ nhiệt. Về lâu dài, vẫn cần nghiên cứu chính sách về thuế bất động sản.

Để hạn chế sốt đất theo khu vực, Nhà nước cần công bố quy hoạch ở từng địa phương theo lộ trình cụ thể. Quy hoạch nào cấp quốc gia, quy hoạch nào cấp địa phương…, cần công bố sớm theo lộ trình rõ ràng, công khai, minh bạch. Tránh thông tin chưa công bố nhưng thị trường đã xôn xao và người dân ùn ùn kéo nhau đi mua đất.

Ảnh minh họa (nguồn internet)

Cùng quan điển, TS Nguyễn Quốc Anh - Khoa Ngân hàng Trường Đại học Kinh tế TP. HCM, giải pháp lúc này là thu hẹp khung giá đất so với giá thị trường.

Thu hẹp khung giá đất với giá thị trường là bài toán cần phải giải quyết sớm để tránh những phát sinh, hệ lụy. Ở một số nước có quy định về việc đánh thuế tài sản là bất động sản, quy định về việc mua đi bán lại nhà đất trong thời gian ngắn sẽ bị đánh thuế. Càng mua bán lướt sóng nhiều, thuế lũy tiến càng cao.

Về lâu dài, có thể nghiên cứu lập sàn giao dịch bất động sản của Nhà nước, đăng ký giao dịch nhà đất qua sàn này, bắt buộc kết nối với hệ thống ngân hàng thương mại để xác định và kiểm soát luồng tiền. Từ đó có thể xác định mua nhà đất để ở hay đầu cơ, kinh doanh.

Một vấn đề khác cũng cần chú ý là do danh mục đầu tư của nền kinh tế còn khá nghèo nàn nên nhiều năm qua, người có tiền nhàn rỗi, đầu tư chỉ có thể mua vàng, ngoại tệ, bất động sản, chứng khoán hay gửi tiết kiệm… Nhưng hiện tại, cơ quan quản lý kiểm soát chặt thị trường vàng, tiền tệ, tỉ giá ổn định khiến các kênh đầu tư này gần như không có "sóng", chỉ còn chứng khoán, bất động sản. Đây là một trong những nguyên nhân gây ra sốt đất thời gian gần đây.

Do vậy, trong tương lai, để đáp ứng nhu cầu đầu tư chính đáng của người dân thì bên cạnh những kênh truyền thống, có thể phát triển một số kênh khác như trái phiếu doanh nghiệp, kỳ phiếu, tín phiếu (giấy tờ có giá)…

Thực tế, không chỉ doanh nghiệp muốn phát hành trái phiếu để huy động vốn mà cả ngân hàng thương mại cũng có nhu cầu tăng vốn thông qua phát hành trái phiếu, cổ phiếu. Cơ quan quản lý nhà nước có thể hỗ trợ để xây dựng sàn giao dịch chuyên nghiệp cho các loại giấy tờ có giá này với những quy định cụ thể cho cả nhà đầu tư cá nhân tham gia.

Ngoài ra, việc thúc đẩy thị trường mua bán nợ xấu phát triển để hình thành nên sàn giao dịch chuyên nghiệp, cũng có thể trở thành kênh đầu tư mới cho cả người dân và doanh nghiệp.